【华创地产】地产新政的真实影响是什么？ [玫瑰]1、从预售制度的调整（按揭贷款发放的时间从封顶改为竣备），和现房销售的推出，政策的核心都在指向，将不确定性从居民

• 序号：150
• 星球链接：打开网页
• 附件：图片 0，音频 0，文档 0
• 音频文件：无音频

图片

无图片

正文

【华创地产】地产新政的真实影响是什么？

[玫瑰]1、从预售制度的调整（按揭贷款发放的时间从封顶改为竣备），和现房销售的推出，政策的核心都在指向，将不确定性从居民转给开发商。这过程中的现金流风险，制度用开发贷的优化做了一定补偿。但价格风险、去化风险对开发商更为不利。

[玫瑰]2、这一方面会导致开发商IRR降低，利润率的风险增加，从而对远期ROE有冲击。另一方面会导致开发商减少拿地，并对地价和土地出让金产生冲击。这点市场并无分歧。

[玫瑰]3、我们想强调的是，地产周期并非基于蛛网模型的供需周期，而是总需求波动的经济周期。地产通过土地财政对于总需求曲线的冲击，远远强于住宅本身供需关系。这也是这两年的供地悖论：供少了影响财政收入冲击经济，供多了新房和二手房竞价。现房销售导致的开发商拿地减少并不从根本上改变这个矛盾。

[玫瑰]4、前期路演我们甚至给过一个更强的推论，如果二手房价格企稳能带来什么？结论是，如果无法推动总需求曲线右移，房价企稳无法形成自我闭环。

[玫瑰]5、产业制度解决行业效率的问题，宏观制度解决总需求问题，两者并不同向。从个体居民购房福利角度，此政策无疑给了居民更优的选择权。

总体总结

主题正文

1. [玫瑰]1、从预售制度的调整（按揭贷款发放的时间从封顶改为竣备），和现房销售的推出，政策的核心都在指向，将不确定性从居民转给开发商。
2. 这过程中的现金流风险，制度用开发贷的优化做了一定补偿。
3. 但价格风险、去化风险对开发商更为不利。
4. [玫瑰]2、这一方面会导致开发商IRR降低，利润率的风险增加，从而对远期ROE有冲击。
5. [玫瑰]3、我们想强调的是，地产周期并非基于蛛网模型的供需周期，而是总需求波动的经济周期。
6. 这也是这两年的供地悖论：供少了影响财政收入冲击经济，供多了新房和二手房竞价。
7. [玫瑰]4、前期路演我们甚至给过一个更强的推论，如果二手房价格企稳能带来什么？
8. 结论是，如果无法推动总需求曲线右移，房价企稳无法形成自我闭环。