- 2026年8月28日，住建部联合多部门发布通知，推进现房销售、逐步取消预售制度。执行层面比预期更具灵活性，但央行要求预售资金须在项目竣工后才可拨付开发商，对
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- 2026年8月28日，住建部联合多部门发布通知，推进现房销售、逐步取消预售制度。执行层面比预期更具灵活性，但央行要求预售资金须在项目竣工后才可拨付开发商，对开发商现金流构成重大利空。近端看，房企（尤其是中小房企）销售增长可见度下降、土地获取意愿走弱；但出清加速后，资产负债表稳健的国企开发商（如中海、华润）将受益于行业整合，中长期胜出。贝壳等中介平台有望因二手房占比上升而间接受益；购房者则受益于房贷期限由30年延长至40年。银行影响喜忧参半：预售资金监管收紧利好资产质量，但开发贷及按揭期限延长将增加中长期信用不确定性。建议逢低加仓行业整合者中海（COLI）与华润（CRL）。
2026年8月28日，中国住建部联合自然资源部、金融监管总局发布通知，正式推进商品房销售制度改革——从现行的预售制逐步过渡到现房销售制度。J.P. Morgan（摩根大通）分析师 Karl Chan 团队认为，这是，但执行层面比市场预期更具弹性。核心矛盾在于：。报告建议投资者逢回调加仓资产负债表稳健的国企开发商龙头——中国海外发展（COLI）与华润置地（CRL）。
一、政策背景：预售制退出是既定方向，并非突发利空 早在2005年，央行就曾提出取消预售制的设想；2023年以来住建部也在多份政策文件中反复提及"现房销售"。本次通知的本质是将过往的政策导向。 值得关注的是，——在2021年流动性危机之后，购房者出于"烂尾"担忧越来越倾向于购买已竣工房屋，行业本身已经在向现房模式过渡。 二、三项政策的核心内容与影响
关键条款影响判断 预售门槛提高至"主体结构封顶" 预售时间延后3-12个月 新出让土地项目 保留了弹性空间 预售资金须存入监管账户， ——开发商拿不到预售款 推行现房销售"定金制"（可收少量定金） 提供一定缓冲 支持开发商通过股权、债券融资 融资渠道放宽（中性偏正面）
：预售项目从3年延长至3-5年，现房项目最长可达5-7年——配合现房销售模式的必要配套。 ：以100万元按揭为例，月供从4,200元降至3,600元（降幅15%），但总利息从53万元上升至73.2万元。，更实质的刺激（降息、补贴）并未出台。 ：。按揭贷款通常占预售款的50-80%，这一条款将开发商现金回收延后。
支持上市房企通过定增、再融资补充资金（资金用途是否可用于拿地尚不明确）。 支持上市房企开展并购重组，综合运用股份、定向可转债、现金收购涉房资产——方向上利好困境房企的资产处置，但，剩余土储质量存疑。 三、对开发商的双面影响
开发商45-50%的资金来源依赖预售款与按揭，模式切换将延迟现金回收1-2年。 房企将被迫放慢拿地节奏，影响销售规模，新开工与房地产投资增速承压。 地方政府土地出让收入下降（土地出让金占地方综合财力10-20%）。
现金回款延后将淘汰一批中小房企，。 供应收缩有助于库存去化、房价企稳——这是楼市可持续复苏的前提。 理论上，若要维持同等IRR（>10%），现房销售模式要求。 土地溢价有望下行（政府须让利以维持开发商拿地意愿）。 四、对银行的混合影响（JPM 银行团队 Katherine Lei 贡献） ：预售资金监管收紧 → 开发商挪用预售款的风险下降 → 银行资产质量改善。 ： 开发贷期限由3-5年延长至5-7年，资产质量不确定性上升，若贷款利率不能相应上调，贷款经济价值被稀释。 按揭最长期限由30年延长至40年，长期信用风险敞口扩大。 第26条允许银行对短期收入受影响的借款人提供延期/展期安排——缓解近端NPL，但中长期需警惕风控松绑。 银行中，开发商贷款敞口最高，按揭敞口最大。 五、受益方梳理 角色影响逻辑 国企开发商（COLI、CRL）
整合受益方，资产负债表强 民营/中小开发商
现金流压力加大 贝壳（KE Holdings）
新房供应收缩 → 二手房占比提升 购房者
按揭期限延长，月供降低 地方政府
土地出让收入承压 银行
近端资产质量改善，中长期摊薄贷款经济价值
J.P. Morgan 对中国地产板块的整体判断是：
过去两周中国地产板块跑赢恒生指数5%，主要受政策预期驱动——。 短期催化剂偏弱： 开发商销售增长可见度下降； 政策利好更多集中在融资端，而非需求端（无降息、无购房补贴）。 ：逢回调——这是资产负债表最强、最有能力承接行业整合红利的两家国企开发商龙头。 贝壳作为二手房中介平台间接受益于新房供给收缩。
：通知保留了"由各地根据实际情况确定"的弹性，不同城市落实节奏可能差异较大；部分地方政府或对优质国企开发商放宽标准。 ：现金回收延后叠加购房者观望情绪，可能导致新开工与销售同步走弱，进而拖累宏观经济。 ：若中小房企现金流断裂，可能引发新一轮违约潮，蔓延至上下游产业链及金融机构。 ：开发贷与按揭期限延长，若贷款利率不能同步上调，将拉低银行净息差与ROE。 ：土地出让金下滑叠加地方化债压力，可能弱化后续政策刺激的财政空间。 ：总利息显著上升（+38%），可能限制购房者实际使用意愿，政策效果低于预期。
总体总结
主题正文
- 近端看，房企（尤其是中小房企）销售增长可见度下降、土地获取意愿走弱；
- 银行影响喜忧参半：预售资金监管收紧利好资产质量，但开发贷及按揭期限延长将增加中长期信用不确定性。
- 2026年8月28日，中国住建部联合自然资源部、金融监管总局发布通知，正式推进商品房销售制度改革——从现行的预售制逐步过渡到现房销售制度。
- 报告建议投资者逢回调加仓资产负债表稳健的国企开发商龙头——中国海外发展（COLI）与华润置地（CRL）。
- 值得关注的是，——在2021年流动性危机之后，购房者出于"烂尾"担忧越来越倾向于购买已竣工房屋，行业本身已经在向现房模式过渡。
- 房企将被迫放慢拿地节奏，影响销售规模，新开工与房地产投资增速承压。
- ：预售资金监管收紧 → 开发商挪用预售款的风险下降 → 银行资产质量改善。
- 第26条允许银行对短期收入受影响的借款人提供延期/展期安排——缓解近端NPL，但中长期需警惕风控松绑。