- 住建部、MNR与NFRA联合发布商品房销售制度改革新政，将销售门槛从预售提升至主体结构封顶，并逐步推广现房销售模式；央行与NFRA同步发布房地产信贷管理改革
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- 住建部、MNR与NFRA联合发布商品房销售制度改革新政，将销售门槛从预售提升至主体结构封顶，并逐步推广现房销售模式；央行与NFRA同步发布房地产信贷管理改革意见，个贷最长40年，项目贷款期限延长。新政比预期更具弹性（渐进式推进、地方差异化执行、非强制推行），短期可能导致板块回调，但长期将加速行业寡头化。物理市场方面，2027-28E核心城市新房供应收紧支撑房价，二手房受益于需求溢出；行业层面，资金回笼周期从6-8个月延长至10-18个月，门槛提高利好资金充裕、土储优质的企业。首推标的：中海外（COLI）、华润置地（CRL）、贝壳（Beike）、金茂（Jinmao）。
Citi于2026年8月29日发布中国房地产行业深度报告，聚焦住建部、MNR（自然资源部）与NFRA（国家金融监督管理总局）联合发布的，以及央行与NFRA同步出台的。 Citi认为，本次新政，具有"内置缓冲"特征：采取渐进式推进、允许地方政府因地制宜设定具体门槛、现房销售仅作为"优先选项"而非强制要求、对既有土储仅"鼓励"而非"强制"采用。短期板块或现回调，但长期来看，，利好资金充裕、低融资成本且土储优质的龙头企业。
一、政策核心内容
：销售门槛从"预售"提升至"主体结构封顶"（与目前上海、北京标准一致，而非完全竣工） ：新出让土地优先采用现房销售；既有项目鼓励但不强制 ：通过指定牵头银行框架加强监管 ：开发商在取得施工许可证后可向购房人收取有限定金 ：土地供应、项目融资、建造质量、审批流程协同支持
贷款类型主要条款 个人住房按揭 最长期限由30年延长至；额度上限为评估值 住宅项目贷款 预售项目原则上≤3年（最长5年）；现房销售项目原则上≤5年（最长7年） 商业开发贷款 原则上最长7年 按揭发放节奏 现房：销售登记后可发放；预售：须竣工备案后发放 经营性贷款 最长15年；LTV上限70% 二、物理市场影响 ：项目开盘周期从6个月延长至1.5-2年，支撑核心城市房价 ：现房销售挤压新房供应后，二手房成为重要替代选项 ：避免地方土地出让收入断崖式下滑 三、行业格局重塑 新政将驱动四大趋势： ：现金回笼周期延长至10-18个月，中小开发商面临资金压力 ：项目周期延长导致资金占用增加 ：高周转模式难以为继 ：行业风险溢价上行 四、受益标的分类 受益逻辑推荐标的 2025/1H26积极拿地、资产负债表强劲、融资成本低
二手房中介业务受益于需求溢出
现房销售占比高
优质产品力
Citi覆盖的主要H股房企估值情况（截至2026年8月28日收盘）： 股票代码Citi评级目标价NAV折让FY26E P/EFY26E P/B C&D Int'l 1908.HK 买入(1) HK$18.80 -37% 8.1x 0.6x COLI 0688.HK 买入(1) HK$18.30 -61% 10.1x 0.3x CR Land 1109.HK 买入(1) HK$43.00 -54% 8.9x 0.7x Jinmao 0817.HK 买入(1) HK$2.30 -66% 13.2x 0.3x Greentown 3900.HK 买入(1) HK$10.80 -59% 12.7x 0.5x Longfor 0960.HK 买入(1) HK$11.10 -69% NM 0.3x Yuexiu 0123.HK 买入(1) HK$5.00 -77% 16.4x 0.2x Beike (HK) 2423.HK 买入(1) HK$75.40 NA 16.4x 2.0x ：中国房地产板块H股平均NAV折让约**-59%**，平均FY26E P/E为9.0x，P/B为0.5x；A股平均NAV折让约-54%，估值仍处历史低位。 ：——均为买入评级。
：新政超出市场预期，短期内板块情绪承压，可能导致股价回调 ：具体门槛由地方政府设定，若执行力度超预期严格，可能加剧新房供应收缩 ：现金回笼周期延长对中小开发商现金流冲击较大，存在违约风险传导可能 ：新政可能加剧核心城市与非核心城市的市场分化 ：若新房延期交付导致购房者观望情绪加重，二手房承接效应可能弱于预期 ：依赖高周转模式的开发商（龙湖等）ROE显著承压 ：若现房销售全面推行，地方土地出让收入可能进一步下滑 ：短期承压，长期受益；建议趁回调买入龙头，核心逻辑是核心城市复苏+2H26销售增长加速。
总体总结
主题正文
- 物理市场方面，2027-28E核心城市新房供应收紧支撑房价，二手房受益于需求溢出；
- 行业层面，资金回笼周期从6-8个月延长至10-18个月，门槛提高利好资金充裕、土储优质的企业。
- Citi于2026年8月29日发布中国房地产行业深度报告，聚焦住建部、MNR（自然资源部）与NFRA（国家金融监督管理总局）联合发布的，以及央行与NFRA同步出台的。
- Citi认为，本次新政，具有"内置缓冲"特征：采取渐进式推进、允许地方政府因地制宜设定具体门槛、现房销售仅作为"优先选项"而非强制要求、对既有土储仅"鼓励"而非"强制"采用。
- ：项目开盘周期从6个月延长至1.5-2年，支撑核心城市房价
- ：中国房地产板块H股平均NAV折让约**-59%**，平均FY26E P/E为9.0x，P/B为0.5x；
- ：现金回笼周期延长对中小开发商现金流冲击较大，存在违约风险传导可能
- 建议趁回调买入龙头，核心逻辑是核心城市复苏+2H26销售增长加速。