- 住建部联合多部委发布政策，推动从预售制向现房销售制度转变。核心影响：1）对开发商负面影响显著——资产周转放缓、利息资本化增加，ROE和IRR下降，可能导致行
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- 住建部联合多部委发布政策，推动从预售制向现房销售制度转变。核心影响：1）对开发商负面影响显著——资产周转放缓、利息资本化增加，ROE和IRR下降，可能导致行业估值下调；土地储备薄弱或存量大的开发商销售下滑更大；2）对二手房中介明显利好——新供应锐减将推升二手房交易份额；3）一线城市房价有望走强，供需关系改善；4）低杠杆、资金实力强的国企开发商有望加速抢占市场份额。建议关注贝壳（KE）等中介龙头，逢低买入华润置地和新城；谨慎看待绿城、万科和金地。
摩根士丹利于2026年8月28日发布中国房地产行业快评，针对住建部联合多部委发布的"取消商品房预售、推行现房销售"政策进行初步解读。报告核心结论是：，行业内部将出现明显分化。
一、政策核心内容 住建部（MOHURD）、自然资源部（MNR）和国家金融监督管理总局（NFRA）联合发布指导意见，加速从预售制向现房销售制度过渡，主要包括三方面： ：新拍卖土地项目和尚未取得施工规划许可的项目，优先采用现房销售模式；已取得规划许可的现有项目继续沿用旧规则，但鼓励转向现房销售。 ：采用预售模式的项目，建筑主体结构必须完工后方可预售。 ：购房款（含首付和按揭资金）100%进入监管账户，资金仅在项目竣工交付达标后方可释放；若开发商不能按时交付，购房者有权解除合同并全额退款。 二、对行业的多维影响
更好保护购房者权益，降低对新房的担忧（尤其是私人开发商项目） 加速库存去化（特别是二手房），改善供需关系 一线城市房价有望走强
开发商销售下滑、周转放缓、利息资本化增加，ROE和IRR承压 若无显著房价上涨，更高的利润率难以对冲上述负面影响 可能引发行业估值下调 开发商减少拿地，地方政府土地出让收入承压（尤其中低线城市） 三、不同细分领域的差异化影响 板块影响逻辑投资判断 （建发、绿城、金茂） 销售短期承压 谨慎 （绿城、龙湖） 现有项目去化压力大 谨慎 （中海、华润、招商） 市场份额加速提升 看好
推出节奏较慢，受影响相对小 中性偏正面
盈利波动性更低 看好 （贝壳） 新供应锐减，二手房交易份额上升 明确受益
短期免疫，中期受开发商GFA移交减少影响，竞争加剧 中性偏谨慎
收入和盈利增长更稳健，更受投资者青睐 看好 四、关注后续信号 报告建议关注三大后续指标： 一二线城市地方政府出台的政策细则 政策执行情况 即将进行的土地拍卖的成交情况和价格
摩根士丹利对该中国房地产行业维持 的行业评级。
股票代码建议逻辑
BEKE.US
二手房交易最大受益者
1109.HK
购物中心运营稳健，降低盈利波动
601155.SS / 1030.HK
商业地产运营强劲
3900.HK
土储质量差，执行力弱
000002.SZ / 2202.HK
土储质量差，执行力弱
600383.SS
土储质量差，执行力弱 报告特别提示： 尽管基本面稳健，但短期可能出现较深的股价回调。
：若地方政府执行力度不及预期或打折扣，政策对开发商的实际冲击可能小于预期。 ：若现房销售导致供需关系进一步恶化，房价超预期下跌，开发商利润率将严重承压。 ：土地出让收入下滑可能影响地方政府财政状况，进而影响政策推进力度和房地产支持政策。 ：政策可能导致行业出现系统性估值下调，即使优质开发商也难以独善其身。 ：若新供应降幅超预期，二手房市场承接能力是否充足存疑，中介行业增长或不及预期。 ：部分高杠杆民营开发商在政策过渡期可能面临流动性危机或违约风险。
总体总结
主题正文
- 核心影响：1）对开发商负面影响显著——资产周转放缓、利息资本化增加，ROE和IRR下降，可能导致行业估值下调；
- 建议关注贝壳（KE）等中介龙头，逢低买入华润置地和新城；
- 摩根士丹利于2026年8月28日发布中国房地产行业快评，针对住建部联合多部委发布的"取消商品房预售、推行现房销售"政策进行初步解读。
- 报告核心结论是：，行业内部将出现明显分化。
- 住建部（MOHURD）、自然资源部（MNR）和国家金融监督管理总局（NFRA）联合发布指导意见，加速从预售制向现房销售制度过渡，主要包括三方面：
- 若无显著房价上涨，更高的利润率难以对冲上述负面影响
- 收入和盈利增长更稳健，更受投资者青睐
- 报告建议关注三大后续指标：