【华泰地产】关注现房销售制度推进进展 [福]为什么要推进现房销售？彻底解决曾经出现过的期房交付问题 现房销售、项目公司制、主办银行制为2026年房地产行业重要的
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【华泰地产】关注现房销售制度推进进展
[福]为什么要推进现房销售？彻底解决曾经出现过的期房交付问题 现房销售、项目公司制、主办银行制为2026年房地产行业重要的三大制度改革方向和重点工作。2025年以来多个高层文件或者会议提到现房销售：2025年12月全国住房城乡建设工作会议中提到：在商品房销售上，推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。2026年3月《》中提到：有力有序推进现房销售。
[福]现房销售不太可能一刀切执行，未来将实施双轨制 推进现房销售，不用担心一刀切的问题。按照2025年12月住建部长文章《》中写到：在商品房销售上，推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险；继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。在未来的某个时间，我国可能实现全面现房销售，但在那之前，双轨制依然是比较明确的过渡性政策。
[福]当前低能级城市执行较严，高能级城市更有弹性，同时也会有配套激励政策 目前在低能级城市或者地区已经开始全面执行现房销售：如信阳、荆门、宜昌等，这些地区都有其一定历史背景，如河南、湖北都出现过一定的交付问题，荆门市2023年就被住建部确定为湖北唯一现房销售试点城市。这些地区整体以“新老划断”为主，不追溯存量土地。高能级城市则更优选择空间和弹性。以广州为例，2026年4月文件表示：适时选取合适地块试行开展现房销售。考虑到现房销售会对房企造成现金流影响，地方也会出台配套激励政策。综合不同地区，目前已经有的配套政策包括：1、土地出让金分期 / 延长缴纳期限；2、楼面地价优惠；3、压缩审批时限；4、行政事业收费减半征收等。
[福]如果进一步推进会有什么影响？ 我们认为现房销售如果进一步推进，更多将可能是之前规划思路的框架性落实，很难有更大力度的突破，当前分区域差异化执行、试点推进已经是比较符合逻辑的执行思路。因此我们认为更多是情绪上的影响，对资本市场可能会有一次性的冲击，但实质影响预计非常有限（推进的难度也不小）。当前房企拿地已经正在向高能级地区集中，一线城市+杭州、成都等城市已经占到了全国土地成交80%以上，这些城市历史上的交付问题很少，且是全国稳定房地产市场的核心风向标，我们预计这些地方的现房销售推进仍将是稳步和弹性的。对产业链影响：利空地产链前端，如新开工、施工等，但增量的边际减少有利于去库存，对行业中期进一步企稳是好事。
总体总结
主题正文
- 现房销售、项目公司制、主办银行制为2026年房地产行业重要的三大制度改革方向和重点工作。
- 2025年以来多个高层文件或者会议提到现房销售：2025年12月全国住房城乡建设工作会议中提到：在商品房销售上，推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。
- 按照2025年12月住建部长文章《》中写到：在商品房销售上，推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险；
- 目前在低能级城市或者地区已经开始全面执行现房销售：如信阳、荆门、宜昌等，这些地区都有其一定历史背景，如河南、湖北都出现过一定的交付问题，荆门市2023年就被住建部确定为湖北唯一现房销售试点城市。
- 我们认为现房销售如果进一步推进，更多将可能是之前规划思路的框架性落实，很难有更大力度的突破，当前分区域差异化执行、试点推进已经是比较符合逻辑的执行思路。
- 因此我们认为更多是情绪上的影响，对资本市场可能会有一次性的冲击，但实质影响预计非常有限（推进的难度也不小）。
- 当前房企拿地已经正在向高能级地区集中，一线城市+杭州、成都等城市已经占到了全国土地成交80%以上，这些城市历史上的交付问题很少，且是全国稳定房地产市场的核心风向标，我们预计这些地方的现房销售推进仍将是稳步和弹性的。
- 对产业链影响：利空地产链前端，如新开工、施工等，但增量的边际减少有利于去库存，对行业中期进一步企稳是好事。