- 瑞银上调中国地产板块评级，核心逻辑为：（1）AI产业链带动一线城市产业利润增长，2025年北京/上海相关产业利润同比增速达54%/82%，相关上市公司年初至

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• 瑞银上调中国地产板块评级，核心逻辑为：（1）AI产业链带动一线城市产业利润增长，2025年北京/上海相关产业利润同比增速达54%/82%，相关上市公司年初至今股价平均上涨102%，AI对冲了房地产价格下行压力；（2）一线城市郊区空置率连续三年改善，部分区域空置率从23.1%降至10.7%；（3）住房公积金改革与商业用地使用权续期政策提供新支撑，11万亿公积金余额若降息25bp可使二三线城市租金转正。预测2026年全国新房销售面积降3%、2027年持平；2026年二手房销售面积增10%。一线城市房价2026年企稳、2027年涨2%。香港房地产方面，AI推动的"无就业复苏"情景下，2027-30E住宅CCL可能持平至微跌3%（下行情景），核心区甲级写字楼租金持平至下跌4%；建议关注REITs崛起、保险资金（预计2029年股票配置达9.5万亿）的高股息需求以及商业地产估值修复机会。

瑞银于2026年8月28日发布大中华区房地产与综合企业报告，提出的三大核心理由，并首次系统评估AI对香港房地产市场的潜在冲击。报告主要观点如下： ：北京、上海的AI相关产业利润2025年同比增速分别达54%和82%，相关上市公司年内股价平均上涨102%。AI驱动的产业利润与一线城市房价呈0.63的高相关性，有望打破"产业弱→房价跌→消费弱"的负反馈循环。 ：北京、上海、广州、深圳及杭州郊区空置率连续三年下行，部分区域从23.1%降至10.7%。 ：11万亿元人民币住房公积金余额改革与商业用地使用权续期政策提供新工具；若公积金贷款利率下降25bp，二三线城市租金回报率将转正。

一、中国地产：三条升级主线

瑞银指出，AI相关产业主要集中在，2025年北京、上海相关产业利润分别同比增长54%和82%。值得关注的是，年初至今股价表现超50%、市值超100亿元的AI新股表现亮眼——平均上涨102%，跑赢同期恒生指数。瑞银认为，AI驱动的高薪就业正取代传统行业，成为一线城市房价的。

报告对一线城市及杭州的郊区进行细分：北京（密云、门头沟、平谷）、上海（宝山、嘉定、金山等9区）、广州（增城、南沙等4区）、深圳（坪山、光明、大鹏）、杭州（萧山、余杭等6区）的空置率数据显示，连续三年呈现改善趋势。北京密云等部分区域空置率从23.1%降至10.7%，杭州余杭从21.9%降至15.3%。这与一线城市新房成交占比上升至40%以上的趋势相互呼应。

：余额从2019年的6.5万亿元增长至2024年的10.9万亿元，公积金贷款余额同期从0增至8.1万亿元，余额覆盖率已达88%。当前平均2.6%的公积金贷款利率已低于多个二三线城市的2.41%租金回报率。瑞银测算，若再降25bp，二三线城市租金将转为正收益。 ：商业用地剩余使用年限与Cap Rate呈高度负相关。一线城市中到期年限。 二、行业基本面预测 ：2026E销售面积预计同比降3%至7.08亿平方米，销售额降7%至6.82万亿元；2027E基本持平。 ：2026E销售面积预计同比增10%至8.65亿平方米，2027E进一步增6%，将持续跑赢一手房。 ：一线城市二手房价格在2025年下跌12%后，2026年有望企稳，2027年涨2%。 ：80城库存月数有望在2027年2月回到2010年以来均值水平，意味着本轮下行周期可能提前结束。 三、估值与评级 公司代码评级目标价(本币)上行空间

1109.HK Buy HK$45.00 +31%

0688.HK Buy HK$25.00 +74%

0960.HK Neutral HK$10.20 +48%

1908.HK Buy HK$21.00 +29%

0817.HK Buy HK$2.30 +38%

3900.HK Buy HK$13.00 +69%

1030.HK Buy HK$2.30 +57%

001979.SZ Buy ¥12.00 +65% ： ：Buy，目标价HK$55，上行37% ：Buy，H股目标价HK$66，上行40% ： Kerry Properties：Buy，目标价HK$27，上行42% Wharf：Buy，目标价HK$27，上行28% Sino Land：Buy，目标价HK$13.40，上行30% CK Asset：Buy，目标价HK$62，上行29% ： Hang Lung Properties：Neutral，目标价HK$9.60，上行34% HK Land：Buy，目标价HK$10.90，上行30% Hysan：Neutral，目标价HK$22.40，上行28% ：CR Land、COLI、Seazen、华润万象生活、Beike——核心逻辑是高一线城市土储占比、低净负债率、商业REITs资本回收潜力。 四、中国REITs崛起 ：保险公司股票配置占比将从当前水平持续提升，预计2029年达9.5万亿元（占总资金17%）。保险资金偏好≥4.0-4.5%的高股息股票，REITs契合其需求。 ：开发商希望资本回收（包括CR Land、Longfor、Seazen、Hongkong Land、Link REIT、Hang Lung Properties、Kerry Properties）转型资管模式。 ：商业REITs隐含Cap Rate与实物物业交易Cap Rate之间存在估值差，公开REITs股价被低估。 五、香港房地产："无就业复苏"情景 瑞银首次系统评估AI对香港房地产的潜在冲击，提出四种情景： 情景GDP增速就业增长2035E人口2027-30E CCL甲级写字楼租金中区租金

+3-4% +0.5%~+1% 8.49mn +5~10% +5~7% +5~10%

+1-2% Flat 7.86mn 持平 +LSD +LSD

-1%~-2% -1.5% 7.44mn -8% CAGR -4% CAGR -2% CAGR ：即使在"无就业复苏"的下行情景下，香港住宅价格跌幅（-8% CAGR）仍将显著小于过去6年（-15%累计）。AI推动的劳动生产率提升将支持商业地产租金，但住宅市场因人口结构压力面临长期挑战。报告看好三大主题。

：若AI产业发展速度放缓或受到监管限制，一线城市产业利润对房地产的支撑逻辑将受质疑。 ：二手房市场虽表现韧性，但若挂牌量大幅回升或价格再度走弱，将冲击开发商去化预期。 ：政策细则、利率调整幅度与执行节奏存在不确定性。 ：香港开发商持有大量剩余年限：内地买家占香港住宅成交比例已达历史高位，若跨境资金管控进一步收紧，需求将受冲击；AI导致的"无就业复苏"情景可能加剧人口流出。 ：中国及全球经济若进一步走弱，将影响租金回报率和住宅需求基本面。

总体总结

主题正文

1. • 瑞银上调中国地产板块评级，核心逻辑为：（1）AI产业链带动一线城市产业利润增长，2025年北京/上海相关产业利润同比增速达54%/82%，相关上市公司年初至今股价平均上涨102%，AI对冲了房地产价格下行压力；
2. 香港房地产方面，AI推动的"无就业复苏"情景下，2027-30E住宅CCL可能持平至微跌3%（下行情景），核心区甲级写字楼租金持平至下跌4%；
3. 建议关注REITs崛起、保险资金（预计2029年股票配置达9.5万亿）的高股息需求以及商业地产估值修复机会。
4. 瑞银于2026年8月28日发布大中华区房地产与综合企业报告，提出的三大核心理由，并首次系统评估AI对香港房地产市场的潜在冲击。
5. 瑞银指出，AI相关产业主要集中在，2025年北京、上海相关产业利润分别同比增长54%和82%。
6. 报告对一线城市及杭州的郊区进行细分：北京（密云、门头沟、平谷）、上海（宝山、嘉定、金山等9区）、广州（增城、南沙等4区）、深圳（坪山、光明、大鹏）、杭州（萧山、余杭等6区）的空置率数据显示，连续三年呈现改善趋势。
7. ：余额从2019年的6.5万亿元增长至2024年的10.9万亿元，公积金贷款余额同期从0增至8.1万亿元，余额覆盖率已达88%。
8. ：保险公司股票配置占比将从当前水平持续提升，预计2029年达9.5万亿元（占总资金17%）。