高盛——东盟数据中心全景手册——拆解区域生态图谱 1. 核心市场空间测算：受主权/企业需求韧性、云迁移及AI扩张驱动，东盟正成为全球增长最快的数据中心市场之一。

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高盛——东盟数据中心全景手册——拆解区域生态图谱

1. 核心市场空间测算：受主权/企业需求韧性、云迁移及AI扩张驱动，东盟正成为全球增长最快的数据中心市场之一。高盛预计，在基准情形下，东盟六大核心枢纽（柔佛、曼谷、雅加达、新加坡、吉隆坡、巴淡岛）的在运IT容量将从2025年的约3GW增至2030年的13GW，对应5年复合增速达33%；乐观情形下可达21GW（47%复合增速）。柔佛将成最大枢纽，占2030年区域总容量的三分之一；曼谷和巴淡岛增速最快，但基数极低。新加坡因土地与电力硬约束增长最慢，但仍是区域高端连接与企业需求的锚点。

2. 需求驱动的三层结构：

◦ 主权与传统需求：印尼国家数据中心整合计划、马来西亚Oracle 65亿美元云与AI基建投资、泰国数据本地化法规及金融业数据驻留要求，构成了低波动的需求底仓，与AI/云需求形成互补。

◦ 云迁移：东盟云渗透仍处于早期，2026年市场规模约249亿美元（仅为美国的9%），谷歌、微软、AWS及阿里、腾讯、字节等中美云厂商持续加码区域投资，构成稳健增长基线。

◦ AI需求：是一阶市场电力饱和后的溢出方向，也是出口管制下的算力替代选择（中国厂商借东盟部署美系芯片服务非中国市场）。当前东盟AI负载以训练为主（集中在马来西亚、泰国），推理占比尚小但更具持续性。运营商反馈当前预租率普遍较高（新加坡设施利用率超90%，新泰马设施预租率达60%-68%），需求跑赢可交付供给，中期市场紧平衡将持续。

3. 核心瓶颈：电力而非签约容量：签约PPA仅代表意向，不代表实际通电容量。马来西亚TNB数据显示，截至2026年5月签约数据中心最大需求达8.3GW，但实际利用仅1.1GW，投机性囤积现象突出。各国监管已收紧：马来西亚要求数据中心申报年度而非最大需求，前4年需达申报量的85%（未达标罚款2美元/千瓦）；泰国要求每MW预留容量缴纳13.6万美元银行保函，并按实际利用率分阶段返还。

◦ 分市场电力约束：新加坡土地水源硬约束，靠进口低碳电力与电网升级缓解；马来西亚电网交付能力最强，但柔佛已暂停审批高耗水的一二级数据中心，转向高效冷却技术；泰国瓶颈在东部经济走廊（EEC）的输电网络，正投资9.36亿美元升级；印尼PLN垄断电力市场，电网薄弱且煤电主导，Batam岛因电网等级低（150kV）约束强于雅加达。

◦ 成本分摊趋势：从传统公用事业主导转向“电网骨干政府出资+园区层面运营商/超大规模企业共担”模式，愿意共担电网成本的运营商将获得稀缺电力接入权，形成竞争护城河。

4. 热带气候下的冷却权衡：东盟高温高湿环境推高机械制冷能耗，冷却设计需平衡电力效率与水耗。传统蒸发冷却省电但耗水，空冷/干冷技术节水但费电。更关键的是，煤电主导的发电结构使数据中心的水足迹向上游转移——采用高耗电冷却方案可能只是将水耗从现场转移至发电环节。监管对水资源的 scrutiny 正推动开发商优化冷却架构，成为战略基础设施决策而非单纯工程选择。

5. 运营商格局与生态：市场由美国/中国超大规模企业（自建与租赁并举）、区域龙头（如Singtel旗下Nxera）、低成本中国运营商及全球托管平台共同竞争。高盛覆盖的核心标的中，吉宝有限公司（KPLM.SI）作为集成数字基础设施龙头获“买入”评级，目标价13.61新元（19.9%上行空间）；Keppel DC REIT（KEPE.SI）67%资产位于新加坡，目标价2.93新元（29.8%上行空间）；WHA Corp（WHA.BK）作为土地与电力供应商获“卖出”评级，目标价3.8泰铢（-21.5%下行空间）。运营商融资能力分化明显：上市REITs成本最低，PE/基建基金要求15%-20%+的IRR，随着资产稳定，向公开市场与REITs迁移是行业自然趋势。

6. 关键风险：电力/水资源约束超预期收紧、投机性产能落地率低于假设、西方国家对东盟数据中心向中国实体提供算力的监管限制、AI需求持续性不及预期。

总体总结

主题正文

1. 1. 核心市场空间测算：受主权/企业需求韧性、云迁移及AI扩张驱动，东盟正成为全球增长最快的数据中心市场之一。
2. 高盛预计，在基准情形下，东盟六大核心枢纽（柔佛、曼谷、雅加达、新加坡、吉隆坡、巴淡岛）的在运IT容量将从2025年的约3GW增至2030年的13GW，对应5年复合增速达33%；
3. ◦ 主权与传统需求：印尼国家数据中心整合计划、马来西亚Oracle 65亿美元云与AI基建投资、泰国数据本地化法规及金融业数据驻留要求，构成了低波动的需求底仓，与AI/云需求形成互补。
4. ◦ 云迁移：东盟云渗透仍处于早期，2026年市场规模约249亿美元（仅为美国的9%），谷歌、微软、AWS及阿里、腾讯、字节等中美云厂商持续加码区域投资，构成稳健增长基线。
5. 5. 运营商格局与生态：市场由美国/中国超大规模企业（自建与租赁并举）、区域龙头（如Singtel旗下Nxera）、低成本中国运营商及全球托管平台共同竞争。
6. 高盛覆盖的核心标的中，吉宝有限公司（KPLM.SI）作为集成数字基础设施龙头获“买入”评级，目标价13.61新元（19.9%上行空间）；
7. 运营商融资能力分化明显：上市REITs成本最低，PE/基建基金要求15%-20%+的IRR，随着资产稳定，向公开市场与REITs迁移是行业自然趋势。
8. 6. 关键风险：电力/水资源约束超预期收紧、投机性产能落地率低于假设、西方国家对东盟数据中心向中国实体提供算力的监管限制、AI需求持续性不及预期。