- 高盛发布中国房地产第34周周报。政策端：国务院优化住房公积金政策（8月18日宣布，9月20日生效），上海发布8项住房宽松措施（沪八条），杭州萧山区发放购房券
- 序号：521
- 星球链接：打开网页
- 附件：图片 0，音频 0，文档 0
- 音频文件：无音频
图片
无图片
正文
- 高盛发布中国房地产第34周周报。政策端：国务院优化住房公积金政策（8月18日宣布，9月20日生效），上海发布8项住房宽松措施（沪八条），杭州萧山区发放购房券；需求端：上周一手房成交量环比+15%、同比+6%，认购量环比+1%，但二手房成交环比-1%、同比-5%；价格端：经纪人和卖家涨价预期均边际走弱；城市分化：北京表现最为突出，一手成交量环比+152%；估值端：覆盖的较强国企开发商海外平均交易于2026E NAV 34%折价、0.5x P/B，A股覆盖平均32%折价、0.4x P/B，接近历史低谷水平；行业前瞻：GSPC跟踪模型显示8月竣工面积同比下降高十位数（high-teens%），全国前100房企8月合同销售预计同比下降4%。
高盛发布的**中国房地产每周回顾（第34周，2026年8月25日）**聚焦三大主线： ：国务院于8月18日宣布优化住房公积金（HPF）政策（9月20日生效），涉及拓宽公积金提取和使用范围、纳入灵活就业人员、跨城市互认等；上海同日发布"沪八条"8项宽松措施，包括下调二套房首付比例、发放购房补贴等；杭州萧山区也于8月20日推出2,500万元购房券。 ：一手房成交量环比加速（+15% wow），北京表现尤为突出（+152% wow）；但二手房成交环比微降1%、同比仍下降5%；全国二手房挂牌量环比+4%，新增看房活动环比-1.9%，价格端呈现边际走弱迹象。 ：覆盖的较强国企开发商股价表现稳健（+1% wow），其中绿城（3900.HK，买入）、中海宏洋（0688.HK，买入）、金茂（0817.HK，买入）分别跑赢+5%/+3%/+3%；海外覆盖平均交易于2026E NAV 34%折价、0.5x P/B，A股覆盖32%折价、0.4x P/B，均接近2008下半年、2011下半年及2014上半年的周期低谷水平。
一、政策更新：多重宽松措施密集落地
这是本轮宽松的核心政策，主要包括： ：可用于支付物业管理费等住房消费相关场景；取消租房提取与家庭收入挂钩的限制； ：将灵活就业群体纳入公积金体系； ：便利公积金跨城市缴存和提取； ：允许公积金管理中心购买政策性金融债； ：国务院将直接设定公积金贷款利率，取代此前央行建议、国务院审批的旧机制。
8项住房宽松措施亮点： a）优化公积金政策：扩大提取范围覆盖现房（现房）首付、允许同时使用公积金支付首付和还贷、放宽提取频度和额度、拓宽至契税缴纳和车位购买等； b）（位于外环以外的项目，与首套房看齐）； c）； d）对城中村改造和老旧城区更新居民采用房票安置； e）回购二手住房作为保障性租赁住房。
发放总额2,500万元的购房券，覆盖36个项目，分为3个补贴档次。 二、市场表现：成交量环比加速，但价格预期边际走弱
GFA成交量：； 认购量（领先网签1-2周）：环比+1%； 新增看房活动：环比-1.9%； YTD表现：-12% yoy，较2024/2023年同期分别-19%/-40%。
成交量：； YTD表现：+1% yoy，较2024/2023年同期分别+14%/+13%； 新增挂牌量：环比+4%（边际宽松）； "冰山指数"显示北上深二手房价格环比基本持平，较前一周的-0.2%/-0.1%/-0.2%均有所改善。
中原销售员指数（CSI，4城）：环比-0.3pp，同比+3.4pp； 中原卖家报价指数（CAI，6城）：环比-0.1pp，同比-4.6pp； 经纪人和卖家涨价预期均边际下行。 三、城市分化：北京一枝独秀 ：受8月初新政提振，一手成交量，是一线城市中表现最好的城市； ：8月21日宽松政策出台后，外环外项目周末看房量明显增加； 全国前100开发商8月合同销售预计同比下降（vs. 7月-8%）。 四、库存与去化周期 ：环比-0.6%，较2025年末-7.7%； ：27.3个月（vs. 6月/7月平均27.5/27.1个月）； 库存持续去化，但去化速度边际放缓。 五、行业前瞻指标
8月预计同比下降高十位数（ yoy）（vs. 7月NBS数据-19%）； （基于高盛浮法玻璃供需模型）。
8月预计同比下降高二十位数（ yoy）（vs. 7月NBS数据-28%）； 依据：300城土地成交趋势 + 全国水泥发运率环比+6.1pp至43.5%。
7月至8月MTD：新房+二手房GTV预计同比**+13%**（新房+19%、二手房+10%），高于互联网团队对3Q26E的+1%预期。
覆盖标的本周表现 分类周表现（wow）基准对比 较强国企开发商 +1% — 绿城（3900.HK） +5% 买入 中海宏洋（0688.HK） +3% 买入 金茂（0817.HK） +3% 买入 其他开发商（平均） -1% — 海外覆盖整体 +2% MSCI中国+1% A股覆盖整体 -3% CSI300 -4% 当前估值水平（vs. 历史低谷）
当前：； 历史低谷对比： 2008下半年：折价39%、0.7x P/B 2011下半年：折价73%、0.9x P/B 2014上半年：折价58%、0.9x P/B ：当前估值已基本接近2008年金融危机时期的极端低估水平。
当前：； 历史低谷对比： 2008下半年：折价67%、1.6x P/B 2011下半年：折价64%、1.5x P/B 2014上半年：折价61%、1.2x P/B ：A股估值甚至历史最深的2008年低谷水平。 重点推荐标的（买入评级） ：本周+5%，表现最佳； ：本周+3%； ：本周+3%。
：尽管近期宽松政策密集出台（国务院公积金优化、上海沪八条、杭州购房券等），但市场对未来价格上涨预期仍边际走弱（CSI/CAI下行），政策效果向成交端和价格端的传导可能存在时滞甚至失效。 ：二手房成交同比仍下降5%，新增挂牌量环比+4%，显示抛压仍在累积；若挂牌量持续上升而成交乏力，可能进一步压制一手房去化。 ：GSPC模型显示8月竣工面积同比下降high-teens%，全年预计-15%；新开工预计同比下降high-twenties%，行业供给端收缩幅度较大，可能影响上下游产业链（建材、家居、家电等）需求。 ：北京成交量环比+152%表现亮眼，但全国整体前100房企销售预计仍同比下降4%，城市间分化可能进一步加剧，部分三四线城市去化压力持续上升（库存去化周期27.3个月）。 ：虽然覆盖标的估值已接近甚至低于2008年历史低谷，但若无基本面实质性改善或超预期政策刺激，估值修复路径仍存在不确定性。 ：报告强调灵活就业人员纳入公积金体系，反映就业市场结构性变化，宏观就业压力可能影响居民购房能力和意愿。
总体总结
主题正文
- 行业前瞻：GSPC跟踪模型显示8月竣工面积同比下降高十位数（high-teens%），全国前100房企8月合同销售预计同比下降4%。
- "冰山指数"显示北上深二手房价格环比基本持平，较前一周的-0.2%/-0.1%/-0.2%均有所改善。
- 8月预计同比下降高二十位数（ yoy）（vs. 7月NBS数据-28%）；
- 7月至8月MTD：新房+二手房GTV预计同比**+13%**（新房+19%、二手房+10%），高于互联网团队对3Q26E的+1%预期。
- ：尽管近期宽松政策密集出台（国务院公积金优化、上海沪八条、杭州购房券等），但市场对未来价格上涨预期仍边际走弱（CSI/CAI下行），政策效果向成交端和价格端的传导可能存在时滞甚至失效。
- ：GSPC模型显示8月竣工面积同比下降high-teens%，全年预计-15%；
- 新开工预计同比下降high-twenties%，行业供给端收缩幅度较大，可能影响上下游产业链（建材、家居、家电等）需求。
- ：北京成交量环比+152%表现亮眼，但全国整体前100房企销售预计仍同比下降4%，城市间分化可能进一步加剧，部分三四线城市去化压力持续上升（库存去化周期27.3个月）。