- 摩根大通认为，上海于2026年8月20日推出的八项住房支持政策力度温和但信号意义重大，表明政府维持楼市企稳的意愿。上海楼市已企稳5-6个月（二手房价较谷底反
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- 摩根大通认为，上海于2026年8月20日推出的八项住房支持政策力度温和但信号意义重大，表明政府维持楼市企稳的意愿。上海楼市已企稳5-6个月（二手房价较谷底反弹3%），深圳预计将是下一个放松的一线城市。摩根大通维持对SOE开发商中海（0688.HK）、华润置地（1109.HK）和金茂（0817.HK）的选择性乐观判断，理由是其销售增长优于同行且在一线城市有较强布局，但鉴于这三只股票年初至今已分别上涨18%/34%/26%（恒指仅+0.3%），建议逢回调买入。
摩根大通发布中国房地产行业报告，重点解读上海于2026年8月20日推出的新一轮住房支持政策。主要观点包括： ：上海推出的八项措施力度温和，但政策出台本身传递了政府维持楼市企稳的积极信号。上海楼市已企稳5-6个月（二手房价较谷底反弹3%），政府仍加码政策，显示其对维持企稳态势的强烈意愿。 ：自2025年8月以来，一线城市放松的典型顺序为"北京→上海→深圳"，深圳预计将是下一个放松的城市，可能的政策包括限购进一步放松、公积金贷款调整、按揭补贴、库存回购加速等。 ：选择性看好中海（0688.HK）、华润置地（1109.HK）、金茂（0817.HK），因其销售表现优于同业且在一线城市有较高敞口；但因年内涨幅已大，建议逢回调介入。
上海八项政策内容详解 上海本次推出的八项措施（2026年8月21日起生效）主要包括： 政策领域核心变化
提取公积金支付首付的范围从预售期房扩展至已竣工新房
无公积金贷款的业主，提取频率从"获得房产证后5年内一次"放宽至"每年一次"
扩展至支付契税及购买车位/储藏室
外环外区域最低二套房首付比例从20%降至15%
外环外购房并在±1年内出售二手房的家庭，可获按揭金额1%的补贴（上限5万元/套），总额度2亿元（有效期至2027年3月）
出售内环内二手房并在外环外购房的家庭，可获3万元补贴；两项合计最高可达8万元
进一步扩大城中村改造及城市更新项目的房票安置
加速将二手住房回购转为保障性租赁住房（目前已回购>500套） 摩根大通的判断 ： 单一措施不足以显著提振购房者信心 政策核心是将住房需求从核心区域（已具韧性）引导至非核心区域，实现更均衡的市场 8万元最高补贴是否能扭转局面存疑 更值得关注的是和的潜在规模，若规模显著扩大，可能产生更广泛影响，但目前缺乏明确的规模目标和资金来源 ：根据附表1，自2023年以来一线城市的政策放松序列主要为"北京→上海→深圳"或"深圳→上海→北京"，从政策出台后的股价表现看，平均而言板块在1/3/5日分别有1%/0%/0%的跑赢表现。 上海市场开发商排名 根据7M26上海开发商合同销售额排名前10： 华润置地（CR Land） 招商蛇口（CMSK） 保利（Poly） 中海（COLI） 建发（C&D） 金茂（Jinmao） 绿城（Greentown） 等 估值与评级总览 摩根大通对中国房地产板块的主要评级： ： 中国海外发展 COLI（0688.HK）— P/E 10.7x（1FY），股息率3.3% 华润置地 CR Land（1109.HK）— P/E 9.7x，股息率3.7% 龙湖 Longfor（0960.HK） 金茂 Jinmao（0817.HK）— P/E 9.8x，股息率2.3% ： 万科 Vanke（2202.HK） 碧桂园 Country Garden（2007.HK） 融创 Sunac（1918.HK） 世茂 Shimao（0813.HK） 板块整体P/E约8.3x（1FY），P/B约0.5x，估值仍处历史低位。
摩根大通继续维持对的选择性乐观观点。这三家公司： 年初至今表现强劲，分别上涨18%/34%/26%（恒指仅+0.3%） 销售增长优于行业平均 一线城市布局比例较高 估值仍处低位（1FY P/E 9.7-10.7x，股息率2.3-3.7%） ：鉴于年内已大幅上涨，建议，而非追高。对于POE（民营）开发商和困境企业，维持谨慎态度。
：本轮政策力度温和，若上海楼市企稳趋势逆转，可能需要更大力度政策支持 ：政府尚未披露具体的资金来源和目标规模，若执行不及预期，效果将打折 ：尽管政策频出，但居民收入预期和购房意愿的根本性修复仍需时间 ：万科、碧桂园、融创等公司可能面临持续的流动性压力和债务问题 ：若后续政策力度低于预期或不符合市场预期，可能引发板块回调 ：中海、华润、金茂年内涨幅已达18%-34%，存在技术性回调压力
总体总结
主题正文
- 上海楼市已企稳5-6个月（二手房价较谷底反弹3%），深圳预计将是下一个放松的一线城市。
- 摩根大通维持对SOE开发商中海（0688.HK）、华润置地（1109.HK）和金茂（0817.HK）的选择性乐观判断，理由是其销售增长优于同行且在一线城市有较强布局，但鉴于这三只股票年初至今已分别上涨18%/34%/26%（恒指仅+0.3%），建议逢回调买入。
- 摩根大通发布中国房地产行业报告，重点解读上海于2026年8月20日推出的新一轮住房支持政策。
- ：自2025年8月以来，一线城市放松的典型顺序为"北京→上海→深圳"，深圳预计将是下一个放松的城市，可能的政策包括限购进一步放松、公积金贷款调整、按揭补贴、库存回购加速等。
- ：选择性看好中海（0688.HK）、华润置地（1109.HK）、金茂（0817.HK），因其销售表现优于同业且在一线城市有较高敞口；
- 外环外购房并在±1年内出售二手房的家庭，可获按揭金额1%的补贴（上限5万元/套），总额度2亿元（有效期至2027年3月）
- 更值得关注的是和的潜在规模，若规模显著扩大，可能产生更广泛影响，但目前缺乏明确的规模目标和资金来源
- ：根据附表1，自2023年以来一线城市的政策放松序列主要为"北京→上海→深圳"或"深圳→上海→北京"，从政策出台后的股价表现看，平均而言板块在1/3/5日分别有1%/0%/0%的跑赢表现。