- 上海于2026年8月20日发布新一轮楼市支持政策包，包括放宽公积金提取规则、将外环外二套房首付比例下调至15%（原20%）、推出"卖旧买新"补贴（贷款金额1
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- 上海于2026年8月20日发布新一轮楼市支持政策包，包括放宽公积金提取规则、将外环外二套房首付比例下调至15%（原20%）、推出"卖旧买新"补贴（贷款金额1%且上限5万元/套，外环换购另补3万元）、扩大房票使用范围、加快政府收购二手住房转为保障性租赁住房。UBS认为此举释放了积极的政策信号，表明决策层仍致力于稳定房地产市场，防范情绪回落；尽管短期需求提振可能有限（仅约5.4%上海二手房挂牌满足购房标准），但上海继8月7日北京放松之后，成为第二个推出额外宽松措施的主要城市。MSCI中国房地产指数当前交易于0.66倍12个月远期市净率，较15年均值折让22%。UBS看好上海敞口高的开发商及中介，包括贝壳（KE Holdings）、中海（COLI）、华润置地（CR Land）、建发（C&D）、绿城（Greentown）、金茂（Jinmao）。
UBS于2026年8月20日发布关于上海楼市政策放松的快评报告。报告核心观点如下： 上海住建委等六部门联合发布新一轮楼市支持措施，涵盖五大方向：放宽公积金提取规则、外环外二套房首付比例下调至15%、推出"卖旧买新"补贴（至2027年3月）、扩大房票适用范围、加快政府收购二手住房转作保障性租赁住房。UBS认为，尽管短期需求提振有限，但政策信号意义积极——上海继北京之后成为第二个加码放松的一线城市，且是在市场表现仍具韧性（7月二手房成交量同比+7%，8月至今同比+4%）的背景下推出，凸显决策层稳定房地产市场的坚定决心。UBS看好上海业务敞口较高的开发商与中介，包括贝壳、中海、华润置地、建发、绿城、金茂。
一、政策内容解读 此次上海政策"组合拳"包含五项措施： 政策方向具体内容 公积金提取 进一步放宽公积金提取规则 首付比例 外环外二套房最低首付比例从20%降至15% 卖旧买新补贴 期限至2027年3月，含新房贷金额1%补贴（上限5万元/套）；内环换购外环另补3万元 房票扩容 扩大房票在城市更新与改造项目中的应用 政府收储 加快地方政府收购二手住房转为保障性租赁住房 二、政策信号分析 UBS强调，虽然政策的短期需求拉动效应可能有限——UBS测算仅有约**5.4%**的上海二手房挂牌房源满足政府的购房标准——但信号意义重大： ：上海是继北京（8月7日放松）之后，第二个出台额外宽松措施的主要城市； ：在市场条件相对稳健（成交量正增长、价格基本稳定）的情况下仍推出宽松，显示政策制定者主动防范市场情绪再度恶化； ：表明决策层对稳定房地产市场的承诺未变。 三、受益标的 UBS点名的上海高敞口开发商及中介： ：中介龙头，上海市场龙头地位稳固 ：央企开发商，上海项目储备丰富 ：内地核心城市布局完整 ：受益于外环区域市场 ：高端产品线契合换购需求 ：央企背景，外环项目储备
UBS指出，当前交易于 ，较过去15年历史均值折让约 。这一估值水平反映出市场对中国房地产板块的悲观情绪，但也意味着在政策持续呵护下存在估值修复空间。
：仅约5.4%的二手挂牌房源符合购房标准，意味着政策对实际成交量的拉动可能有限； ：从政策发布到购房者信心修复、成交量回升可能需要较长时间； ：若全国其他城市跟进力度不足或宏观环境恶化，可能限制单一城市政策的有效性； ：尽管2026年至今上海二手房价格基本稳定，但若供需失衡持续，仍存在价格调整风险； ：部分高负债开发商即使受益于政策，也可能因自身财务状况而无法充分受益。
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- 上海于2026年8月20日发布新一轮楼市支持政策包，包括放宽公积金提取规则、将外环外二套房首付比例下调至15%（原20%）、推出"卖旧买新"补贴（贷款金额1%且上限5万元/套，外环换购另补3万元）、扩大房票使用范围、加快政府收购二手住房转为保障性租赁住房。
- 尽管短期需求提振可能有限（仅约5.4%上海二手房挂牌满足购房标准），但上海继8月7日北京放松之后，成为第二个推出额外宽松措施的主要城市。
- UBS看好上海敞口高的开发商及中介，包括贝壳（KE Holdings）、中海（COLI）、华润置地（CR Land）、建发（C&D）、绿城（Greentown）、金茂（Jinmao）。
- 上海住建委等六部门联合发布新一轮楼市支持措施，涵盖五大方向：放宽公积金提取规则、外环外二套房首付比例下调至15%、推出"卖旧买新"补贴（至2027年3月）、扩大房票适用范围、加快政府收购二手住房转作保障性租赁住房。
- UBS认为，尽管短期需求提振有限，但政策信号意义积极——上海继北京之后成为第二个加码放松的一线城市，且是在市场表现仍具韧性（7月二手房成交量同比+7%，8月至今同比+4%）的背景下推出，凸显决策层稳定房地产市场的坚定决心。
- UBS强调，虽然政策的短期需求拉动效应可能有限——UBS测算仅有约**5.4%**的上海二手房挂牌房源满足政府的购房标准——但信号意义重大：
- ：在市场条件相对稳健（成交量正增长、价格基本稳定）的情况下仍推出宽松，显示政策制定者主动防范市场情绪再度恶化；
- ：尽管2026年至今上海二手房价格基本稳定，但若供需失衡持续，仍存在价格调整风险；