- 高盛发布中国房地产第33周周报。本周新房成交环比+7%、同比-6%，二手房成交环比+6%、同比+8%，交易量边际回暖但仍弱于去年同期。次新房及中介价格预期指
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- 高盛发布中国房地产第33周周报。本周新房成交环比+7%、同比-6%，二手房成交环比+6%、同比+8%，交易量边际回暖但仍弱于去年同期。次新房及中介价格预期指数均小幅下滑，反映买卖双方对涨价预期走低。库存环比-0.8%，去化月数27.4个月基本持平。高盛新房竣工跟踪器(GSPC)预示8月竣工同比降幅扩大至高十位数，全年预计-15%同比。估值方面，离岸/在岸开发商分别较2026年末NAV折让35%/30%，P/B约0.5倍，已处于历史下行周期低谷水平。CMSK、华润置地、中国金茂等较强国央企开发商本周跑赢。
高盛（Goldman Sachs）于2026年8月18日发布了中国房地产行业第33周周报。报告核心结论如下： ：新房成交面积环比+7%、同比-6%；二手房成交面积环比+6%、同比+8%。环比虽然回升，但同比仍为负值（新）或仅小幅增长（二手），显示市场整体仍处于弱势格局。 ：新房搜索活动环比下降0.2%；二手房成交价格环比下降2%；中介价格预期指数(CSI)与卖家挂牌价指数(CAI)均环比走弱，表明买卖双方对房价上涨的预期都在降温。 ：库存总量环比-0.8%，较2025年末下降7.3%，去化月数为27.4个月，与6/7月均值基本持平，去化压力未进一步恶化。 ：高盛GSPC跟踪器预示8月竣工同比降幅达高十位数（7月为-19%同比，NBS数据），全年预计-15%同比。 ：离岸开发商较2026E NAV折让35%，在岸折让30%，P/B约0.5倍，对标2008下半年、2011下半年和2014上半年的历史底部水平。
一、政策面更新 报告梳理了本周三条重要政策动态： ：发布《产业用地与商业项目土地使用权续期试点办法》，引入"以续期为主、不续期为辅"的原则化付费续期框架，包括提前续期选项、与绩效挂钩的定价机制（设基准地价70%下限）等灵活安排。这为工商业地产的长期价值提供了制度保障。 ：包括改造6万套危旧房、420个城中村，较"十四五"分别增加约40%和10%，显示中西部城市更新力度持续加码。 ：单缴存/双缴存职工家庭最高贷款额度分别提至80万元/120万元（均上调20万元），继续通过公积金政策刺激刚需。 此外，，上周北京新房/二手房成交量环比分别+4%/+13%，明显跑赢其他一线城市；非核心城区新盘到访量也显著上升。但冰山指数显示北京二手房价格环比仍-0.2%（全国-0.1%），价格端尚未明显企稳。 二、市场表现 指标周环比同比YTD同比 新房GFA成交 +7% -6% -12% 二手房GFA成交 +6% +8% +2% 二手房认购（领先1-2周） +2% — — 新房搜索活动 -0.2% — — 二手房成交价格 -2% — — ： 新房GFA中位数：环比-29%，同比-23% 二手房GFA中位数：环比-11%，同比+2% 高盛据此判断：（7月为-8%），整体下行压力仍未缓解。 三、领先指标：CSI与CAI ：环比-0.3pp，同比+3.0pp。CSI衡量中介对房价的看法，>50表示看涨。：环比-0.1pp，同比-5.3pp。CAI衡量卖家挂牌价格意愿，同比降幅明显大于CSI，说明，价格博弈中买方仍占优势。 四、库存与竣工 ：20个主要城市库存总量环比-0.8%，较2025年末-7.3%。各能级城市库存月数维持在27.4个月（一线/二线/三线分化），与6/7月均值27.5/27.1基本持平。 ：基于300城土地成交趋势和全国水泥发货率（环比-5.2pp至37.3%）推算，（7月为-28%同比，NBS数据；高盛预测-中二十位数%）。 ：GSPC跟踪器显示，全年(FY26E)预计-15%同比。竣工端的持续走弱对建筑建材、白色家电等地产链后周期行业的需求形成压力。 五、贝壳（BEKE）业务前瞻 高盛对贝壳GTV（新房+二手房）的预测： （新房-23%/二手房+17%） （新房+8%/二手房+7%） 二手房业务的稳健表现是贝壳估值修复的重要支撑。
板块估值水平 维度当前2008下半年2011下半年2014上半年 离岸开发商NAV折让 35% 39% 73% 58% 离岸开发商P/B 0.5x 0.7x 0.9x 0.9x 在岸开发商NAV折让 30% 67% 64% 61% 在岸开发商P/B 0.5x 1.6x 1.5x 1.2x ：当前离岸开发商估值（35% NAV折让、0.5x P/B）已经接近2008年金融危机的历史底部水平；在岸开发商虽然NAV折让尚未触及历史最低，但P/B倍数已经跌破所有历史底部水平。 个股表现 （高覆盖标的）：本周股价平均+2% wow，跑赢板块 ：Neutral评级，本周+5% ：Buy评级，本周+3% ：Buy评级，本周+3% ：本周股价平均-3% wow，板块内部分化明显 ：持平vs -4% ：-1% vs +1% ，认为在行业下行周期中，具备融资优势、土储质量高、运营效率强的国央企将率先受益于政策催化。
投资者在解读本报告时需注意以下风险： ：8月7日北京新政后成交量虽边际改善，但价格端尚未企稳。若后续政策刺激力度不足或落地节奏偏慢，市场信心修复可能延后。 ：冰山指数显示全国二手房价格环比-0.1%，北京-0.2%，价格预期指数(CSI/CAI)均走弱。若价格预期持续恶化，可能引发"买涨不买跌"的观望情绪，进一步压制成交量。 ：GSPC跟踪器预示竣工降幅扩大，新开工降幅近30%。竣工下行将传导至建筑、建材、家电、家居等地产链后周期行业，相关公司业绩承压。 ：报告指出"较强国央企"跑赢"其他开发商"，但在行业整体下行背景下，国央企之间因土储质量、产品力、布局城市能级差异，业绩和股价表现也可能出现分化。 ：贝壳新房GTV同比仍为负值（2Q26为-23%），虽然二手房表现稳健，但若开发商持续暴雷或佣金率承压，平台变现率可能下降。 ：尽管P/B和NAV折让处于历史低位，但房地产板块历史上多次出现"估值陷阱"——即估值长期低位徘徊甚至进一步下行，需关注基本面拐点信号。 ：报告主要跟踪约75个城市的成交数据和约20个城市的库存数据，可能无法完全代表全国三四线城市的市场全貌。 ：高盛本周报传递的核心信号是——。在政策面持续放松（上海土地续期、四川城市更新、各地公积金松绑）以及头部国央企估值已接近历史底部的背景下，投资者需要关注的是何时出现，而非简单地基于当前估值做"抄底"决策。
总体总结
主题正文
- ：库存总量环比-0.8%，较2025年末下降7.3%，去化月数为27.4个月，与6/7月均值基本持平，去化压力未进一步恶化。
- ：高盛GSPC跟踪器预示8月竣工同比降幅达高十位数（7月为-19%同比，NBS数据），全年预计-15%同比。
- ：发布《产业用地与商业项目土地使用权续期试点办法》，引入"以续期为主、不续期为辅"的原则化付费续期框架，包括提前续期选项、与绩效挂钩的定价机制（设基准地价70%下限）等灵活安排。
- ：8月7日北京新政后成交量虽边际改善，但价格端尚未企稳。
- ：冰山指数显示全国二手房价格环比-0.1%，北京-0.2%，价格预期指数(CSI/CAI)均走弱。
- ：贝壳新房GTV同比仍为负值（2Q26为-23%），虽然二手房表现稳健，但若开发商持续暴雷或佣金率承压，平台变现率可能下降。
- ：尽管P/B和NAV折让处于历史低位，但房地产板块历史上多次出现"估值陷阱"——即估值长期低位徘徊甚至进一步下行，需关注基本面拐点信号。
- 在政策面持续放松（上海土地续期、四川城市更新、各地公积金松绑）以及头部国央企估值已接近历史底部的背景下，投资者需要关注的是何时出现，而非简单地基于当前估值做"抄底"决策。