- 摩根大通发布的中国房地产行业报告指出，7月NBS数据延续6月趋势：销售和建设活动依旧疲弱，但一线城市房价连续5-6个月环比小幅上涨（一手+0.05%、二手+
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- 摩根大通发布的中国房地产行业报告指出，7月NBS数据延续6月趋势：销售和建设活动依旧疲弱，但一线城市房价连续5-6个月环比小幅上涨（一手+0.05%、二手+0.22%），主要由上海和深圳领涨，北京仍拖累。70城一手房价环比跌幅从-0.15%扩大至-0.18%，而二手房环比跌幅从-0.32%收窄至-0.29%。住宅销售额同比降幅从6月的-12%收窄至7月的-9%，但较2018-21年均值仍下降63%，为历史最深。新开工面积同比下降28%。JPM维持观点：一线城市房价将在2026年实现软着陆（上海领涨）；全国一手销售金额仍将下行；二手销售量将同比增长约10%。建议关注业绩优于行业且一线城市布局较好的国企开发商，包括中国海外发展(1109.HK)、华润置地(0688.HK)和金茂(0817.HK)。
摩根大通于2026年8月18日发布的中国房地产行业报告，对国家统计局（NBS）7月数据进行了深入解读。报告指出，房地产销售和建设活动依然疲软，但一线城市的房价展现出明显的韧性，连续5-6个月保持环比正增长。报告维持此前的判断： ，上海将引领这一趋势； 在2026年仍将处于下行通道； （未纳入NBS统计）将同比增长约10%。 基于上述判断，JPM建议聚焦"阿尔法"标的——即销售增长优于行业、且在一线城市有较好布局的，重点推荐。
一、一线城市房价：韧性凸显，分化加剧
- 一手房价格 ：7月一线城市一手房环比增速由6月的+0.12%放缓至+0.05%，但仍为连续第。 ： ：双双录得+0.2% M/M，领涨一线； ：+0.1% M/M，表现温和； ：-0.3% M/M，成为唯一拖累城市，JPM认为这可能是近期北京出台政策放松的原因。
- 二手房价格 ：7月一线城市二手房环比+0.22%（6月+0.3%），连续第。 ： +0.4%、+0.3%、+0.2%均录得正增长； 环比持平。 ：7月一线城市二手房价格指数环比下降0.1%（6月-0.2%），主要受深圳（-0.7% M/M）和北京（-0.3% M/M）拖累。两组数据出现明显背离，反映。
- 70城数据 ：环比降幅由6月-0.15%扩大至7月-0.18%； ：环比降幅由6月-0.32%收窄至7月-0.29%； ：杭州录得+0.3% M/M，表现突出。 二、销售数据：降幅边际收窄，但仍处历史低位
- 销售金额 同比下降9%（6月-12%），降幅边际收窄； 但较2018-2021年平均水平仍下降，为有记录以来。
- 高频数据积极信号 8月初至月中，同比增长约30%，是一个值得密切跟踪的积极信号。
- 二手房表现 二季度以来二手房挂牌量持续下降（7月再降0.3% M/M），为二手房价格提供支撑。 三、建设与投资：仍处深度下行通道 指标7月同比JPM 2026全年预测 新开工面积 -28% -22% 竣工面积 -20% -20% 房地产开发投资 -27% -15% ：2026年前7月300城土地出让金同比下降29%，土地成交面积同比下降24%，对未来供给形成压制； ：7月开发商到位资金同比下降22%（较4年均值-65%），其中同比-39%、同比-33%。 四、JPM 2026年关键预测 指标2025年2026年E同比 销售金额（亿元） 83,940 75,760 -9.7% 销售面积（百万㎡） 881 804 -8.7% 新开工（百万㎡） 588 458 -22% 竣工（百万㎡） 603 483 -20% 开发投资（亿元） 82,790 70,420 -14.9% 300城土地出让金（亿元） 18,090 13,410 -25.9%
JPM覆盖的主要标的及评级 公司代码评级现价（HK$）市值（US$M）P/E（1FY）P/B（1FY）股息率1Y回报 中国海外发展 1109.HK
33.96 30,870 10.0x 0.7x 3.8% -12% 华润置地 0688.HK
13.42 18,724 10.2x 0.3x 3.5% -40% 中国金茂 0817.HK
1.45 2,489 13.2x 0.4x 2.4% -70% 龙湖集团 0960.HK OW 6.48 5,858
0.2x 0.0% -85% 万科H 2202.HK
2.40 5,177
0.3x
-92% 碧桂园 2007.HK UW 0.18 1,074
-99% 融创中国 1918.HK UW 0.56 1,413
0.3x
-99% 投资逻辑总结 ： 平均P/E仅12.2x，P/B 0.5x，股息率3.7% 在融资渠道、土地获取、销售去化方面具有结构性优势 中国海外、华润置地、金茂为首选标的 ： ：OW评级，P/E 8.0x，股息率6.2% ：OW评级，P/E 10.7x，股息率6.8% ：OW评级，P/E 18.3x（行业龙头溢价） ： 等困境房企给予UW评级 民营房企整体板块1Y回报-85%，估值修复仍需时日
：若一线城市需求侧政策放松力度不足，可能导致房价软着陆预期落空；过度放松则可能引发新一轮泡沫担忧。 ：NBS与Centaline数据出现明显背离，特别是北京（一正一负）和深圳（+0.2% vs -0.7%），需关注哪个口径更准确反映真实市场。 ：新开工面积较4年均值下降83%，长期将导致供给不足；但短期可能继续拖累上下游产业链。 ：到位资金同比下降22%，较4年均值低65%，中小开发商信用风险仍未完全释放。 ：300城土地成交面积同比下降24%，对未来住宅供给形成压制，可能在2027-2029年引发供需错配。 ：虽然目前支撑房价，但若挂牌量过度萎缩可能反映持有者惜售，市场流动性进一步恶化。 ：居民收入预期和就业市场若持续疲弱，将抑制购房需求，特别是改善型需求。 ：8月20城销售面积同比+30%的增速部分受益于2025年同期低基数，全年趋势仍需观察。
总体总结
主题正文 总结 ： 平均P/E仅12.2x，P/B 0.5x，股息率3.7% 在融资渠道、土地获取、销售去化方面具有结构性优势 中国海外、华润置地、金茂为首选标的 ： ：OW评级，P/E 8.0x，股息率6.2% ：OW评级，P/E 10.7x，股息率6.8% ：OW评级，P/E 18.3x（行业龙头溢价） ： 等困境房企给予UW评级 民营房企整体板块1Y回报-85%，估值修复仍需时日
：若一线城市需求侧政策放松力度不足，可能导致房价软着陆预期落空；过度放松则可能引发新一轮泡沫担忧。 ：NBS与Centaline数据出现明显背离，特别是北京（一正一负）和深圳（+0.2% vs -0.7%），需关注哪个口径更准确反映真实市场。 ：新开工面积较4年均值下降83%，长期将导致供给不足；但短期可能继续拖累上下游产业链。 ：到位资金同比下降22%，较4年均值低65%，中小开发商信用风险仍未完全释放。 ：300城土地成交面积同比下降24%，对未来住宅供给形成压制，可能在2027-2029年引发供需错配。 ：虽然目前支撑房价，但若挂牌量过度萎缩可能反映持有者惜售，市场流动性进一步恶化。 ：居民收入预期和就业市场若持续疲弱，将抑制购房需求，特别是改善型需求。 ：8月20城销售面积同比+30%的增速部分受益于2025年同期低基数，全年趋势仍需观察。