- 摩根士丹利报告显示，2026年7月中国领先商场运营商同店销售增速（SSSG，不含汽车）持平至中个位数百分比，较6月有所放缓，主要受天气不佳拖累客流和高基数影
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- 摩根士丹利报告显示，2026年7月中国领先商场运营商同店销售增速（SSSG，不含汽车）持平至中个位数百分比，较6月有所放缓，主要受天气不佳拖累客流和高基数影响。调整后线下零售销售（不含汽车）7月同比增长2.2%（6月为2.6%），总零售销售仅增0.6%。分商场看，华润万象生活旗下华润万象城继续扩大市场份额；华润置地7月租金增长7%（7M26累计12%）；龙湖7月租金增长3%；新城7月租金同比增长4%。随着消费品补贴效应在2026年下半年消退，商场租户销售和SSSG有望展现更稳定的趋势。该行继续首选华润万象生活（1209.HK，超配），因其强大的市场份额整合能力和约5%的防御性股息收益率。短期零售走弱可能引发股价波动，建议投资者密切跟踪2026年三季运营趋势及中期业绩。报告基于行业评分卡给予目标估值倍数20倍2027E P/E。
摩根士丹利于2026年8月17日发布的中国物业管理与服务行业更新显示，，较6月略有放缓，主要原因是： ：不利天气条件持续压制消费者客流量 ：去年同期比较基数偏高 ：随着补贴扰动在2026年下半年逐步退出，商场租户销售和SSSG有望回归更稳定的潜在趋势 该行判断，届时比较基数将更加正常化。 ：华润万象生活（1209.HK，超配），核心逻辑是强大的市场份额整合能力 + 约5%的防御性股息收益率。
一、宏观零售数据全景 指标2026年7月2026年6月7M26累计 总零售销售同比 +0.6% +1.0% +1.2% 调整后线下零售（不含汽车） +2.2% +2.6% +2.0% 商品网上零售 +3.3% +3.9% +4.6% ： 7月调整后线下零售仅恢复至2019年水平的，对应2019-2025年CAGR仅为1.4% 超市类表现稳定（7M26同比+3.8%），百货、专卖店、品牌专卖店、便利店均出现减速 二、品类表现分化 ： 金银珠宝：7月同比-10.1%（高基数影响） 体育娱乐：7月同比-10.6% 服装鞋帽纺织：7月同比-1.0% 家居：7月同比-8.8% ： 餐饮：7月同比+1.4%（6月+1.2%） 移动通讯设备：7月同比+20.4% 办公用品：7月同比+7.4% 电子家电：受低基数推动有所改善 三、领先商场运营商7月运营数据 公司7月租金同比6月租金同比7M26累计7月SSSG（不含汽车）
+7% +11% +12% —
+3% +15% +3% 中个位数%（6月为2%+）
+4% 0% +3% — ： ：租金增速领先行业，7M26累计达12%，印证其市场份额持续扩大 ：7月租金增速大幅放缓至3%，部分因去年7月一次性摊销的低基数效应；2H25-1H26期间约10个商场的翻新和重新定位支撑了SSSG ：租金增长保持稳定 四、华润万象生活表现抢眼 2025年全年零售销售同比增长 SSSG同比增长 其中表现尤为亮眼，SSSG增长10-15% 显示其在高端消费领域的强劲韧性 五、商场行业结构性分化 该行强调，中国购物中心市场呈现**"两极分化"（Polarization）**格局： "We believe leading mall operators will accelerate market share consolidation in the medium term amid China's polarizing shopping mall market." 意味着： 领先运营商将通过品牌、运营效率和资本实力 中小运营商面临更大经营压力 强者恒强的格局将进一步固化
估值方法论 报告采用的目标估值倍数，该倍数来源于，包含八个维度： GFA（建筑面积）增长前景 母公司开发商支持 财务与现金流 收入质量 服务质量 盈利能力 激励机制 股东回报 。 投资建议 ：华润万象生活（1209.HK，） 核心理由：份额整合能力 + 约5%股息收益率 + 防御性属性 短期策略：若因零售走弱出现回调，建议逢低加仓
上行风险 ：宏观刺激政策超预期发力 ：轻资产模式快速放量 ：毛利率提升 ：母公司物业交付提速 下行风险 ：市场竞争加剧导致份额扩张不及预期 ：第三方项目利润率较低拖累整体 ：消费信心持续低迷 ：高端商场运营商受冲击更大 关键时间节点提醒 📅 ：密切关注管理层对3Q运营趋势的指引 📅 ：届时比较基数正常化，可更清晰判断潜在需求 ⚠️ ：7月零售走弱可能引发商场运营商股价波动，但回调可能反而提供加仓机会
总体总结
主题正文
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- 摩根士丹利报告显示，2026年7月中国领先商场运营商同店销售增速（SSSG，不含汽车）持平至中个位数百分比，较6月有所放缓，主要受天气不佳拖累客流和高基数影响。
- 调整后线下零售销售（不含汽车）7月同比增长2.2%（6月为2.6%），总零售销售仅增0.6%。
- 短期零售走弱可能引发股价波动，建议投资者密切跟踪2026年三季运营趋势及中期业绩。
- 摩根士丹利于2026年8月17日发布的中国物业管理与服务行业更新显示，，较6月略有放缓，主要原因是：
- ：华润万象生活（1209.HK，超配），核心逻辑是强大的市场份额整合能力 + 约5%的防御性股息收益率。
- "We believe leading mall operators will accelerate market share consolidation in the medium term amid China's polarizing shopping mall market."
- 核心理由：份额整合能力 + 约5%股息收益率 + 防御性属性
- ⚠️ ：7月零售走弱可能引发商场运营商股价波动，但回调可能反而提供加仓机会