- 花旗发布中国房地产行业7月统计局数据点评：7月房地产投资同比下降27%，新开工面积同比下降28%，均为年内最大跌幅，土地供应创21年新低将持续制约一级市场成

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• 花旗发布中国房地产行业7月统计局数据点评：7月房地产投资同比下降27%，新开工面积同比下降28%，均为年内最大跌幅，土地供应创21年新低将持续制约一级市场成交量。然而，50城新房销售中60%城市实现正增长，核心城市一二手房价格趋稳，政治局会议强调风险防控稳楼市，城市更新与"十五五"扩消费规划提供政策支持。花旗对板块持积极看法，认为3Q26销售增速有望企稳，9月新推盘将加速，看好CRL、建发国际、贝壳、金茂、中海等龙头。

花旗于2026年8月17日发布中国房地产行业报告，基于7月国家统计局（NBS）数据，整体判断房地产市场投资端进一步走弱，但销售端呈现局部企稳信号。核心观点如下： ：7月单月房地产投资（REI）同比下降27.4%，为年内最大降幅；新开工面积同比下降27.8%，竣工面积同比下降18.6%，均回落至2003年7月水平左右。 ：7M26土地出让金/面积同比下降32%/27%，300城土地成交大幅萎缩，将持续压制一级市场未来成交量。 ：50城中29城（60%）新房销售正增长，6个核心城市占全国新房销售仅5-6%，但贡献300城土地成交约10%，结构性机会凸显。 ：7月政治局会议基调有所淡化，聚焦"防风险"，而非刺激上行；城市更新与"十五五"扩消费规划推进中。 ：8-10月看好板块，建议越过1H26业绩疲弱，"迎接3Q26销售增长复苏与9月新推盘加速"。

一、7月统计局数据：投资端全面下滑 指标7月同比6月同比备注 房地产投资（REI） -27.4% -24.3% 年内最大跌幅 新开工面积（GFA Starts） -27.8% -26.0% 年内最大跌幅 竣工面积（GFA Completed） -18.6% -25.1% — 商品房销售面积 -13.4% -14.3% — 商品房销售额 -8.9% -13.9% — 整体来看，1H26商品住宅新开工面积同比下降24.1%，花旗预计FY26E全年新开工面积将下降23.8%。竣工面积1H26同比下降25.3%，FY26E预计下降25.0%。房地产开发投资1H26同比下降18.0%，FY26E预计下降17.0%。 二、土地供应：21年新低制约未来成交 ：7月土地成交面积/金额同比下降25%/-13%；7M26累计下降27%/-32%。 ：1H26全国政府土地出让收入同比下降31%。 ：7M26一线城市土地成交金额同比下降18%，二线下降42%，三四线下降22%，二线城市降幅最大。 ：6个核心城市（北京、上海、深圳、杭州、苏州、成都）占300城土地成交约10%，但仅占全国新房销售5-6%。这种"核心集中、外围收缩"的格局意味着土地供应恢复将依赖于少数城市，限制了全国整体成交反弹空间。 三、销售端：核心城市率先企稳 新房（一级市场） 50城新房销售7月同比仅下降4%（6月更低），60%城市实现正增长。 一线和三线城市领涨，二线因新推盘不足受拖累。 34城周度成交数据显示，7月平均周成交约20,209套，一二线分别+4.4%/+10.7% YoY。 8月前两周：一线+15.0% YoY，二线+16.5% YoY，延续强势。 二手房（二级市场） 18城7月同比+8.6%，一线城市+14.1% YoY，表现尤为突出。 周成交量约25,000套，比2025年均值高5%，在传统淡季仍保持健康。 挂牌量环比基本持平，二手房价格6个核心城市环比止跌，其他城市跌幅收窄。 房价：70城数据 7月70城新建商品住宅价格同比-3.4%/环比-0.2%（6月：-3.5%/-0.2%）。 7月70城二手住宅价格同比-5.4%/环比-0.3%（6月：-5.6%/-0.3%）。 ，显示核心城市价格企稳信号。 四、政策面：聚焦风险防控 ：强调加强风险防范、稳楼市，基调较前期有所淡化，关注重点从"刺激增长"转向"防风险"。 ：7月中旬视察上海后，中央政府2026年城市更新投资达2,570亿元（同比+420亿元），其中1,600亿元为超长期特别国债。 ：7月13日国务院通过，明确将住房消费和家庭财富置于关键位置。 五、板块投资逻辑 花旗对板块持积极看法，主要逻辑如下： ：核心城市成交韧性 + 2025年同期低基数。 ：项目储备充足，将为四季度销售提供动能。 ：销售与毛利率指引可能提供支撑。 ：H股房地产板块平均NAV折让58%，部分龙头如CRL折让53%，COLI折让61%。

重点推荐（Top Picks） 公司代码评级当前价目标价上涨空间FY26E P/EFY26E P/B

1109.HK 买入 33.96 43.00 +26.6% 9.2x 0.7x

1908.HK 买入 15.55 18.80 +20.9% 8.2x 0.6x

BEKE.N 买入 17.01 26.40 +55.2% 18.4x 1.9x

0817.HK 买入 1.45 1.90 +31.0% 11.7x 0.3x

0688.HK 买入 13.42 18.20 +35.6% 9.8x 0.3x 板块整体估值水平 ：平均NAV折让58%，FY26E平均P/E 8.7x，P/B 0.5x，股息率3.7%。 ：平均NAV折让53%，FY26E平均P/E 49.4x（受部分公司盈利异常影响），P/B 0.5x。 ：NAV折让57%，FY26E P/E 17.5x，P/B 0.5x，股息率2.8%。 评级分布 ：CRL、C&D、COGO、COLI、Greentown、Jinmao、Longfor、Midea RE、Poly Prop、Seazen、Shenzhen Inv、Yuexiu、Beike、CR Mixc、CMSK、Hangzhou Binjiang、Poly Dev & Hldgs。 ：CIFI、Country Garden、Sunac、Gemdale、Vanke（均带有高风险标记）。 ：Vanke H/A。 ：花旗于6月起将建发国际（C&D）评级调升为更积极，看好其产品升级与加速土地储备战略。

：若中央层面未推出实质性需求侧政策（如降息、放松限购），核心城市销售复苏的辐射效应可能有限。 ：21年新低的土地供应将直接制约2026-2027年新房可售资源，影响开发商未来销售。 ：高杠杆房企（Vanke、Country Garden、CIFI、Sunac等）面临持续的流动性与债务违约风险。 ：70城二手住宅价格同比仍下降5.4%，若跌幅扩大可能引发负财富效应，进一步抑制改善型需求。 ：7月出口减速（CPI +0.5%、PPI +3.5%）、零售放缓（+0.6%）、新增人民币贷款转负（-3,400亿元），宏观需求不足可能传导至房地产。 ：作为外资投行报告，对外资流向敏感，需关注H股房地产板块外资持仓变化。 ：1H26业绩虽"略好于极度悲观预期"，但部分房企FY26E盈利预测仍存在较大下修可能性。

总体总结

主题正文

1. • 花旗发布中国房地产行业7月统计局数据点评：7月房地产投资同比下降27%，新开工面积同比下降28%，均为年内最大跌幅，土地供应创21年新低将持续制约一级市场成交量。
2. 然而，50城新房销售中60%城市实现正增长，核心城市一二手房价格趋稳，政治局会议强调风险防控稳楼市，城市更新与"十五五"扩消费规划提供政策支持。
3. ：50城中29城（60%）新房销售正增长，6个核心城市占全国新房销售仅5-6%，但贡献300城土地成交约10%，结构性机会凸显。
4. ：8-10月看好板块，建议越过1H26业绩疲弱，"迎接3Q26销售增长复苏与9月新推盘加速"。
5. 整体来看，1H26商品住宅新开工面积同比下降24.1%，花旗预计FY26E全年新开工面积将下降23.8%。
6. 房地产开发投资1H26同比下降18.0%，FY26E预计下降17.0%。
7. ：强调加强风险防范、稳楼市，基调较前期有所淡化，关注重点从"刺激增长"转向"防风险"。
8. ：70城二手住宅价格同比仍下降5.4%，若跌幅扩大可能引发负财富效应，进一步抑制改善型需求。