- 7月新房销售下滑依然显著，量价齐跌，全国销售额同比下降8.9%，销售面积同比下降11.8%，7M26累计同比降幅分别为13.1%和11.8%。二手房市场持续
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- 7月新房销售下滑依然显著，量价齐跌，全国销售额同比下降8.9%，销售面积同比下降11.8%，7M26累计同比降幅分别为13.1%和11.8%。二手房市场持续走软导致房价跌幅加快，新开工面积同比下降28%，竣工面积同比下降19%，房地产投资降幅扩大至19.2%。预计房价跌势将进一步深化，市场呈现K型分化——多数市场房价环比下跌且夏季跌幅可能加快，一线城市则可能保持持平。建议精选优质标的，首选华润置地（1109.HK），其次为新城（601155.SS），纯开发商中建发国际（1908.HK）风险收益比最佳。
摩根士丹利发布的中国房地产行业更新报告指出，，量价齐跌态势未见改善。报告维持"与行业一致"（In-Line）的行业评级，建议投资者在弱市中精选具备稳健经常性收入和自救能力的优质标的。 报告的核心结论可归纳为三点： ：7月全国新房销售额同比降8.9%，销售面积同比降11.8%，1-7月累计同比降幅分别为13.1%和11.8%。 ：二手房销售走软正在传导至一手房，预计未来数月房价环比跌幅可能进一步加大，尤其是非一线城市。 ：维持华润置地（1109.HK）为首选，新城（601155.SS）次之，建发国际（1908.HK）作为纯开发商中风险收益比最佳标的。
一、新房销售：低基数下仍显疲弱 虽然6月基数已经较低，7月新房销售表现依然萎靡： ：全国同比下降8.9%（6月为-13.9%），环比骤降44.4% ：同比下降13.4%（6月为-14.3%），环比下降44.7% ：销售额同比-13.1%，销售面积同比-11.8% 住宅分项数据同样疲弱，7月住宅销售额同比下降9.1%，住宅销售面积同比下降15.1%。 二、房价走势：K型分化加剧 70城新房及二手房价格指数延续小幅下行： 指标7月环比6月环比 新房价格 -0.2% -0.2% 二手房价格 -0.3% -0.3% 值得关注的是，，二手房涨幅也从+0.3%收窄至+0.2%，反映出高线城市同样面临压力。25个高线城市实时二手房销售在最新一周同比下降约7%（6月为10%，7月为9%），显示需求端依然疲弱。 三、建设活动：开工与投资双降 ：7月同比-28%，1-7月累计-24% ：7月同比-19%，1-7月累计-23% ：1-7月累计同比降幅扩大至-19.2%（上半年为-18.0%） 土地市场的疲软正传导至后续供应端，新推盘受限将进一步拖累下半年销售。 四、25个高线城市二手房实时数据 报告追踪的二手房高频数据显示需求疲态仍在持续，购房意愿低迷叠加政策空间有限，意味着未来数月销售仍将面临挑战。
报告维持行业 评级，配置策略上： 推荐顺序公司代码投资逻辑
华润置地 1109.HK 经常性收入稳健，自救能力强
新城 601155.SS 经常性收入表现稳健
建发国际 1908.HK 当前估值下风险收益比最佳 报告强调，在弱市环境下，应聚焦具有**可信自救能力（credible self-help alpha）**的优质房企，而非博取β收益。
：若中国出台超预期的房地产刺激政策（如大幅降息、放松限购、棚改重启等），可能扭转当前的下行趋势，导致报告中的谨慎假设失效。 ：二手房价格持续走弱可能引发负财富效应，进一步抑制购房需求，形成"量价螺旋下行"的恶性循环。 ：部分高杠杆开发商在销售下滑和融资紧缩双重压力下可能出现流动性危机或违约。 ：若中国经济增长进一步放缓，居民收入预期和购房能力将受到更大冲击。 ：土地成交低迷将限制后续新房供应，但同时也会拖累地方财政和投资增速
总体总结
主题正文
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- 7月新房销售下滑依然显著，量价齐跌，全国销售额同比下降8.9%，销售面积同比下降11.8%，7M26累计同比降幅分别为13.1%和11.8%。
- 二手房市场持续走软导致房价跌幅加快，新开工面积同比下降28%，竣工面积同比下降19%，房地产投资降幅扩大至19.2%。
- 建议精选优质标的，首选华润置地（1109.HK），其次为新城（601155.SS），纯开发商中建发国际（1908.HK）风险收益比最佳。
- 报告维持"与行业一致"（In-Line）的行业评级，建议投资者在弱市中精选具备稳健经常性收入和自救能力的优质标的。
- ：维持华润置地（1109.HK）为首选，新城（601155.SS）次之，建发国际（1908.HK）作为纯开发商中风险收益比最佳标的。
- 住宅分项数据同样疲弱，7月住宅销售额同比下降9.1%，住宅销售面积同比下降15.1%。
- 值得关注的是，，二手房涨幅也从+0.3%收窄至+0.2%，反映出高线城市同样面临压力。
- 25个高线城市实时二手房销售在最新一周同比下降约7%（6月为10%，7月为9%），显示需求端依然疲弱。