- 7月中国房地产销售依然低迷，二手房销售的持续走软可能导致夏季房价加速下跌，尤其在二线及以下城市，库存水平再次上升。新房及二手房价格同比降幅扩大，土地销售同比
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- 7月中国房地产销售依然低迷，二手房销售的持续走软可能导致夏季房价加速下跌，尤其在二线及以下城市，库存水平再次上升。新房及二手房价格同比降幅扩大，土地销售同比下滑明显。MS建议聚焦具有稳健经常性收入和自驱型阿尔法的优质标的，偏好华润置地(1109.HK)、新城控股(601155.SS)和建发国际(1908.HK)。行业评级为In-Line。
摩根士丹利2026年8月18日发布的中国房地产月度跟踪报告显示，。新房与二手房销售喜忧参半，但，尤其是二手房价格同比降幅扩大。土地市场依旧低迷，开发商新增可售资源YTD同比下滑32%，预示下半年新推盘将面临下行压力。
指标7月表现同比变化 一手房销售（CREIS 65城） 10.77万套 -1% 二手房销售（CREIS 33城） 20.12万套 +6% NBS 70城新房价格
-3.4% y-y, -0.2% m-m NBS 70城二手房价格
-5.4% y-y, -0.3% m-m 300城土地销售面积
-15% y-y 300城土地销售金额
-5% y-y
：稳健经常性收入，NAV HK$60.54 ：2H新购物中心开业+低基数，租金有望加速；估值约7倍经常性利润 ：最佳风险收益比，杭州望天里项目即将入市（8月预售y-y超20%）
一、销售端：分化加剧 ： CREIS 65城一手房销售同比降幅收窄至-1%（vs. 6月-10%） YTD累计同比仍为-13% 一线城市同比+14%，表现相对强劲 三线城市同比-13%，持续疲软 ： 33城二手房销售同比+6%，但增速较6月（+7%）小幅放缓 YTD累计同比+3% 一线同比+12%，二线同比+4% 二手房销售的疲软可能进一步拖累整体房价 二、价格端：跌幅加深 ：NBS 70城新房价格同比-3.4%，环比-0.2% ：同比-5.4%，环比-0.3% ：新房持平，二手房+0.2%（环比+0.3%），相对抗跌 ：85城二手房挂牌价同比-9.6%；42城二手房成交价同比-10% 三、库存端：二线及以下城市承压 ：70城微降至31.7个月（6月31.8个月） ： 一线：21.4个月（改善） 二线：30.4个月（持平） 三线：（恶化，6月为42.7个月） 总挂牌量环比+0.5%，超70%城市环比上升 35%城市总挂牌量创历史新高 四、土地市场：持续低迷 300城土地销售面积同比-15%，金额同比-5%（降幅较6月-23%/-15%有所收窄） 平均土地拍卖溢价率10% Top100开发商新增可售资源YTD同比-32% 这意味着下半年新推盘量可能继续承压 五、开发商销售表现（7月单月） ：单月销售1,461亿，YoY -11%，MoM -39% ：中位数YoY +6%，受益于中海宏洋(+28%)、华润置地(+6%)、建发国际(+26%) ：中位数YoY -26%，龙湖-65%、世茂-60%、旭辉-41% ：中位数YoY -40% 六、政策环境 7月各地政策持续宽松： 海南：提高公积金贷款额度 广州：购房补贴（最高2万元/套） 云南：分级补贴新房购买 杭州临安：购房送5万元汽车消费券
摩根士丹利维持**中国房地产行业"同步大市"（In-Line）**评级，建议聚焦具有可信自驱型阿尔法的优质标的： 重点推荐
2026e NAV：HK$60.54/股 构成：开发物业HK$18.44 + 投资物业HK$55.72 + 净负债HK$13.62 应用30%折让（评分卡各项8-10分） 评分卡：土储(8)、执行(8)、规模(9)、增长(8)、盈利(8)、融资(10)、杠杆(10)
2026e NAV：Rmb29.38/股 构成：开发物业Rmb13.98 + 投资物业Rmb36.51 + 净负债Rmb21.10 应用40%折让 投资亮点：经常性收入稳健，2H新购物中心开业有望加速租金增长；估值约7倍经常性利润
2026e NAV：HK$29.69/股 构成：开发物业HK$32.49 + 其他业务HK$0.93 + 净负债HK$3.73 应用35%折让 近期催化剂：杭州望天里项目即将入市（8月预售y-y超20%）
上行风险 销售表现超预期 新购物中心开业加速 毛利率超预期 土地收购提速 新IP（投资物业）开业与运营超预期 下行风险 销售表现不及预期 新购物中心开业放缓 毛利率承压 土地收购放缓 开发利润率加速压缩 经常性收入增长放缓 购物中心REITs出表速度不及预期 房价加速下跌对开发商资产价值造成压力 行业系统性风险 二手房挂牌量持续上升（尤其二线及以下城市35%城市创历史新高），若去化不及预期将进一步压制房价 三线城市库存月数恶化至42.9个月，去化压力巨大 土地销售持续疲软预示开发商下半年新推盘量将继续下行 行业TOP100集中度虽有所提升，但整体市场情绪依然脆弱
总体总结
主题正文
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- 7月中国房地产销售依然低迷，二手房销售的持续走软可能导致夏季房价加速下跌，尤其在二线及以下城市，库存水平再次上升。
- MS建议聚焦具有稳健经常性收入和自驱型阿尔法的优质标的，偏好华润置地(1109.HK)、新城控股(601155.SS)和建发国际(1908.HK)。
- ：最佳风险收益比，杭州望天里项目即将入市（8月预售y-y超20%）
- 摩根士丹利维持**中国房地产行业"同步大市"（In-Line）**评级，建议聚焦具有可信自驱型阿尔法的优质标的：
- 构成：开发物业HK$18.44 + 投资物业HK$55.72 + 净负债HK$13.62
- 评分卡：土储(8)、执行(8)、规模(9)、增长(8)、盈利(8)、融资(10)、杠杆(10)
- 构成：开发物业Rmb13.98 + 投资物业Rmb36.51 + 净负债Rmb21.10
- 投资亮点：经常性收入稳健，2H新购物中心开业有望加速租金增长；