- 高盛发布的中国房地产周报显示：1）北京于2026年8月7日公布新住房宽松政策包，缩短五环内非户籍买家社保/个税缴纳要求、取消父母赠予子女购房资格审核、显著提
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- 高盛发布的中国房地产周报显示：1）北京于2026年8月7日公布新住房宽松政策包，缩短五环内非户籍买家社保/个税缴纳要求、取消父母赠予子女购房资格审核、显著提高公积金贷款额度；2）新房/二手房成交量环比下降22%/15%，同比基本持平/小幅下降；新房搜索活动环比下降0.9%，二手房认购环比下降3%；3）行业领先指标走弱——库存环比下降0.4%（库存月数为27.4个月）；GSPC追踪器显示7月竣工面积同比下降高十位数%，新开工面积同比下降中二十位数%；4）估值方面，离岸/在岸开发商覆盖率较2026年底预期NAV平均折让36%/29%，对应0.5X/0.5X 2026E P/B，处于历史下行周期底部；5）旗下覆盖的较强国企开发商股价周环比平均+2%，其中绿城（3900.HK，买入）和金茂（0817.HK，买入）分别跑赢+5%/+4%。
高盛2026年8月11日发布的《》（第32周）传递了以下几个核心信号： ：8月7日北京发布住房宽松措施，包括缩短五环内非户籍买家社保/个税缴纳年限、取消父母赠予子女的购房资格审查、大幅提高住房公积金贷款额度。 ：新房/二手房成交量环比下降22%/15%，同比表现则为基本持平/小幅下降。行业先行指标（新盘搜索、二手房认购、经纪人/卖家涨价预期）同步走弱。 ：基于GS浮法玻璃供需模型的高盛竣工追踪器（GSPC）显示7月竣工面积同比下降高十位数%，新开工面积同比下降中二十位数%。 ：离岸/在岸开发商分别较2026E NAV折让36%/29%，P/B均约0.5X，已接近2008下半年、2011下半年、2014上半年三次历史底部的估值水平。 ：覆盖的较强国企开发商周涨2%，绿城和金茂领涨；其他开发商则周跌2%。
一、北京新宽松政策解读 北京此次出台的"组合拳"包括三大要点： 政策内容含义 缩短五环内非户籍买家的社保/个税缴纳年限 降低非京籍刚需购房者准入门槛 取消父母赠予子女购房资格审查 释放家庭代际财富转移的购房需求 大幅提高公积金贷款额度 降低刚需和改善型需求的首付及月供压力 这是北京在2024-2025年多轮政策放松之后的进一步加码信号，反映出核心一线城市仍在积极释放需求端空间。然而，从实际成交数据看，政策落地效果仍需观察。 二、成交量与领先指标分析 ： 75个城市新房GFA成交环比-22%，同比-1% YTD（年初至今）新房GFA成交同比-11%，较2024/2023年同期分别低17%/38% 新房搜索活动环比-0.9% ： 20个城市二手GFA成交环比-15%，同比-3% YTD二手GFA成交同比+1%，较2024/2023年同期分别高14%/13% 二手房认购（领先登记销售1-2周）环比-3% ： 中原经纪人指数（CSI）环比-1.0pp，同比+2.6pp 中原卖家报价指数（CAI）环比-0.2pp，同比-5.2pp 二手房带看量、新挂牌量、成交价格基本持平上周 二手房成交量同比仍为负、新房YTD同比仍下降-11%，叠加搜索/认购/涨价预期同步走弱，表明短期需求动能进一步衰减。 三、库存与供给端 库存余额环比-0.4%，较2025年末下降-6.8% 库存月数为27.4个月（6月/7月平均为27.5/27.1个月） 库存出清周期仍处于历史偏高水平，去化压力未根本缓解 四、竣工与新开工 ： 7月同比下降"高十位数%"（约-17%至-19%） 相比6月NBS数据同比-25%、高盛预测同比约-20%，降幅有所收窄 但高盛仍维持2026全年竣工同比-15%的预测 ： 7月预计同比下降"中二十位数%"（约-23%至-27%） 基于300城土地成交趋势与全国水泥发运率（环比+0.3pp至42.5%）推算 NBS 6月数据显示同比-26%，高盛预测同比下降"高二十位数%" 供给端持续收缩是房企现金流压力的核心来源，也是行业出清的重要信号。 五、贝壳（BEKE）业绩前瞻 高盛预计贝壳2Q26总GTV（新房+二手房）同比+5%： 新房GTV同比-23% 二手房GTV同比+17% 二手房业务的强劲表现部分抵消了新房代理业务的下行压力。
估值水平 覆盖率NAV折让P/B倍数历史底部对比 离岸 平均36% 0.5X 2008下半年：39%折让/0.7X；2011下半年：73%/0.9X；2014上半年：58%/0.9X 在岸 平均29% 0.5X 2008下半年：67%/1.6X；2011下半年：64%/1.5X；2014上半年：61%/1.2X 评级亮点 ：周涨+5%，表现最佳 ：周涨+4%，紧随其后 ：周涨+2%（平均） ：周跌-2%（平均） ：周表现持平（与MSCI中国一致） ：周表现持平（沪深300同期+3%） 高盛对优质国企开发商维持"买入"评级，体现了在行业下行周期中对的标的的偏好。
：北京新政策虽已出台，但实际成交能否持续改善仍存不确定性，若政策传导效果有限，行业基本面或将进一步恶化。 ：二手房成交量同比转负（-3%），是本轮市场的一个新警示信号，可能预示着前期积累的刚需和改善需求已基本释放完毕。 ：竣工同比下降高十位数%、新开工下降中二十位数%，将持续冲击开发商的销售收入确认和现金流回收，进而影响资产负债表修复。 ：卖家报价指数（CAI）同比-5.2pp，反映持有方对后市价格的信心不足，可能引发"以价换量"的负反馈循环。 ：虽然政策端持续宽松，但民营房企的信用修复仍需时间，部分出险房企的债务重组和保交楼进展仍是行业重大不确定性来源。 ：27.4个月的库存月数仍处于偏高水平，去化周期长将持续压制开发商的拿地意愿和投资能力，形成"投资收缩→新开工下降→竣工下降→投资进一步收缩"的负向循环。 ：房地产市场的企稳最终依赖于居民收入和就业预期的改善，若宏观经济压力持续，购房需求的释放空间将受到制约。
总体总结
主题正文 要点： 政策内容含义 缩短五环内非户籍买家的社保/个税缴纳年限 降低非京籍刚需购房者准入门槛 取消父母赠予子女购房资格审查 释放家庭代际财富转移的购房需求 大幅提高公积金贷款额度 降低刚需和改善型需求的首付及月供压力 这是北京在2024-2025年多轮政策放松之后的进一步加码信号，反映出核心一线城市仍在积极释放需求端空间。然而，从实际成交数据看，政策落地效果仍需观察。 二、成交量与领先指标分析 ： 75个城市新房GFA成交环比-22%，同比-1% YTD（年初至今）新房GFA成交同比-11%，较2024/2023年同期分别低17%/38% 新房搜索活动环比-0.9% ： 20个城市二手GFA成交环比-15%，同比-3% YTD二手GFA成交同比+1%，较2024/2023年同期分别高14%/13% 二手房认购（领先登记销售1-2周）环比-3% ： 中原经纪人指数（CSI）环比-1.0pp，同比+2.6pp 中原卖家报价指数（CAI）环比-0.2pp，同比-5.2pp 二手房带看量、新挂牌量、成交价格基本持平上周 二手房成交量同比仍为负、新房YTD同比仍下降-11%，叠加搜索/认购/涨价预期同步走弱，表明短期需求动能进一步衰减。 三、库存与供给端 库存余额环比-0.4%，较2025年末下降-6.8% 库存月数为27.4个月（6月/7月平均为27.5/27.1个月） 库存出清周期仍处于历史偏高水平，去化压力未根本缓解 四、竣工与新开工 ： 7月同比下降"高十位数%"（约-17%至-19%） 相比6月NBS数据同比-25%、高盛预测同比约-20%，降幅有所收窄 但高盛仍维持2026全年竣工同比-15%的预测 ： 7月预计同比下降"中二十位数%"（约-23%至-27%） 基于300城土地成交趋势与全国水泥发运率（环比+0.3pp至42.5%）推算 NBS 6月数据显示同比-26%，高盛预测同比下降"高二十位数%" 供给端持续收缩是房企现金流压力的核心来源，也是行业出清的重要信号。 五、贝壳（BEKE）业绩前瞻 高盛预计贝壳2Q26总GTV（新房+二手房）同比+5%： 新房GTV同比-23% 二手房GTV同比+17% 二手房业务的强劲表现部分抵消了新房代理业务的下行压力。
估值水平 覆盖率NAV折让P/B倍数历史底部对比 离岸 平均36% 0.5X 2008下半年：39%折让/0.7X；2011下半年：73%/0.9X；2014上半年：58%/0.9X 在岸 平均29% 0.5X 2008下半年：67%/1.6X；2011下半年：64%/1.5X；2014上半年：61%/1.2X 评级亮点 ：周涨+5%，表现最佳 ：周涨+4%，紧随其后 ：周涨+2%（平均） ：周跌-2%（平均） ：周表现持平（与MSCI中国一致） ：周表现持平（沪深300同期+3%） 高盛对优质国企开发商维持"买入"评级，体现了在行业下行周期中对的标的的偏好。
：北京新政策虽已出台，但实际成交能否持续改善仍存不确定性，若政策传导效果有限，行业基本面或将进一步恶化。 ：二手房成交量同比转负（-3%），是本轮市场的一个新警示信号，可能预示着前期积累的刚需和改善需求已基本释放完毕。 ：竣工同比下降高十位数%、新开工下降中二十位数%，将持续冲击开发商的销售收入确认和现金流回收，进而影响资产负债表修复。 ：卖家报价指数（CAI）同比-5.2pp，反映持有方对后市价格的信心不足，可能引发"以价换量"的负反馈循环。 ：虽然政策端持续宽松，但民营房企的信用修复仍需时间，部分出险房企的债务重组和保交楼进展仍是行业重大不确定性来源。 ：27.4个月的库存月数仍处于偏高水平，去化周期长将持续压制开发商的拿地意愿和投资能力，形成"投资收缩→新开工下降→竣工下降→投资进一步收缩"的负向循环。 ：房地产市场的企稳最终依赖于居民收入和就业预期的改善，若宏观经济压力持续，购房需求的释放空间将受到制约。