【申万房地产】北京楼市新政点评：北京楼市政策再接力，既符合预期又超预期，建议买入（袁豪/顾铮） 北京楼市放松政策再接力；补齐与上海政策端差距、推动北京房价修复。
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【申万房地产】北京楼市新政点评：北京楼市政策再接力，既符合预期又超预期，建议买入（袁豪/顾铮）
北京楼市放松政策再接力；补齐与上海政策端差距、推动北京房价修复。
北京新政：1）非京籍家庭购买五环内社保由2年下调至1年；2）公积金贷款额度从160万提升至240万，最高上浮至340万。本次政策前，北京政策力度显著弱于上海，上半年上海房价持续改善、但北京房价却由强走弱。本次政策后，上海和北京的供给端挂牌量都呈现明显缩量，叠加需求端北京政策追平上海，有望推动北京二手房价重回改善。
北京楼市放松时点超预期；楼市政策预期修复、判断政策优化仍有空间。
目前市场对于楼市基本面和政策面仍比较谨慎，因而当前时点北京推出政策是超预期的。中央层面，25年12月、26年3月、26年4月、26年7月中央持续表态稳定房地产市场，地方层面，25年12月北京、26年2月上海、26年4月深圳、26年8月北京接连放松限购和公积金政策，这将提振市场对于政策信心，并判断政策优化仍有空间，比如公积金改革、城市更新、交易税费优化等。
供给缩量驱动本轮楼市更健康寻底；判断上海和苏州等房价底部已确立。
本轮周期与以往最大不同在于供给缩量，本轮竣工中期补跌推动二手房挂牌量中期见顶并下降，叠加租售比赶超公积金利率，共同将推动本轮寻底更加健康而持续。26年上半年二手房市场量、价、租金超预期修复。其中，上海和苏州自2026年2月以来房价和租金呈现连续5个月上涨，我们认为上海和苏州房价底部已经确立，此外深圳、合肥、北京也进入磨底阶段。
国际经验核心城市企稳后板块资机会明确；判断中国对应时刻已经到来。
国际经验：1）核心城市止跌明显领先于全国；日本东京房价领先全国5年；美国旧金山领先全国3年。2）龙头公司股价跟踪核心城市房价、而非全国房价，日本龙头涨4-5倍和美国龙头涨1-2倍。3）核心城市房价见底后，房地产及产业链投资机会明确，同时具备绝对收益和超额收益。
投资分析意见：维持“看好”评级。推荐：1）优质房企：建发国际、金茂、中海外、滨江、绿城、招蛇、保利置业、中海宏洋、建发股份、越秀、保利发展、华发；2）商业地产：华润置地、新城、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展； 3）二手房中介：贝壳，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。
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总体总结
主题正文
- 【申万房地产】北京楼市新政点评：北京楼市政策再接力，既符合预期又超预期，建议买入（袁豪/顾铮）
- 本次政策后，上海和北京的供给端挂牌量都呈现明显缩量，叠加需求端北京政策追平上海，有望推动北京二手房价重回改善。
- 中央层面，25年12月、26年3月、26年4月、26年7月中央持续表态稳定房地产市场，地方层面，25年12月北京、26年2月上海、26年4月深圳、26年8月北京接连放松限购和公积金政策，这将提振市场对于政策信心，并判断政策优化仍有空间，比如公积金改革、城市更新、交易税费优化等。
- 本轮周期与以往最大不同在于供给缩量，本轮竣工中期补跌推动二手房挂牌量中期见顶并下降，叠加租售比赶超公积金利率，共同将推动本轮寻底更加健康而持续。
- 其中，上海和苏州自2026年2月以来房价和租金呈现连续5个月上涨，我们认为上海和苏州房价底部已经确立，此外深圳、合肥、北京也进入磨底阶段。
- 国际经验核心城市企稳后板块资机会明确；
- 2）龙头公司股价跟踪核心城市房价、而非全国房价，日本龙头涨4-5倍和美国龙头涨1-2倍。
- 3）核心城市房价见底后，房地产及产业链投资机会明确，同时具备绝对收益和超额收益。