【东方地产｜吴胤翔团队】周观点更新 260731：7月核心城市土拍逆势延续Q2热度，结构性强化核心城市房价预期 🎁核心观点：本周京沪广杭土拍市场的不俗表现再次引
- 序号：337
- 星球链接：打开网页
- 附件：图片 0，音频 0，文档 0
- 音频文件：无音频
图片
无图片
正文
【东方地产｜吴胤翔团队】周观点更新 260731：7月核心城市土拍逆势延续Q2热度，结构性强化核心城市房价预期
🎁核心观点：本周京沪广杭土拍市场的不俗表现再次引发市场关注，多个地块高溢价率成交，7-8月通常是土拍淡季，暑期缺少财政节点，房企也会等待半年报、销售回款及下半年政策信号，因而7-8月一般较年中冲量的6月回落，但进入7月以来核心城市土地市场延续了二季度以来的火热表现；同时需要指出的是，当前土地市场仍只是核心城市的结构性复苏，总量层面仍在收缩，即便在核心城市内部，“核心热、外围冷”的分化格局也在进一步加剧：（1）本轮核心城市土拍升温主要由“供给收缩、需求集中及企业补库”共同推动。一方面，政府供地持续“缩量提质”，核心区及改善型优质地块供应占比提升；另一方面，核心城市去化确定性相对更强，叠加楼市边际改善，头部房企开始进行结构性补库；（2）总量仍收缩，仅一线明确升温：上半年，中指300城住宅用地成交总价同比下降30.6%；溢价率同比下降1.1pct；Q2一线城市溢价率升至26.2%（同比+20.0pct）；而二线、三四线溢价率分别为11.4%（同比+1.6pct）、3.3%（同比-0.3pct）。7月以来，核心城市优质地块热度延续，上海杨浦滨江地块历经219轮竞价；北京酒仙桥地块历经248轮竞价；广州、杭州核心地块亦有亮眼表现；部分外围区域地块仍以底价或低溢价成交；（3）从参与主体看，土地市场不只向核心城市集中，也向少数具备信用优势和好房子属性的头部央国企集中。上半年拿地TOP100房企中央国企权益拿地金额占比合计达85%；民企占比仅10%，虽未完全退出但只在深耕区域参与，如滨江、大华、邦泰等；TOP10房企拿地金额占百强房企比重达56.1%，处21年以来高位；（4）需要提示的风险是，土储聚焦核心城市仅是业绩兑现的必要条件，高地价在提升稀缺性的同时，也进一步压缩项目利润安全垫。为了消化高地价，房企普遍选择改善、低密和高得房率产品。若头部企业集中推出类似项目，稀缺改善产品也可能阶段性过剩，削弱产品溢价并加大销售折扣压力。因此，高溢价项目风险可能发生在18-24个月后的集中入市阶段；（5）土地市场结构性回暖对于核心城市房价企稳有一定边际意义，强化了区域新房价格预期，并为周边二手房提供一定心理锚点，但需要指出的是，地价上涨只有通过实际开盘售价和去化兑现后，才能真正传导到房价，若开发商高价拿地后因销售压力打折，土地价格信号就会削弱。
☎️详情联系东方证券吴胤翔 ，派点请多多支持
总体总结
主题正文
- 【东方地产｜吴胤翔团队】周观点更新 260731：7月核心城市土拍逆势延续Q2热度，结构性强化核心城市房价预期
- 🎁核心观点：本周京沪广杭土拍市场的不俗表现再次引发市场关注，多个地块高溢价率成交，7-8月通常是土拍淡季，暑期缺少财政节点，房企也会等待半年报、销售回款及下半年政策信号，因而7-8月一般较年中冲量的6月回落，但进入7月以来核心城市土地市场延续了二季度以来的火热表现；
- 同时需要指出的是，当前土地市场仍只是核心城市的结构性复苏，总量层面仍在收缩，即便在核心城市内部，“核心热、外围冷”的分化格局也在进一步加剧：（1）本轮核心城市土拍升温主要由“供给收缩、需求集中及企业补库”共同推动。
- 一方面，政府供地持续“缩量提质”，核心区及改善型优质地块供应占比提升；
- 另一方面，核心城市去化确定性相对更强，叠加楼市边际改善，头部房企开始进行结构性补库；
- （3）从参与主体看，土地市场不只向核心城市集中，也向少数具备信用优势和好房子属性的头部央国企集中。
- （4）需要提示的风险是，土储聚焦核心城市仅是业绩兑现的必要条件，高地价在提升稀缺性的同时，也进一步压缩项目利润安全垫。
- （5）土地市场结构性回暖对于核心城市房价企稳有一定边际意义，强化了区域新房价格预期，并为周边二手房提供一定心理锚点，但需要指出的是，地价上涨只有通过实际开盘售价和去化兑现后，才能真正传导到房价，若开发商高价拿地后因销售压力打折，土地价格信号就会削弱。