- Citi对中国房地产板块持积极看法，核心逻辑包括：（1）7-9月销售增速有望企稳，核心城市成交保持韧性叠加低基数效应；（2）9月起新推盘供应将明显增加；（3
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- Citi对中国房地产板块持积极看法，核心逻辑包括：（1）7-9月销售增速有望企稳，核心城市成交保持韧性叠加低基数效应；（2）9月起新推盘供应将明显增加；（3）7月政治局会议预计释放支持性信号。7月一二线城市一二手成交同比分别增长11%/17%，1H26财报虽弱但好于悲观预期，看好板块8-10月迎来牛市行情。首选标的：华润置地（CRL）、建发国际（C&D）、贝壳（Beike）、中国金茂（Jinmao）、中海地产（COLI）。
Citi于2026年7月29日发布中国房地产行业报告，维持的行情。报告认为，当前板块已为8-10月的"牛市行情"做好准备，主要基于三大支柱： ：7-9月销售增速有望在核心城市韧性成交与低基数效应下企稳 ：9月起新推盘供应将明显放量 ：7月政治局会议预计释放友好基调
一、7月成交量：一二手市场均显强劲 ： 7月二手房成交同比**+7%，周均成交量约2.45万套，高于2025年均值3% 一线城市领涨， 多个二线城市表现亮眼：佛山、宁波、上海、苏州增速超20%；成都、深圳、北京、东莞增速10-20% 合肥受益于科技公司新挂牌房源 6大核心城市二手房价格延续态势 ： 7月新房成交同比+11%** 驱动力来自持续在售项目的去化改善，尤其是豪宅和小型入门级产品 Citi预计8-9月更多上市公司将转正销售增长 ： 1H26已有5家公司实现，包括： 公司1H26销售增速 COGO（新城） +15% COLI（中海） +12% CMSK（招商蛇口） +8% Jinmao（金茂） +8% CRL（华润置地） +6% 二、土地市场：供应收紧推升优质地块价格 1H26全国300城土地成交面积**-22% YoY**，达20年低点 TOP100房企拿地金额**-25%** 6月平均土地溢价率攀升至（环比+8个百分点），深圳、杭州、上海等核心城市溢价显著 ： ：CRL（深圳表现强）、保利发展、建发国际——C&D在6月加速在深圳/上海/杭州/无锡/苏州/福州等地拿地 ：COLI、金茂、绿城计划在2H26供应放量、价格更具吸引力时再出手 三、政策面：维基调明确，7月政治局会议是关键窗口 ：呼吁促进消费、加快修复居民资产负债表、稳楼市以防信心受损 ： 中央预算 （同比+170亿，+21%） 超长期特别国债 （同比+250亿，+18.5%） ：预计释放支持性基调 ：若在市场回暖背景下进一步放松公积金/以旧换新等政策，将超出现有"无具体新政"的预期
板块估值（截至2026年7月28日） 子板块估值特征
平均P/B 0.5x，平均NAV折让-58%，FY26E P/E 8.5x
平均P/B 0.5x，平均NAV折让-55%，FY26E P/E 47.5x（受个别高估值股票影响）
平均NAV折让-57%，FY26E P/E 16.7x Citi评级与首选标的（Top Picks） 股票代码评级目标价距现价空间
1109.HK
HK$43.00 +28%
1908.HK
HK$18.80 +26%
BEKE.N / 2423.HK
US$26.40 / HK$73.60 +61% / +74%
0817.HK
HK$1.90 +43%
0688.HK
HK$18.20 +36% ，主要基于其产品升级与加速拿地。 主要覆盖股票评级一览 ：C&D、COGO、COLI、CRL、绿城、金茂、龙湖、美地房产、保利物业、深圳控股、越秀、CMSK、滨江集团、保利发展、Beike、CR Mixc ：CIFI、碧桂园、融创 ：Vanke（万科）
：若核心城市成交量增长放缓或未能传导至全国，整体板块行情可能延后 ：7月政治局会议若未释放超预期支持信号，或地方政府在市场回暖后反而收紧政策 ：9月新推盘供应若推迟或质量不及预期，将影响Q4销售 ：核心城市溢价率快速攀升可能侵蚀房企未来利润率 ：尽管好于悲观预期，但房企盈利下滑趋势尚未完全止住 ：居民收入预期与购房信心修复仍依赖宏观经济持续改善 ：部分高杠杆出险企业（如碧桂园、融创等）仍存不确定性
总体总结
主题正文
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- Citi对中国房地产板块持积极看法，核心逻辑包括：（1）7-9月销售增速有望企稳，核心城市成交保持韧性叠加低基数效应；
- 7月一二线城市一二手成交同比分别增长11%/17%，1H26财报虽弱但好于悲观预期，看好板块8-10月迎来牛市行情。
- 6大核心城市二手房价格延续态势
- Citi预计8-9月更多上市公司将转正销售增长
- 6月平均土地溢价率攀升至（环比+8个百分点），深圳、杭州、上海等核心城市溢价显著
- 平均P/B 0.5x，平均NAV折让-55%，FY26E P/E 47.5x（受个别高估值股票影响）
- ：若核心城市成交量增长放缓或未能传导至全国，整体板块行情可能延后
- ：核心城市溢价率快速攀升可能侵蚀房企未来利润率