- J.P.摩根邀请冰山指数专家讨论中国二手房市场最新表现及2026下半年/2027年前景。核心观点：(1) 房价已从"急跌"转为"缓跌"，40城成交均价较峰值
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- J.P.摩根邀请冰山指数专家讨论中国二手房市场最新表现及2026下半年/2027年前景。核心观点：(1) 房价已从"急跌"转为"缓跌"，40城成交均价较峰值跌41%，70城挂牌价月跌幅从2023-25年的>1%收窄至2026年的-0.5%；(2) 6-7月二手成交同比增速从4-5月的+25-30%放缓至+10%，但预计下半年仍维持约10%同比增长；(3) 与此前短暂企稳不同，本轮成交量回升同时价格跌幅收窄，且租金同步企稳，表明市场正经历结构性转变；(4) 上海率先确认底部，挂牌量较峰值降32%，房价自1月以来回升1.8%，有望2027年进入扩张周期；(5) 深圳尚未真正见底，呈现K型分化，高端企稳、刚需(700万以下)继续下跌；(6) 投资建议：聚焦alpha，选择销售增速跑赢的国企开发商，首选中海(1109.HK)、华润置地(0688.HK)、金茂(0817.HK)，年初至今分别+9%/+24%/+12%。
J.P.摩根于2026年7月18日发布中国房地产行业研究报告，基于与冰山指数(Iceberg Index)专家的深度电话交流，对中国二手房市场进行了全面剖析。报告核心判断为：中国楼市正经历(K-shaped stabilization)，即不同城市、不同价格段呈现分化走势，部分核心城市(尤其是上海)有望率先走出低谷。 ： ：从"急跌"转向"缓跌"，70城挂牌价月跌幅收窄至-0.5% ：6-7月同比增速从+25-30%降至+10% ：量价同步企稳，且租金亦企稳，区别于此前短暂反弹 ：挂牌量降32%，房价回升1.8%，2027年或进入扩张周期 ：高端企稳但刚需产品(700万以下)继续下跌
一、房价：从"急跌"过渡到"缓跌" ： 已从峰值22,158下跌41%至12,962，仅高于2014/15年水平(上一轮上行周期起点)约9% 月环比跌幅从2023-25年的>1%大幅收窄至2026年的-0.5% (中位成交总价)自2025年11月起企稳 (成交价相对挂牌价的折让)从2026年2月峰值10.7%收窄至10.3%，上海从9.2%收窄至6.5% ：经过多年大幅调整后，房地产市场进入新阶段，预计下行空间： 4-5月：26城实时二手成交同比+25-30% 6-7月：放缓至+10% 专家原预测：+15% Y/Y ：预计仍维持约+10% Y/Y增长 ：正增长仍为基准情形 放缓原因：专家承认下行速度超出预期，但仍维持增长判断。 三、本轮企稳与历史短暂反弹的本质区别 对比维度历史短暂企稳(如4Q24)本轮企稳(2026) 成交量 上升 上升 价格 进一步下跌 跌幅收窄 租金 未企稳 已企稳 市场情绪 仍恐慌抛售 恐慌出售减少 ：本轮出现(structural shift)特征： 总价指数企稳 → 反映购房者购买力稳定 租金企稳 → 此前短暂反弹中未出现的信号 情绪改善 → 不再出现恐慌式挂牌 四、城市分化：K型企稳的具体表现 上海：率先确认底部 🟢 ：较峰值下降32% ：冰山指数自2026年1月以来回升1.8% ：500万以下房源过去6个月上涨1.5%-5%，500-700万段上涨1.5%，近期企稳正向更高总价段扩散 ：销售强劲(成交>新增挂牌)而非大规模撤回挂牌 ：2026下半年保持稳定，(关键触发点可能是2027年1季度春节后旺季) 深圳：尚未真正见底 🟡 挂牌量自5月以来下降6K套，但主要由"僵尸挂牌"(buyer 兴趣低的房源)撤回驱动，而非真实需求改善 ： 高端产品(1500-3000万、>3000万)：表现稳健，过去6个月分别+0.8%和+1.3% 刚需产品(：-3%至-4% ：短期企稳后逐步下跌，2027年可能见底 其他亮点城市 ：表现最好的二线城市，租金和房价均实现温和增长 ：出现初步企稳迹象 ：三线城市中出现企稳信号 ：三线城市企稳可能并非基本面改善驱动，而是经历60-70%深度调整后的自然寻底。 五、2026年各城市房价预测一览 城市能级城市2026年预测 一线 上海 区间震荡 一线 深圳 -3%至-4% 一线 北京/广州 -4%至-5% 二线 苏州 表现优于深圳 二线 成都/杭州
-5% 二线 其他核心 -5%至-6% 六、政策展望：专家预期偏谨慎 ：不期待重大政策支持出台 ：通过降低税费、降低房贷利率、提供补贴来改善购买力 ：大规模的按揭利率补贴 ：进一步放松北京/上海的限购政策不太可能有效提振市场情绪 七、投资策略：聚焦Alpha，国企开发商首选 ：在K型企稳背景下，坚持选择。 ： 标的代码评级YTD表现vs HSI 中海宏洋 1109.HK OW(超配) +28% +32% 华润置地 0688.HK OW(超配) +11% +15% 金茂 0817.HK OW(超配) +12% +16% 恒生指数同期-4%，三标的均显著跑赢。
J.P.摩根覆盖标的评级一览 内地开发商 ：中海宏洋(1109.HK)、华润置地(0688.HK)、金茂(0817.HK)、龙湖(0960.HK) ：建发国际(1908.HK)、绿城中国(3900.HK)、越秀地产(123.HK)、保利置业(119.HK) ：新城发展(1030.HK) ：万科H(2202.HK)、碧桂园(2007.HK)、融创中国(1918.HK)、世茂(0813.HK)、雅居乐(3383.HK)、龙光(3380.HK)、旭辉(884.HK)、富力(2777.HK) 物业管理 ：华润万象生活(1209.HK)、保利物业(6049.HK)、绿城服务(2869.HK) ：中海物业(2669.HK)、雅生活(3319.HK)、融创服务(1516.HK) ：碧桂园服务(6098.HK) 国企 vs 民企 估值差异显著 ：1FY PE ~12.4x，PB ~0.5x ：PB仅0.2x，估值极度压缩 ：1FY PE ~16.1x，PB ~3.9x ：1FY PE ~5.9x，PB ~0.5x
：6-7月二手房成交同比增速从+25-30%骤降至+10%，若下半年继续走弱，可能跌破专家预测的+10%基准情形 ：尽管跌幅已收窄，但若市场情绪逆转，70城挂牌价月跌幅可能重新扩大至>1% ：专家不期待重大政策出台，若后续无有力政策支撑，企稳进程可能中断 ：深圳尚未真正见底，若调整时间延长，将影响全国市场情绪 ：25城挂牌量在5月后并未如预期持续下降，库存去化压力可能延续 ：深圳等城市挂牌量下降部分是僵尸房源撤回，可能掩盖真实供需状况 ：多家民营开发商(如万科、碧桂园等)财务状况仍脆弱，存在进一步暴雷风险 ：若高总价段与刚需段分化持续，可能加剧社会财富不平等，影响社会稳定 ：全球经济不确定性可能影响中国资产配置和房地产投资需求 ：报告基于实时二手房数据，市场情绪可能在短时间内发生显著变化
总体总结
主题正文
- 核心观点：(1) 房价已从"急跌"转为"缓跌"，40城成交均价较峰值跌41%，70城挂牌价月跌幅从2023-25年的>1%收窄至2026年的-0.5%；
- (2) 6-7月二手成交同比增速从4-5月的+25-30%放缓至+10%，但预计下半年仍维持约10%同比增长；
- (3) 与此前短暂企稳不同，本轮成交量回升同时价格跌幅收窄，且租金同步企稳，表明市场正经历结构性转变；
- (6) 投资建议：聚焦alpha，选择销售增速跑赢的国企开发商，首选中海(1109.HK)、华润置地(0688.HK)、金茂(0817.HK)，年初至今分别+9%/+24%/+12%。
- 报告核心判断为：中国楼市正经历(K-shaped stabilization)，即不同城市、不同价格段呈现分化走势，部分核心城市(尤其是上海)有望率先走出低谷。
- 挂牌量自5月以来下降6K套，但主要由"僵尸挂牌"(buyer 兴趣低的房源)撤回驱动，而非真实需求改善
- ：万科H(2202.HK)、碧桂园(2007.HK)、融创中国(1918.HK)、世茂(0813.HK)、雅居乐(3383.HK)、龙光(3380.HK)、旭辉(884.HK)、富力(2777.HK)
- ：全球经济不确定性可能影响中国资产配置和房地产投资需求