- 高盛下调2026年下半年中国房地产预测。核心信号：一线城市房价/租金企稳趋势延续（T1城市一/二级ASP连续5/4个月环比正增长，租金9个月连降后首次回升）
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- 高盛下调2026年下半年中国房地产预测。核心信号：一线城市房价/租金企稳趋势延续（T1城市一/二级ASP连续5/4个月环比正增长，租金9个月连降后首次回升），但供应端持续疲软（1H26新开工/竣工/固投分别同比-23%/-24%/-18%）。基于就业前景未改善、供给侧政策推进缓慢、上半年数据疲弱及二手供给竞争激烈，下调2026E/27E销售量至-8%/-2%、ASP至-4%/-3%、销售额至-12%/-4%；新开工下调至-22%、竣工下调至-15%、FAI下调至-15%。关注核心T1城市价格拐点信号及限购全面放开等政策刺激。
高盛（Goldman Sachs）于2026年7月15日发布的《中国房地产月度追踪》报告，整体基调：一方面，需求端的价格与租金企稳信号在一线城市持续确认；另一方面，供给侧（开工、竣工、土地、固投）全面走弱，远超此前全年预测。报告据此大幅下调2026年下半年及2027年的房地产关键指标预测。
——6月70城一/二级ASP环比-0.2%/-0.3%，T1城市一/二级ASP连续5/4个月环比正增长（+0.1%/+0.3%），8个T2及以上城市在2Q26连续3个月环比持平或上涨。 ——6月全国新房销售量/值同比均-14%，上半年累计-12%/-14%。 ——上半年新开工-23%、竣工-24%、固投-18% yoy。 ——15城二手成交同比+10%，上半年累计持平。 ——50城平均租金环比转正，为2025年4季度以来首次；T1城市租金已连续4个月环比正增长。 ——2026E销售量/ASP/值分别下调至-8%/-4%/-12%，新开工-22%、竣工-15%、固投-15%。
一、价格信号：分化加剧，T1独秀 6月70城一/二级市场ASP环比降幅分别维持在-0.2%和-0.3%，与5月持平，节奏整体趋稳。但： ：一/二级ASP分别录得+0.1%/+0.3%环比正增长，已连续5/4个月保持正增长，显示上海、深圳等核心城市价格底部信号明确。 ：一级ASP环比接近持平（结束此前连续多月环比下降趋势），但二级ASP降幅扩大至-0.3%环比。 ：环比降幅扩大至-0.4%。 70个被监测城市中，10城（5月13城、4月16城、3月17城）实现二级市场价格环比持平或上涨，其中8城在2Q26连续3个月环比持平或正增长。价格企稳面有所收窄，但深度企稳的城市数量在增加。 二、销售端：新房符合预期，二手房回暖 ：6月全国销售量/值同比均-14%，符合高盛预测，上半年累计-12%/-14%。 ：6月15个主要城市二手成交同比+10%，（此前高盛预测为中等个位数增长），上半年同比基本持平。T1城市6月同比+11%、上半年+3%。 二手房挂牌量在100个城市中环比和同比双降（同比连续4个月下降），二手房挂牌供给压力有所缓解。 三、供给侧：全面大幅走弱 ：1H26同比-23%（半年达成率51%，与历史均值吻合），全年前高基数效应仍将持续。 ：1H26同比-24%（达成率34%），上半年尤为疲弱。 ：1H26同比-18%。 ：1H26全国土地成交建面/金额同比-22%/-28%。 值得关注的是，6月土地拍卖溢价率环比上升（高线城市驱动），流拍率在非T1城市环比改善，反映土地市场边际企稳但绝对水平仍低。 四、租金拐点：值得密切关注的领先信号 50城平均租金在连续9个月环比下降后，6月环比转正，且好于去年同期。一线城市租金已连续4个月环比正增长。这一信号对于观察房价底部和居民购房意愿具有重要的领先意义。 五、预测下调：幅度显著 指标2026E（旧→新）2027E（旧→新） 销售量 -4% → -4% → ASP — → — → 销售金额 — → — → 新开工 -19% → — 竣工 -1% → — 固投 -12% → —
就业前景和购房者情绪无实质性改善； 供给侧政策推进节奏未明显加速； 1H26成交量、新开工、土地销售数据偏弱； 二手房供给竞争仍然激烈。 这意味着2H26销售量/值降幅将分别收窄至-4%/-10%（vs. 1H26的-12%/-14%），主因2025年下半年低基数效应。 六、开发商层面：国企龙头土储质量维持高位 高盛跟踪的6家开发商（中海、华润、保利A、招商蛇口、绿城、金茂）6月单月土地投资占合同销售额31%，项目级毛利率约22%，64%/65%集中于T1-T2/TOP10城市。1H26整体土地投资占合同销售23%，项目级毛利率约24%。——说明优质开发商主动收缩战线，向高能级城市集中。 融资方面，REITs发行加速：6月新发4只商业REITs（合计200亿元），推动上半年REITs募资至300亿元（环比+21%，同比近翻倍）。保利首只商业REIT即将于7月底上市，华润推出创纪录的70亿元成都万象城机构间REIT。
本报告为，未针对个股给出具体评级或目标价调整。但从全篇逻辑可推断： ：土储质量高、利润率稳定（22%-24%）、融资渠道通畅（REITs加速），基本面韧性优于民企。 ：仍面临融资和去化压力，高盛此前已将Seazen下调至Sell、Longfor下调至Neutral。 ：一线城市（特别是上海、深圳）房价拐点信号；二手供给压力缓解；T1城市限购全面放开（HPR）；城市更新加速落地及资金支持强化。
：若中央层面出台超预期刺激政策（如一线城市全面放开限购、PSL重启、房贷利率大幅下调），可能导致本报告的下调预测显得过于悲观。 ：新开工/竣工持续大幅下滑可能导致未来供给缺口，对中期房价形成向上压力。 ：若就业市场进一步恶化，居民购房能力和意愿将持续承压。 ：若房价企稳触发持房业主集中挂牌，可能再度形成供给压力。 ：报告强调民企开发商仍面临流动性压力，需警惕个别企业违约对市场情绪的传染。 ：月度数据受统计口径影响，实际趋势确认需更长观察窗口。 ：全球利率、汇率波动可能间接影响国内货币政策空间与房地产板块表现。
总体总结
主题正文
- 核心信号：一线城市房价/租金企稳趋势延续（T1城市一/二级ASP连续5/4个月环比正增长，租金9个月连降后首次回升），但供应端持续疲软（1H26新开工/竣工/固投分别同比-23%/-24%/-18%）。
- 基于就业前景未改善、供给侧政策推进缓慢、上半年数据疲弱及二手供给竞争激烈，下调2026E/27E销售量至-8%/-2%、ASP至-4%/-3%、销售额至-12%/-4%；
- 关注核心T1城市价格拐点信号及限购全面放开等政策刺激。
- ——6月70城一/二级ASP环比-0.2%/-0.3%，T1城市一/二级ASP连续5/4个月环比正增长（+0.1%/+0.3%），8个T2及以上城市在2Q26连续3个月环比持平或上涨。
- ：一/二级ASP分别录得+0.1%/+0.3%环比正增长，已连续5/4个月保持正增长，显示上海、深圳等核心城市价格底部信号明确。
- 70个被监测城市中，10城（5月13城、4月16城、3月17城）实现二级市场价格环比持平或上涨，其中8城在2Q26连续3个月环比持平或正增长。
- 值得关注的是，6月土地拍卖溢价率环比上升（高线城市驱动），流拍率在非T1城市环比改善，反映土地市场边际企稳但绝对水平仍低。
- 高盛跟踪的6家开发商（中海、华润、保利A、招商蛇口、绿城、金茂）6月单月土地投资占合同销售额31%，项目级毛利率约22%，64%/65%集中于T1-T2/TOP10城市。