- 高盛一次性取消对6只中国房地产相关股票的研究覆盖，包括2家开发商（金地集团600383.SS - 卖出；华侨城000069.SZ - 卖出）、3家物业管理公

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• 高盛一次性取消对6只中国房地产相关股票的研究覆盖，包括2家开发商（金地集团600383.SS - 卖出；华侨城000069.SZ - 卖出）、3家物业管理公司（雅生活智慧城市服务3319.HK - 中性；融创服务1516.HK - 卖出；世茂服务0873.HK - 卖出）以及1家建材企业（坚朗五金002791.SZ - 买入）。覆盖取消后，目标价及评级不再生效。多数股票获卖出评级，核心原因是房地产市场下行、民营企业再融资环境严峻、母公司流动性压力以及盈利可见性不足。仅坚朗五金维持买入评级，因其行业龙头地位、估值折价及有望受益于房地产企稳政策。

本报告为高盛2026年7月9日发布的研究通告，宣布一次性取消对的研究覆盖。报告逐一列出了对这些公司的最终评级和目标价，并明确说明取消覆盖后这些评级及目标价，投资者不应继续依赖。 被取消覆盖的公司分为三大类： 类别公司代码最终评级12个月目标价当前股价潜在涨幅 开发商 金地集团 600383.SS

Rmb2.70 Rmb2.09 +29.2% 开发商 深圳华侨城 000069.SZ

Rmb1.50 Rmb1.62 -7.4% 物业管理 雅生活智慧城市 3319.HK

HK$2.25 HK$1.77 +27.1% 物业管理 融创服务 1516.HK

HK$1.02 HK$0.77 +32.5% 物业管理 世茂服务 0873.HK

HK$0.60 HK$0.44 +36.4% 建材 坚朗五金 002791.SZ

Rmb22.00 Rmb14.39 +52.9% ：6只股票中有5只最终评级为Sell或Neutral，仅有坚朗五金维持Buy评级。这一分布充分反映了高盛对中国房地产产业链的整体谨慎态度——上游开发与中游物业普遍面临困境，唯有细分建材龙头能凭借竞争优势和估值吸引力获得正面观点。

一、开发商板块：双双卖出

1. 金地集团（600383.SS）—— Sell ：民营企业，2025年中国房企销售排名（CRIC口径）第23位。 ： ：预售增速和价格均不及同行。 ：拿地意愿和能力受限。 ：短期难以恢复增长前景。 ：债务到期分布与当前民企再融资环境冲突，构成股价持续压制因素。 ：需看到房地产市场强劲且可持续的复苏信号，或民企再融资环境显著改善。
2. 深圳华侨城（000069.SZ）—— Sell ：国有企业，2025年中国房企销售Top 50；同时按客流量计为全球第4大主题公园运营商（AECOM口径）。 ： 。 ：预计2026E-28E持续亏损，同业平均ROE约4%，相比之下回报严重落后。 ：在当前房地产下行周期中，资产负债表和盈利不确定性被放大。 ：相比同业，PE和股息收益率均不具吸引力。 二、物业管理板块：三家公司分化
3. 雅生活智慧城市（3319.HK）—— Neutral（中性） ： 中国最大的物业管理公司之一，规模优势显著。 经过数年的项目组合优化（退出低效项目和城市服务合同、减少对高负债开发商和回款差的政府客户的风险敞口），业务重新聚焦核心。 2026E起经常性收入和现金盈利能力趋于稳定，FCF生成能力和股东回报前景获得支撑。 ： 叠加，未来数年业务增长前景仍不明朗。 核心利润增长低于同业平均，股息率略高于同业，估值低于板块均值。 ：基于7倍2028E FCF折回至2026E，CoE 14.5%。
4. 融创服务（1516.HK）—— Sell ：融创中国（1918.HK）的关联物业管理公司。 ： 母公司融创中国近年来交付的项目质量偏低，。 减值风险短期内难以充分缓释。 分红政策保守，。 估值低于板块均值，但核心利润CAGR和股息率均低于同业平均。 ：基于8倍2028E FCF折回至2026E，CoE 13.8%。
5. 世茂服务（0873.HK）—— Sell ：世茂集团（0813.HK）的关联物业管理公司。 ： ，将持续抑制公司业务扩张前景，构成显著估值压制因素。 相比物管同业，。 ：基于6倍2028E FCF折回至2026E，CoE 16.2%（CoE最高，反映风险溢价最大）。 三、建材板块：唯一的多头
6. 坚朗五金（002791.SZ）—— Buy ：中国最大的五金建材企业（市占率第一）。 ： ：能够在当前房地产下行周期中继续推进市场份额提升。 ：SKU持续扩展、下沉市场渗透、销售效率提升（与可比同行DM相比仍有较大差距）。 ：在房地产维稳政策预期升温的背景下，公司收入和盈利增长前景可见性提升。 ： 过去12个月跑输同业； 较自身历史估值存在折价； 提供良好的入场时机。 ：基于25倍2028E P/E折回至2026E，CoE 10%。

整体估值方法论一览 公司估值方法关键参数 金地集团 NAV 给予end-26E NAV  深圳华侨城 SOTP分部估值 房地产开发用end-2026E NAV；旅游业务给予 雅生活 FCF折现 2028E FCF，CoE  融创服务 FCF折现 2028E FCF，CoE  世茂服务 FCF折现 2028E FCF，CoE （风险溢价最高） 坚朗五金 P/E折现 2028E P/E，CoE （风险溢价最低） 评级分布解读 反映了高盛对中国房地产产业链的系统性悲观判断——地产开发周期下行+民营企业信用环境恶化+母公司流动性风险传染三重压制。 **物管板块CoE分化（13.8%-16.2%）**清晰映射了母公司风险溢价：融创，体现了"困境反转+龙头溢价"的逻辑：地产企稳政策预期下受益 + 自身alpha属性强 + 历史估值折价修复。

1. 政策与市场风险 ：若政策力度不足以扭转住房市场下行，则多数卖出标的的基本面下行风险延续。 ：尤其在高线城市，房价的快速修复可能成为开发商利润超预期的关键。 ：民企开发商和关联物管公司的债务到期与再融资节奏不匹配，可能引发流动性危机。
2. 公司特定风险 公司上行风险（转好触发因素） 金地集团

1. 政策放松带动预售超预期；2) 高线城市房价复苏推动利润率超预期；3) 信用环境改善加速资产负债表修复 深圳华侨城
2. 预售和利润率改善；2) 资产处置收益；3) 债务削减和去杠杆计划透明度提升；4) 管理层激励机制改善 雅生活
3. 在管面积增速加快/放缓；2) 2C增值服务发展快/慢；3) 物管系统利润率超预期/不及预期；4) 3P应收账款或商誉减值 融创服务
4. 母公司项目注入超预期（地产市场强力复苏驱动）；2) 3P规模扩张弥补关联/M&A项目下滑；3) 2C增值服务超预期；4) 毛利率超预期 世茂服务
5. 3P规模扩张更激进/母公司流动性更快化解；2) 2C增值服务实质性发展（如餐饮、养老）；3) 利润率超预期 坚朗五金
6. 房地产市场持续低迷对销售/应收账款管理的负面影响；2) 需求意外疲软或成本上涨；3) 新品开发执行失误

3. 覆盖取消后的提示事项 报告明确强调：。 投资者应将此次集中取消覆盖视为高盛对相关标的研究资源分配的调整信号，而非简单等同于卖出建议——但鉴于最终评级分布偏负面（5卖1中1买），仍反映出对中国房地产产业链整体偏空的态度。

总体总结

主题正文

1. 多数股票获卖出评级，核心原因是房地产市场下行、民营企业再融资环境严峻、母公司流动性压力以及盈利可见性不足。
2. 经过数年的项目组合优化（退出低效项目和城市服务合同、减少对高负债开发商和回款差的政府客户的风险敞口），业务重新聚焦核心。
3. 核心利润增长低于同业平均，股息率略高于同业，估值低于板块均值。
4. 估值低于板块均值，但核心利润CAGR和股息率均低于同业平均。
5. ：基于6倍2028E FCF折回至2026E，CoE 16.2%（CoE最高，反映风险溢价最大）。
6. 反映了高盛对中国房地产产业链的系统性悲观判断——地产开发周期下行+民营企业信用环境恶化+母公司流动性风险传染三重压制。
7. **物管板块CoE分化（13.8%-16.2%）**清晰映射了母公司风险溢价：融创，体现了"困境反转+龙头溢价"的逻辑：地产企稳政策预期下受益 + 自身alpha属性强 + 历史估值折价修复。
8. 投资者应将此次集中取消覆盖视为高盛对相关标的研究资源分配的调整信号，而非简单等同于卖出建议——但鉴于最终评级分布偏负面（5卖1中1买），仍反映出对中国房地产产业链整体偏空的态度。