- 二手房价格持续分化，挂牌量上升和带看量意外走弱可能加速3季度房价下跌。建议投资者保持谨慎，等待更好的入场点，并坚持选择具有alpha能力的优质开发商。推荐华
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- 二手房价格持续分化，挂牌量上升和带看量意外走弱可能加速3季度房价下跌。建议投资者保持谨慎，等待更好的入场点，并坚持选择具有alpha能力的优质开发商。推荐华润置地（1109.HK）、建发国际（1908.HK）和新城发展（601155.SS/1030.HK）。
摩根士丹利（MS）在2026年7月1日发布的中国房地产行业研报指出，近期多项先行指标走弱，包括二手房挂牌量持续增加、带看量意外下滑，可能导致三季度房价出现更快下跌。尽管行业估值已回落至历史低位，但基本面尚未企稳，投资者应继续等待更佳的入场时机，并聚焦于拥有较强执行力和资产质量、具备自我驱动alpha能力的开发商。
6月85城二手房挂牌均价环比下跌0.5%（同比-10.5%），跌幅与5月持平；上半年累计同比-2.6%。 94%的样本城市出现环比下跌，但跌幅加深的城市比例略降至56%（5月为64%）。一线城市表现相对稳健，环比仅跌0.1%，得益于更强的二手房成交量支撑。 研究团队担忧，挂牌价持续走低将在即将到来的销售淡季对成交价形成更大压力。
6月约50城二手房挂牌总量环比微增0.2%，超过65%的城市挂牌量环比增加（5月为59%）。 新增挂牌量环比下降3%（同比-13%），76%的城市新增挂牌环比下降（5月为67%）。 与2025年底相比，45%的样本城市总挂牌量上升，35%的城市创历史新高；5月分别对应51%和31%，显示供应压力仍在累积。
6月45城的中介门店带看量环比下降16%（同比持平），而往年6月通常环比回升。 原因包括3-5月销售反弹后的政策效应消退及积压需求释放完毕。 预计带看量下降叠加季节性因素，可能导致三季度重点城市二手房成交同比转负，尽管二手房市场份额仍在扩大。
新房和二手房销售均在6月快速降温，上述先行指标预示未来几个月市场将进一步冷却。 摩根士丹利对实物市场复苏持谨慎态度，预计三季度房价环比跌幅将略有扩大，仅少数一线城市因供需关系较好可能出现温和上涨。
短期面临销售复苏不确定性、1H26业绩可能疲软、7月政治局会议政策超预期空间有限以及资金流持续受阻等逆风。 尽管行业P/B估值已跌回历史低谷，但建议投资者保持耐心，等待更好的人场点。 相对看好华润置地（1109.HK）、建发国际（1908.HK）和新城发展（601155.SS/1030.HK），因其具备扎实的每股盈利前景和中长期估值重估潜力，即使实物市场无明显复苏。
研报未给出行业整体评级，但强调“行业观点为In-Line”（与市场一致）。对于推荐的三只个股，给出了基于NAV折让的估值方法： ：2026年 NAV估算为60.88港元/股，由开发物业（DCF，WACC 8.0%）、投资物业（资本化率5-8%）及净债务构成，应用30%折让（基于开发商评分卡）。上行风险：合约销售超预期、新商场加速开业；下行风险：销售不及预期、新商场开业延迟。 ：2026年NAV估算为29.69港元/股，应用35%折让。上行风险：合约销售超预期、毛利率超预期；下行风险：毛利率下降、土地收购放缓。 ：A股NAV估算为35.84元/股，H股NAV估算为4.80港元/股，均应用40%折让。上行风险：合约销售、IP推出与运营、土地收购；下行风险：开发利润率压缩、经常性收入增长弱、购物中心向REITs剥离慢。 所有估值均基于对土地储备、执行能力、规模、增长、盈利能力、融资和杠杆率的评分卡进行折让。
：若新房和二手房销售持续恶化，房价跌幅可能超出预期，导致开发商流动性风险上升。 ：7月政治局会议可能不会出台超预期的宽松政策，市场情绪难以获得有效提振。 ：部分开发商仍面临融资困难，可能进一步拖累土地投资和项目交付。 ：华润置地面临新商场开业延迟风险；建发国际受毛利率波动影响较大；新城发展需关注其购物中心剥离至REITs的节奏能否如期推进。 ：即便P/B处于历史低位，如果基本面没有实质性改善，股价可能长期低迷。
总体总结
主题正文
- 建议投资者保持谨慎，等待更好的入场点，并坚持选择具有alpha能力的优质开发商。
- 摩根士丹利（MS）在2026年7月1日发布的中国房地产行业研报指出，近期多项先行指标走弱，包括二手房挂牌量持续增加、带看量意外下滑，可能导致三季度房价出现更快下跌。
- 尽管行业估值已回落至历史低位，但基本面尚未企稳，投资者应继续等待更佳的入场时机，并聚焦于拥有较强执行力和资产质量、具备自我驱动alpha能力的开发商。
- 预计带看量下降叠加季节性因素，可能导致三季度重点城市二手房成交同比转负，尽管二手房市场份额仍在扩大。
- 尽管行业P/B估值已跌回历史低谷，但建议投资者保持耐心，等待更好的人场点。
- 相对看好华润置地（1109.HK）、建发国际（1908.HK）和新城发展（601155.SS/1030.HK），因其具备扎实的每股盈利前景和中长期估值重估潜力，即使实物市场无明显复苏。
- ：2026年 NAV估算为60.88港元/股，由开发物业（DCF，WACC 8.0%）、投资物业（资本化率5-8%）及净债务构成，应用30%折让（基于开发商评分卡）。
- 下行风险：开发利润率压缩、经常性收入增长弱、购物中心向REITs剥离慢。