- 中国房地产市场第25周因端午节假期影响，新房和二手房成交量环比均出现下滑。但剔除假期因素后，市场潜在动能依然积极，一手房市场环比改善。交易价格有所回升，但二
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- 中国房地产市场第25周因端午节假期影响，新房和二手房成交量环比均出现下滑。但剔除假期因素后，市场潜在动能依然积极，一手房市场环比改善。交易价格有所回升，但二手房价格预期边际走弱。高盛预计，主要开发商6月合同销售额同比将下降8%，略低于5月的降幅。库存水平保持稳定，去化月数约27.7个月。开发商板块股价普遍下跌，估值持续接近历史谷底水平。
高盛（Goldman Sachs）在2026年6月23日发布了最新的中国房地产周报。报告指出，受端午节假期影响，第25周（6月15日-21日）房地产市场的交易活动出现明显回调，新房和二手房的成交量环比均录得下跌。然而，如果将假期因素剔除，市场的基础动能并未发生根本性逆转，尤其是一手房市场，在某些口径下的周度成交量甚至出现了改善。报告特别强调，尽管交易量承压，但成交价格在部分城市出现了小幅回升。然而，二手房市场的价格预期（无论是业主挂牌价还是中介预期）均出现边际走弱，显示出市场信心仍有待修复。高盛同时通过高频数据模型预测，6月份的新房开工、竣工以及开发商合同销售额同比仍将负增长，预示着行业基本面仍在筑底过程之中。
市场表现：假期扰动下的分化 报告将第25周的市场表现分为“呈现”与“实质”两个层面： 受端午节假期（6月19日-21日）影响，成交量普遍下滑。新房成交量（GFA）环比-5%，同比-18%；二手房成交量环比-20%，同比-13%。需求端的看房活动也环比减弱。 剔除假期因素后，一手房市场活动环比改善6%，二手房市场活动环比增长2%，分别比6月份的日均水平高出7%和31%。这表明市场的真实购买力依然存在，并未因短期的假期因素而消失。 细分市场数据洞察 新房成交量在同比下降的背景下，交易价格环比改善+0.8%。同时，新房上市供应量环比减少-15%，供给端的收缩为价格带来了一定支撑。而二手房市场则面临更严峻的价格预期压力，无论是业主（CAI）还是中介（CSI）对房价上涨的看法均趋于悲观。 年初至6月第25周（YTD），新房成交量平均同比-12%；而二手房成交量同比持平。二手房市场的累计表现持续优于新房市场，显示出二手住房已成为市场交易的主体。 开发活动前瞻：下行压力未减 高盛通过其自有的浮法玻璃供需模型（GSPC tracker）对房地产施工活动进行预测： 模型预测6月份竣工量同比降幅约为-20%，与5月份的-20%基本持平。对于2026年全年，高盛预计竣工量同比仅小幅下滑-1%。 根据300个城市的土地出让趋势和全国水泥发货率等先行指标判断，6月份新开工量同比降幅可能达到-28%（高二十个百分点以上），比5月份的-25%进一步扩大。 库存情况：压力尚处可控区间 报告跟踪的20城库存数据显示，第25周整体库存量环比微降0.2%，去化月数（库存/12个月滚动销售均值）为27.7个月，略低于5月平均的28.5个月。尽管去化周期较长，但并未出现急剧恶化的趋势，整体处于高位但仍相对稳定的状态。
板块股价表现 第25周，高盛覆盖的开发商股价普遍下跌。其中， 股价平均下跌-12%。 和 股价分别平均下跌-14%和-4%。 保利发展（600048.SS）表现相对抗跌，周跌幅为-4%，高盛给予其“中性”评级。 港股（H股）覆盖的开发商平均下跌-14%，跑输跌幅仅-4%的MSCI中国指数；A股覆盖的开发商平均下跌-5%，亦跑输上涨+3%的沪深300指数。 估值水平（历史低位） 报告将当前开发商的估值与历史上的几个估值低点（如2008年下半年、2011年下半年、2014年上半年）进行了对比： 目前交易于2026年底预估净资产价值（NAV）的38%折让，0.5倍2026年预估市净率（P/B）。 目前交易于2026年底预估NAV的31%折让，0.4倍2026年预估P/B。 H股当前0.5倍的P/B已经低于2008年下半年（0.7倍）和2011年下半年（0.9倍）的谷底水平，略高于2014年（0.9倍）的水平。A股当前0.4倍的P/B则远低于任何历史谷底（分别为2008年1.6倍、2011年1.5倍、2014年1.2倍），显示出市场对行业未来的预期已极度悲观。 个股评级与目标价（摘要） 买入，目标价36.6港元，潜在上涨空间17%。 买入，目标价14.7港元，潜在上涨空间12%。 买入，目标价11.1港元，潜在上涨空间59%（股价基数较低）。 中性，目标价6.5元人民币。 卖出，目标价分别为3.7元人民币和2.9港元。
如果新房和二手房的销售持续低迷，且降幅大于高盛的当前预测，将进一步打击开发商现金流和资产价格，导致估值进一步下行。 尽管政策面持续宽松，但如果楼市刺激政策无法有效提振购房者信心，市场可能陷入更长时间的低迷。 部分民营开发商（如龙湖、新城发展）和部分有压力的国企开发商（如万科）仍面临再融资压力和债务风险，信用事件可能对板块整体情绪造成冲击。 中国整体经济增长放缓，居民收入预期下降，将对购房能力和意愿构成根本性制约。 业主和中介价格预期的持续走弱，可能引发二手房市场的“踩踏效应”，导致房价加速下跌，损害房地产的资产价值。
总体总结
主题正文
- 高盛预计，主要开发商6月合同销售额同比将下降8%，略低于5月的降幅。
- 报告指出，受端午节假期影响，第25周（6月15日-21日）房地产市场的交易活动出现明显回调，新房和二手房的成交量环比均录得下跌。
- 高盛同时通过高频数据模型预测，6月份的新房开工、竣工以及开发商合同销售额同比仍将负增长，预示着行业基本面仍在筑底过程之中。
- 剔除假期因素后，一手房市场活动环比改善6%，二手房市场活动环比增长2%，分别比6月份的日均水平高出7%和31%。
- 新房成交量在同比下降的背景下，交易价格环比改善+0.8%。
- 根据300个城市的土地出让趋势和全国水泥发货率等先行指标判断，6月份新开工量同比降幅可能达到-28%（高二十个百分点以上），比5月份的-25%进一步扩大。
- 部分民营开发商（如龙湖、新城发展）和部分有压力的国企开发商（如万科）仍面临再融资压力和债务风险，信用事件可能对板块整体情绪造成冲击。
- 中国整体经济增长放缓，居民收入预期下降，将对购房能力和意愿构成根本性制约。