- 五月新房销售同比转正（+1%），二手房销售同比增速加快至+17%，但房价依然承压，二手房挂牌量上升且价格环比跌幅扩大。更关键的是，六月高频数据显示二手房实时
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- 五月新房销售同比转正（+1%），二手房销售同比增速加快至+17%，但房价依然承压，二手房挂牌量上升且价格环比跌幅扩大。更关键的是，六月高频数据显示二手房实时销售显著放缓，预示三季度房地产各项指标可能走弱。库存仍处高位，买家信心脆弱，居民收入预期低迷。投资策略上，推荐选择兼具行业贝塔和自身阿尔法的龙头国企，首选华润置地（1109.HK），其次是建发国际（1908.HK），两者盈利前景稳固、股息率高，即便市场不回暖也有望实现中期估值重估。
摩根士丹利（Morgan Stanley）在6月23日发布的《中国房地产月度追踪》中指出，5月市场呈现“喜忧参半”：新房成交同比转正、二手房成交同比加速，但房价仍在下跌，且6月高频数据显示二手房成交明显走弱，预计三季度房地产数据将再度恶化。在高库存、脆弱购房情绪及收入预期低迷的背景下，板块复苏基础不牢。策略上应聚焦基本面过硬、具备自下而上增长动能的国企龙头，为首选，次之。
5月CREIS 65城新房成交面积同比+1%（4月-3%），33城二手房成交同比+17%（4月+8%），均有所回暖。但6月Bingshan 25城二手房实时成交同比增速从4月的+30%降至+26%，且进入6月后进一步放缓，预示着未来登记成交数据将走弱。 成交绝对值仍远低于历史均值，年初至今新房累计同比-15%，二手房+2%，整体疲软。
NBS 70城新房价格同比-3.6%，环比-0.2%；二手房同比-5.9%，环比-0.3%，环比跌幅均较4月扩大。 CREIS 10城二手房价格同比-7.9%，100城同比-8.0%，环比-0.2~-0.3%。 Bingshan挂牌价同比-11.3%，环比-0.5%（4月-0.4%）；一线城市相对平稳（环比-0.1%）。
二手房挂牌量继续累积：50样本城市总挂牌量环比+0.1%，其中约60%的城市环比增加（4月为49%）。新增挂牌量虽环比-4%，但相比4月下降的城市比例从96%降至67%，说明新增供给仍在释放。 新房库存微降：70城去化月数从31.8个月降至31.5个月，一线改善至22.1个月，但仍远高于健康水平。 土地市场进一步恶化：5月300城土地成交建面同比-36%，成交金额同比-23%；溢价率略升至8.6%，但流拍率降至4%。百强房企新增可售资源同比+3%，但年初至今累计同比-42%，将对2026Q4-2027H1的新开工和销售形成向下压力。
按揭利率已处于历史低位，5年期LPR维持不变，但贷款审批周期保持平稳，新增房贷量无明显起色，居民加杠杆意愿低。
报告未给出全行业评级，但明确指出了两只推荐个股的估值方法：
目标NAV 60.88港元/股，包括：开发物业DCF（WACC 8.0%）贡献15.62港元，投资物业（资本化率5-8%）贡献55.22港元，净债务-9.96港元。 基于开发商计分卡（土地储备8/10、执行8、规模9、成长8、盈利8、融资10、杠杆10）给予30%的NAV折价，得出目标价。 上行风险：合同销售超预期、新商场开业加速；下行风险：销售不及预期、新商场开业延迟。
目标NAV 32.59港元/股，包括：开发物业DCF（WACC 8.2%）贡献25.65港元，其他业务1.14港元，净现金5.79港元。 计分卡：土地储备8/10、执行8、规模8、成长8、盈利7、融资9、杠杆8，给予35%的NAV折价。 上行风险：销售超预期、毛利率超预期；下行风险：毛利率低于预期、土地收购慢于预期。 报告对其他个股未给出具体评级，但整体建议“保持谨慎”，倾向于选择具有行业贝塔和自身阿尔法的龙头国企。
：若6月二手房成交走弱趋势延续，三季度新房及二手房成交可能再次下滑，拖累开发商现金流和盈利。 ：房价环比跌幅扩大将加剧资产减值风险，并进一步打击购房者信心，形成负反馈循环。 ：二手房挂牌量持续累积，新房去化周期仍超30个月，供给过剩压制价格和成交。 ：土地成交大幅下滑将影响地方政府财政，并导致未来新开工和可售资源不足，拖累长期供给。 ：居民收入预期恶化、就业市场压力、政策刺激效果递减，均可能延缓行业企稳时点。 ：对于民企开发商，融资环境、债务到期压力、项目交付风险仍需密切关注。
总体总结
主题正文
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- 五月新房销售同比转正（+1%），二手房销售同比增速加快至+17%，但房价依然承压，二手房挂牌量上升且价格环比跌幅扩大。
- 投资策略上，推荐选择兼具行业贝塔和自身阿尔法的龙头国企，首选华润置地（1109.HK），其次是建发国际（1908.HK），两者盈利前景稳固、股息率高，即便市场不回暖也有望实现中期估值重估。
- 摩根士丹利（Morgan Stanley）在6月23日发布的《中国房地产月度追踪》中指出，5月市场呈现“喜忧参半”：新房成交同比转正、二手房成交同比加速，但房价仍在下跌，且6月高频数据显示二手房成交明显走弱，预计三季度房地产数据将再度恶化。
- CREIS 10城二手房价格同比-7.9%，100城同比-8.0%，环比-0.2~-0.3%。
- 新增挂牌量虽环比-4%，但相比4月下降的城市比例从96%降至67%，说明新增供给仍在释放。
- 新房库存微降：70城去化月数从31.8个月降至31.5个月，一线改善至22.1个月，但仍远高于健康水平。
- 目标NAV 60.88港元/股，包括：开发物业DCF（WACC 8.0%）贡献15.62港元，投资物业（资本化率5-8%）贡献55.22港元，净债务-9.96港元。
- ：对于民企开发商，融资环境、债务到期压力、项目交付风险仍需密切关注。