- 2026年5月中国房地产数据显示房价K型分化持续：一线城市房价环比继续正增长，但70城整体环比跌幅微扩。销售同比跌幅保持在个位数，新开工持续疲弱。报告认为，
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- 2026年5月中国房地产数据显示房价K型分化持续：一线城市房价环比继续正增长，但70城整体环比跌幅微扩。销售同比跌幅保持在个位数，新开工持续疲弱。报告认为，弱开工和投资反而有利于通过降低供给来稳定房价。建议投资者关注聚焦一线城市、销售增长突出的国企开发商（如中国海外发展、华润置地、中国金茂）。
摩根大通（J.P. Morgan）在2026年6月16日发布的这份研报，基于中国国家统计局（NBS）刚公布的5月数据，对中国房地产市场给出了一个**“K型分化、谨慎乐观”**的判断。
：这是报告中最重要的积极信号。北京、上海、广州、深圳四个一线城市的新房和二手房价格连续实现环比正增长，尤其上海和深圳表现突出。 ：虽然70城整体房价环比跌幅仅微幅扩大（从-0.19%到-0.20%），但这掩盖了结构性问题，多数城市房价仍承受压力。 ：报告提出了一个反直觉但逻辑自洽的观点：当前房地产投资的疲弱（新开工同比-24%）是好事，因为它减少了未来新房供应，从而为稳定房价创造了条件。 ：行业贝塔（整体行情）尚未到来，投资者应寻找具有结构性优势的个股，即那些深耕一线城市、销售表现优异且属于国企背景的开发商。
报告通过详实的数据（见表1、图1、图2）清晰地展示了这一趋势。 维度一线城市 (Tier-1)非一线城市70城整体
(加速)，深圳(+0.4%)领涨 环比变化微弱，TOP 2城市（如杭州+0.5%）也小幅上涨 (跌幅微扩)
(+0.35%)，上海(+0.6%)和深圳(+0.6%)领涨 整体环比-0.26% (跌幅微扩) (跌幅微扩)
。报告特别指出，根据中原地产（Centaline）的指数，上海二手房年初至今已上涨4.0%，库存月数持续下降是主要驱动力。 。跌幅较去年下半年（>0.5%/月）已大幅收窄，但仍未转正。 ，但结构性分化是主旋律。
：5月全国商品住宅销售额同比下降7.1%，维持在个位数跌幅，符合预期（图9）。这与百强房企的销售增速（-4%）趋势一致。摩根大通预计未来几个月降幅仍将维持在个位数。 ：NBS数据不统计二手成交量，但报告引用其他数据源预计，一线城市二手房成交量可能仍保持约10%的同比增长，说明“以价换量”正在向“量价齐稳”过渡。
报告花了大量篇幅阐述一个看似矛盾的观点： ：5月同比-24%，表现疲弱。 ：5月同比-20%，持续下滑。 ：房价能否真正企稳，核心在于供需关系。当开发商因为销售困难和资金压力而大幅减少新开工（供给端“断奶”），市场库存将逐步消化，从而为房价提供支撑。因此，报告认为近期REI数据走弱（从-20%到-25%）并非系统性风险，而是供给侧出清的必然过程，是。
这份报告并非个股深度报告，因此没有给出具体的估值模型或目标价，而是给出了。 ：维持对行业的“中性偏谨慎”看法。不认为会出现全面V型反弹，但一线城市可能出现“软稳定”（Soft Stabilization），即温和企稳，而非强势上涨。 ：在行业整体缺乏β机会的背景下，建议“”，即寻找结构性的赢家。报告明确看好三类特征的公司： ：融资能力更强，信用风险更低。 ：享受房价率先企稳带来的销售和利润率优势。 ：证明其产品力和市场竞争力。 ：中国海外发展（COLI, 0688.HK）、华润置地（CR Land, 1109.HK）、中国金茂（Jinmao, 0817.HK）。报告认为这些是符合上述特征的优质标的。
尽管报告观点逻辑自洽，但投资者仍需警惕以下潜在风险： ：当前房价企稳仅限于一线城市。如果房价下行压力未能得到有效控制，从二三线城市向一线城市蔓延，则一线城市的“孤岛”效应难以维持。 ：“软稳定”本身就意味着脆弱。如果宏观经济下行压力加大，居民收入和就业预期恶化，即使供给减少，也可能无法阻止房价继续下跌。 ：当前弱开工虽然有利于供给侧出清，但也意味着大量开发商仍处于现金流的极度困难之中。若再出现大型开发商违约事件，将重创市场信心。 ：报告所有分析均建立在现有政策框架下。若未来政策转向收紧，或未能及时出台进一步稳定信心的措施，市场复苏进程可能中断。 ：对于报告推荐的三家公司，仍需关注其个体风险，如土储质量、债务水平和销售执行能力。投资者在介入前应进行独立的尽职调查。
总体总结
主题正文
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- 2026年5月中国房地产数据显示房价K型分化持续：一线城市房价环比继续正增长，但70城整体环比跌幅微扩。
- 建议投资者关注聚焦一线城市、销售增长突出的国企开发商（如中国海外发展、华润置地、中国金茂）。
- 摩根大通（J.P. Morgan）在2026年6月16日发布的这份研报，基于中国国家统计局（NBS）刚公布的5月数据，对中国房地产市场给出了一个**“K型分化、谨慎乐观”**的判断。
- 北京、上海、广州、深圳四个一线城市的新房和二手房价格连续实现环比正增长，尤其上海和深圳表现突出。
- ：报告提出了一个反直觉但逻辑自洽的观点：当前房地产投资的疲弱（新开工同比-24%）是好事，因为它减少了未来新房供应，从而为稳定房价创造了条件。
- 报告特别指出，根据中原地产（Centaline）的指数，上海二手房年初至今已上涨4.0%，库存月数持续下降是主要驱动力。
- ：NBS数据不统计二手成交量，但报告引用其他数据源预计，一线城市二手房成交量可能仍保持约10%的同比增长，说明“以价换量”正在向“量价齐稳”过渡。
- ：对于报告推荐的三家公司，仍需关注其个体风险，如土储质量、债务水平和销售执行能力。