- 中国房地产市场呈现K型复苏，高端住宅销售强劲（受科技精英财富效应驱动），入门级交易回暖，但中端市场疲软。推荐龙湖集团债券（9-10%收益率）和瑞安房地产20
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- 中国房地产市场呈现K型复苏，高端住宅销售强劲（受科技精英财富效应驱动），入门级交易回暖，但中端市场疲软。推荐龙湖集团债券（9-10%收益率）和瑞安房地产2029年到期债券（9%收益率），因其偿债能力稳健或受益于上海高端市场复苏。对新城控股2028年到期债券持中性态度。
摩根士丹利（JPM）近期对深圳和上海进行了实地考察，发现中国房地产市场正在经历：高端市场（总价2000万元以上）因科技/AI/机器人行业精英的财富效应而销售火爆，入门级市场（约300万元）价格大幅下跌后交易量回暖，但中端市场（500-1000万元）表现疲软。报告认为，城市和细分市场的分化将持续，建议有选择性地偏好具备IP（投资物业）转型故事且估值合理的开发商。具体来说： 龙湖集团债券（9-10%收益率）和瑞安房地产2029年到期债券（9%收益率）。 新城控股2028年到期债券（当前收益率13%，估值合理）。
- 深圳楼市：K型分化明显 ：2026年上半年三轮放松（增值税减免、商贷首付降至30%、核心区限购松绑）推动5月总成交量突破1万套（14个月新高）。 ：较2020年高点下跌43%后，2026年1月起反弹超2%，成交量连续增长。 ：新推盘量连续三年下滑，2026年前5月仅9600套（同比-23%），土地出让仅3块。政府规定库存月数>10个月时不得供地，深圳当前13.7个月，短期土地供应难以改善。 ：2026-2030年深圳将推出20-30万套保障房（定价为商品房的50-70%），大量供应可能压制低端和中端市场价格。
- 上海与深圳实地走访 ：深圳宝安“观潮”（总价2000万-1亿）、上海徐汇“安澜上海”和杨浦“翠湖滨江”均快速售罄，买家主要为30-40岁本地科技/金融精英，首付15-20%，按揭成本约3%。 ：上海恒隆广场（高端奢侈品）1Q26租户销售额同比增超10%；龙湖闵行天街（中端）客流良好，但面临万达竞争。深圳K11 ECOAST（新开业）工作日午间客流较弱。
- 新城控股：IP转型与REIT融资 ：目标三年内清理大部分开发库存（当前710亿），无新增拿地计划，销售稳定在每月10亿。 ：4M26商业运营收入47亿（+3%），低线城市消费市场更稳定，万达为主要竞争对手。公司通过提升出租率和租金模式（固定+提成）提高收入。 ：已发行上海青浦吾悦广场私募REIT（融资4亿权益+4.2亿贷款），年内计划再发一只私募REIT，并争取公募REIT（20亿规模）。IP资产1200亿，REIT有助于改善债务结构。
标的评级当前收益率核心逻辑 龙湖集团债券（9-10%收益率） 超配 9-10% 偿债能力强（可动用现金170亿+年自由现金流50-100亿 vs 年到期债务60-70亿） 瑞安房地产2029年到期债券 超配 9% 上海高端市场复苏直接受益标的，到期规模逐步下降 新城控股2028年到期债券 中性 13% 至今能顺利再融资，但收益率从年初19%压缩至13%后估值合理，上行空间有限 注：JPM认为龙湖和瑞安的当前收益率（>9%）提供了充足的安全边际，而新城控股的收益率已反映其再融资能力改善。
：若中国经济增速进一步放缓，科技行业财富效应消退，高端需求可能降温。 ：当前政策放松效果若未能持续，成交量可能再次回落。 ：深圳及全国二线城市大规模建设保障房，可能持续压制中低端房价和销售。 ：部分房企（如万科）项目由国企共管，但仍需关注其债务展期及现金流压力。新城控股若再融资渠道受阻，债券收益率可能再次飙升。 ：非核心城市（如低线城市）的IP物业可能面临客流下滑和出租率下降风险。 ：公募REIT发行进度、底层资产回报率是否符合预期，将影响新城控股等开发商的去杠杆进程。
总体总结
主题正文
- 摩根士丹利（JPM）近期对深圳和上海进行了实地考察，发现中国房地产市场正在经历：高端市场（总价2000万元以上）因科技/AI/机器人行业精英的财富效应而销售火爆，入门级市场（约300万元）价格大幅下跌后交易量回暖，但中端市场（500-1000万元）表现疲软。
- 报告认为，城市和细分市场的分化将持续，建议有选择性地偏好具备IP（投资物业）转型故事且估值合理的开发商。
- ：2026年上半年三轮放松（增值税减免、商贷首付降至30%、核心区限购松绑）推动5月总成交量突破1万套（14个月新高）。
- 政府规定库存月数>10个月时不得供地，深圳当前13.7个月，短期土地供应难以改善。
- ：2026-2030年深圳将推出20-30万套保障房（定价为商品房的50-70%），大量供应可能压制低端和中端市场价格。
- ：深圳宝安“观潮”（总价2000万-1亿）、上海徐汇“安澜上海”和杨浦“翠湖滨江”均快速售罄，买家主要为30-40岁本地科技/金融精英，首付15-20%，按揭成本约3%。
- 注：JPM认为龙湖和瑞安的当前收益率（>9%）提供了充足的安全边际，而新城控股的收益率已反映其再融资能力改善。
- ：非核心城市（如低线城市）的IP物业可能面临客流下滑和出租率下降风险。