- 本周中国新房和二手房成交量环比回落，但同比仍保持增长，市场情绪稳定。住房公积金融资改革范围超出预期，涵盖装修和物业费提取，并扩大至灵活就业人员。开发商估值普
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- 本周中国新房和二手房成交量环比回落，但同比仍保持增长，市场情绪稳定。住房公积金融资改革范围超出预期，涵盖装修和物业费提取，并扩大至灵活就业人员。开发商估值普遍处于历史低位，但盈利前景分化，建议关注国企龙头。
高盛在6月9日发布的中国房地产周报显示，第23周（截至6月7日）新房成交量环比下降13%，但同比增长15%；二手房成交量环比下降7%，同比增长31%。整体市场成交量虽季节性回落，但同比保持正增长，且价格预期基本稳定。住房公积金融资改革取得超预期进展，提取范围扩大至自住房装修和物业管理费，并正式将个体工商户、兼职及灵活就业人员纳入全国缴存体系（此前仅36城试点），对约2亿+灵活就业群体形成利好。开发商股价普遍下跌，国企龙头表现相对抗跌，目前H股和A股地产板块分别交易于较2026年末预估净资产价值折让28%和27%的水平。
成交量：环比正常回落，同比依然乐观 ：在约75个重点城市中，第23周新房销售面积环比下降13%，同比上升15%。年初至今累计同比仍下降13%，但较2024年同期下降13%、较2023年同期下降44%。 ：在约20个城市中，第23周二手房销售面积环比下降7%，同比上升31%。年初至今累计同比增长1%，较2024年同期增长22%、较2023年增长8%。 ：20城库存总量较前周下降0.2%，去化月数维持在27.8个月（5月均值为28.5个月），供需格局边际改善。 住房公积金融资改革：范围超预期 住建部发布《》修订征求意见稿，重点优化三大方向： ：新增自住住房装修（额度待定）和物业管理费提取，并预留未来其他住房消费场景（需国务院批准）。 ：将个体工商户、兼职人员、灵活就业人员纳入全国缴存体系，覆盖约2亿+人群（此前仅36城试点）。 ：要求全国范围内实现公积金异地互认和贷款。 高盛认为，装修和物业费纳入提取超出预期，未来关键看点在于公积金贷款利率是否进一步下调，以及闲置资金能否更积极用于贷款支持（如贷款利息补贴）。 施工与开工：5月预计持续下滑 ：高盛房地产完工追踪器（GSPC）预示5月完工面积同比跌幅达高双位数（约17%-19%），与4月国家统计局公布的-19%基本一致；预计2026全年完工面积同比下降1%。 ：基于300城土地成交和全国水泥发运量数据，5月新开工面积同比跌幅约低双位数（20%-24%），好于4月的-27%。 贝壳（BEKE）GTV估算 高盛估算贝壳4-5月新房+二手房总交易额同比增长约9%（新房同比-6%，二手房同比+16%），显示二手房市场活跃度持续优于新房。
板块估值处于历史低谷 ：平均较2026年末预估净资产价值（NAV）折让28%，对应2026年市净率0.5倍。历史底部对比：2008下半年折让39%/0.7倍PB，2011下半年折让73%/0.9倍PB，2014上半年折让58%/0.9倍PB。 ：平均折让27%，对应2026年0.4倍PB。历史底部：2008下半年折让67%/1.6倍PB，2011下半年折让64%/1.5倍PB，2014上半年折让61%/1.2倍PB。 个股表现与评级 ：第23周平均下跌7%，华润置地（1109.HK，买入）和中国海外发展（0688.HK，买入）相对抗跌（均跌3%）。 ：平均下跌7%，龙湖（0960.HK，中性）表现平稳。 ：平均下跌8%，万科H股（2202.HK，卖出）跌幅较大。 高盛覆盖列表中：华润置地、中国海外发展、绿城中国、金茂、保利发展获得正面评级（买入），招商蛇口、龙湖中性，金地、新城、华侨城、万科则获评级较差（卖出或中性偏弱）。
：公积金改革细则尚未落地，实际利率优惠和贷款支持力度可能不及预期。 ：若后续周度成交量继续环比下滑且同比转负，市场信心可能再次走弱。 ：部分民营及混合所有制企业（如万科、金地）面临销售回款压力和债务到期风险，估值修复仍需基本面改善。 ：灵活就业人员缴存公积金的实际意愿和收入支撑存在疑问，影响政策效果。 ：当前低PB部分反映资产减值和盈利恶化前景，若业绩持续低于预期，估值可能进一步压缩。
总体总结
主题正文
- 高盛在6月9日发布的中国房地产周报显示，第23周（截至6月7日）新房成交量环比下降13%，但同比增长15%；
- 二手房成交量环比下降7%，同比增长31%。
- 住房公积金融资改革取得超预期进展，提取范围扩大至自住房装修和物业管理费，并正式将个体工商户、兼职及灵活就业人员纳入全国缴存体系（此前仅36城试点），对约2亿+灵活就业群体形成利好。
- ：在约75个重点城市中，第23周新房销售面积环比下降13%，同比上升15%。
- ：20城库存总量较前周下降0.2%，去化月数维持在27.8个月（5月均值为28.5个月），供需格局边际改善。
- 预计2026全年完工面积同比下降1%。
- 高盛估算贝壳4-5月新房+二手房总交易额同比增长约9%（新房同比-6%，二手房同比+16%），显示二手房市场活跃度持续优于新房。
- ：部分民营及混合所有制企业（如万科、金地）面临销售回款压力和债务到期风险，估值修复仍需基本面改善。