【申万房地产 | 袁豪团队】房地产26年中期策略：核心城市先行，星火亦将燎原，继续强烈看好（袁豪/曹曼/陈鹏/顾铮） 1、日美借鉴：核心城市企稳领先全国、龙头股

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【申万房地产 | 袁豪团队】房地产26年中期策略：核心城市先行，星火亦将燎原，继续强烈看好（袁豪/曹曼/陈鹏/顾铮）

1、日美借鉴：核心城市企稳领先全国、龙头股价跟踪核心城市

●1）核心城市房价止跌明显领先于全国，日本东京房价领先全国约5年，美国旧金山为首6城房价领先全国约3年。

●2）龙头股价跟踪的是核心城市房价、而非全国房价，核心城市房价底确立后，日本龙头涨4-5倍和美国龙头涨1-2倍、弹性十足。

●3）核心城市房价底确立后，房地产和产业链都有强超额收益，其中全国房价底左侧房地产弹性更强、右侧产业链更强。

●需注意，全国房价底作为信号已太晚、更需捕捉核心城市房价底。

2、当前分析：无宏观政策放松背景下、楼市量价超预期双修复

●21年以来，房地产在政策催化下于23Q1和24Q4两次寻底但均未成功。26年年初以来，房地产进入第三次寻底，在无宏观政策放松背景下，楼市量价呈现不同程度修复，超预期。

● 上海和北京年初以来房价连续改善、上海目前仍在改善中，而广州和深圳目前也接近于止跌，深圳进入5月呈现进一步改善趋势，一线城市改善超预期。

● 背后驱动因素为租售比走高推动的性价比逻辑。目前全国租售比升至2.7%，超过公积金率的2.6%，伴随今年公积金额度显著增加，性价比逻辑进一步走强。

3、后市判断：本轮楼市望更健康改善、上海房价底部已经确立

●宏观层面，我国量价调整幅度已超过国际平均水平、较为充分，尤其拿地、开工、房价；居民资产负债表走弱趋势有望结束，核心城市居民资产负债率更早改善，一线城市按揭负担比已接近或创下历史底部；科技产业突破带动核心城市结构性购买力提升。

●行业层面，住宅资产性价比提升，租售比已超过公积金利率；二手房挂牌量从“累库”转为“去库”，源于竣工快速下行+住宅性价比提升；上海和深圳等成交热度逐步向上传导，重建置换链；科技产业突破推动苏州和武汉等城市房东信心修复。

●综上，我们认为上海房价底部已确立、后续深圳等核心城市也将陆续企稳。

4、投资分析意见：继续强烈看好，推荐：1）优质房企：建发国际、金茂、绿城、滨江、中海外、招蛇、保利置业、建发股份、中海宏洋、越秀、保利发展、华发；2）商业地产：华润置地、新城控股，关注新城发展、大悦城； 3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。

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