【中银地产】城市更新“十五五”有哪些重要变化？ 【“十五五”城市更新核心KPI是多少？】 太阳与“十四五”相比，“十五五”定量目标更清晰精准、结构更重“质效与可
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【中银地产】城市更新“十五五”有哪些重要变化？ 【“十五五”城市更新核心KPI是多少？】
太阳与“十四五”相比，“十五五”定量目标更清晰精准、结构更重“质效与可持续”。各项改造指标分化：
1）规模增加：危旧房改造（50万套/间）、老旧街区厂区改造（1500个）、历史建筑修缮（1.5万处）、地下管网更新（36.5万公里）规模明显提升；体育场地规模（12.8万公顷）略有增加；
2）规模减少：城中村改造数量（4000个）虽略有下滑，但体量仍然较大；老旧小区改造（11.5万个）下滑；
3）新增：新增城市公园绿地（2万公顷）、应急避难场所（5万个）、城镇房屋基础信息数字化率（>95%）等改造目标。
【城市更新“十五五”规划三大亮点】
太阳构建可持续的城市建设运营投融资体系。我们预计，一些开发企业有一些在手旧改项目可能在原先资金或资源受阻的情况下停滞不前，在此之后可能会加速推进，有利于房企在当前背景下喘一口气，后续重回正轨。根据住建部，21-24年城市更新总投资额超16万亿元。我们预计，“十五五”城市更新的总投资额将不低于16万亿元。
1）财政支持：提及“中央财政支持实施城市更新行动”；“允许通过地方政府专项债券支持符合条件的城市更新项目建设，支持用作项目资本金”；“地方政府加大财政投入”；“落实城市更新相关税费减免政策”。25年城市更新相关债券发行规模超3500亿元，同比+2%，占新增债券的7.6%；26Q1发行接近1200亿元，同比+7%，其中城中村改造债券发行规模超500亿元，同比+140%。
2）金融支持：提及“允许采用综合开发、银团贷款、项目投资等市场化模式给予支持”。
3）社会资本：提及“推动符合条件的城市更新项目发行REITs、资产证券化产品等”；“支持符合条件的城市更新企业发行公司债券、中期票据等”；“鼓励民营企业积极参与城市基础设施建设运营”。
太阳构建多主体协同参会与机制，支持民企参与城市更新。规划提出“政府统筹协调各类存量资源，支持国有企业、民营企业参与城市更新”。各方的角色定位更加清晰，政府作为资源的统筹者，积极调动各方力量参与城市更新大工程上。由于城市更新涉及面广，民企可根据自身的资源、设计、产业以及效率优势，在城市更新的大势中找到机会。
太阳促进房企转型发展、参与城市更新，以内生改造更好激活城市存量资产价值。根据中规院，重点41城中，24年城市更新参与企业数量降至2643家，同比-31%，近五年以来首次减少。此次规划提出“促进房地产开发企业转型发展、参与城市更新”，为房企未来发展指明了新出路，从短周期的“开发商”转向长周期的“城市运营商”。我们认为，未来房企参与城市更新也将从单纯的项目争夺转向差异化城市更新品牌构建。在城市更新过程中，过去房企主要靠新城增量开发，向外围扩大城市边界，未来将城市核心区域的存量资产盘活是重点内容，以内生改造激活城市活力，更好激活存量资产的价值。
太阳投资建议：此次规划是我国首个以“五年规划”形式出台的城市更新专项顶层设计，标志着城市更新从“十四五”时期的“实施行动”正式上升为国家中长期战略的安排。我们认为，开发商凭借自身多年积累的行业经验、开发资质优势、产业链整合能力或迎来新的发展机遇，具备多元经营能力、资产集中核心城市、城市更新领域经验丰富的房企或更具优势。
太阳建议关注在核心城市有城市更新相关业务布局的主流重点房企：华润、招蛇、保利发展、建发国际、金茂、越秀、绿城、中海、保利置业、城投控股、城建发展。
太阳风险提示：政策推进速度与规模不及预期；城市更新资金来源受限；社会资本参与度不及预期；实操层面存在历史遗留问题。
总体总结
主题正文
- 1）规模增加：危旧房改造（50万套/间）、老旧街区厂区改造（1500个）、历史建筑修缮（1.5万处）、地下管网更新（36.5万公里）规模明显提升；
- 我们预计，一些开发企业有一些在手旧改项目可能在原先资金或资源受阻的情况下停滞不前，在此之后可能会加速推进，有利于房企在当前背景下喘一口气，后续重回正轨。
- 我们预计，“十五五”城市更新的总投资额将不低于16万亿元。
- 根据中规院，重点41城中，24年城市更新参与企业数量降至2643家，同比-31%，近五年以来首次减少。
- 在城市更新过程中，过去房企主要靠新城增量开发，向外围扩大城市边界，未来将城市核心区域的存量资产盘活是重点内容，以内生改造激活城市活力，更好激活存量资产的价值。
- 太阳投资建议：此次规划是我国首个以“五年规划”形式出台的城市更新专项顶层设计，标志着城市更新从“十四五”时期的“实施行动”正式上升为国家中长期战略的安排。
- 我们认为，开发商凭借自身多年积累的行业经验、开发资质优势、产业链整合能力或迎来新的发展机遇，具备多元经营能力、资产集中核心城市、城市更新领域经验丰富的房企或更具优势。
- 太阳建议关注在核心城市有城市更新相关业务布局的主流重点房企：华润、招蛇、保利发展、建发国际、金茂、越秀、绿城、中海、保利置业、城投控股、城建发展。