华泰固收| REITs月报 供给放量与价值重估 ●核心观点 今年以来商业不动产REITs扩容火热，短期来看，供给对二级市场的压制或将持续，投资者结构中保险缺席使
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华泰固收| REITs月报 供给放量与价值重估
●核心观点
今年以来商业不动产REITs扩容火热，短期来看，供给对二级市场的压制或将持续，投资者结构中保险缺席使得定价的稳定性下降，但三重增量资金正在落地，二级债基、指数基金、潜在保险资金等有望改善市场流动性。从长远看，商业不动产REITs的加入使国内市场扩展到“基础设施+商业不动产”双轮驱动格局，底层资产类型和原始权益人的多元化将显著提升市场的深度和广度，有利于REITs作为独立大类资产地位的确立。关注一级供给增加带来的打新机会，二级市场关注受益于增量资金落地的板块，如基本面相对稳健、前期超跌及占中证REITs指数权重较大券种。
●市场热点：商业不动产扩容火热
2026年是“供给之年”，商业不动产REITs供给显著提速。近期首批4单项目已发售，合计募集资金203.32亿元，平均发售周期为99-114天。商业不动产REITs询价区间为拟认购价的±10%，认购火热，认购价接近询价区间上限，但受集中发售分流及保险资金暂未参与影响，略低于近期能源及去年消费REITs。当前REITs市场战配份额竞争激烈，部分机构通过延长限售期获取战配额度，如从1年延长至 2-3 年，首批发售的商业不动产REITs的战配，部分机构存在2种限售期限，即同一机构持有两种不同限售期的份额，可以有效缓解一次性大规模解禁的压力，历史数据来看，战配份额的解禁收益相对可观，平均解禁收益率22.34%。
●二级市场：供给冲击、震荡下行
5月价格呈现“下探—反弹—回落”的震荡下行格局。月初基本面与利率环境未出现明显恶化，市场抛压来自一级供给集中释放带来的流动性虹吸，延续了4月末以来的调整趋势。5月18日，REITs指数基金申报释放监管稳市信号，短暂提振情绪，中证REITs指数一度反弹至1014.70点。但随后受增量资金落地节奏仍待观望、商业不动产REITs集中发售分流资金等因素影响，指数再度回落。板块分化明显，能源逆势上涨，产业园、仓储物流受基本面走弱影响领跌。与大类资产相比，5月REITs表现弱于股债。
●一级供给：储备项目充足
年初以来发行进度略慢，但储备项目充足。2026年1-5月，公募REITs市场累计上市4只首发项目和1只扩募项目，合计募集资金95.86亿元，低于2025年同期的8只首发项目、134.25亿元。不过，交易所待审批的储备资产较为充裕，尤其是商业不动产REITs项目储备丰富。5月共有5单首发项目和1单扩募项目完成募集，其中4单为商业不动产，认购热度较高。关注后续一级供给增加带来的打新机会，若一二级分派率价差显著且基本面扎实，可积极参与。
●后续关注：增量活水在路上
三重政策与资金端利好正在落地。一是债基新政——2025年12月31日起有新发二级债基将REITs纳入投资范围，此次放开信号意义更大。二是首批4只中证REITs全收益指数基金于5月18日申报（华夏、中金、南方、易方达），四只产品同日申报、批量推进，系国内市场首批REITs指数化产品。三是保险资金尚未将商业不动产REITs纳入可投范围，若下半年金融监管总局有相关准入发文，则将为市场带来长期增量配置资金。这些增量资金有望逐步改善流动性，但短期难以完全对冲供给压力，后续需重点跟踪新供给节奏、商业不动产REITs发行情况、中长期资金入市进度。
风险提示：政策落地不及预期、资产运营风险、利率上行风险。
总体总结
主题正文
- 今年以来商业不动产REITs扩容火热，短期来看，供给对二级市场的压制或将持续，投资者结构中保险缺席使得定价的稳定性下降，但三重增量资金正在落地，二级债基、指数基金、潜在保险资金等有望改善市场流动性。
- 从长远看，商业不动产REITs的加入使国内市场扩展到“基础设施+商业不动产”双轮驱动格局，底层资产类型和原始权益人的多元化将显著提升市场的深度和广度，有利于REITs作为独立大类资产地位的确立。
- 关注一级供给增加带来的打新机会，二级市场关注受益于增量资金落地的板块，如基本面相对稳健、前期超跌及占中证REITs指数权重较大券种。
- 商业不动产REITs询价区间为拟认购价的±10%，认购火热，认购价接近询价区间上限，但受集中发售分流及保险资金暂未参与影响，略低于近期能源及去年消费REITs。
- 当前REITs市场战配份额竞争激烈，部分机构通过延长限售期获取战配额度，如从1年延长至 2-3 年，首批发售的商业不动产REITs的战配，部分机构存在2种限售期限，即同一机构持有两种不同限售期的份额，可以有效缓解一次性大规模解禁的压力，历史数据来看，战配份额的解禁收益相对可观，平均解禁收益率22.34%。
- 关注后续一级供给增加带来的打新机会，若一二级分派率价差显著且基本面扎实，可积极参与。
- 一是债基新政——2025年12月31日起有新发二级债基将REITs纳入投资范围，此次放开信号意义更大。
- 这些增量资金有望逐步改善流动性，但短期难以完全对冲供给压力，后续需重点跟踪新供给节奏、商业不动产REITs发行情况、中长期资金入市进度。