- 全国二手房价跌幅在2026年5月放缓，上海和深圳出现结构性板块表现分化（上海小户型受政府回购推动，深圳改善型住房领先）。高租金收益率资产（如乌鲁木齐、云南文
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- 全国二手房价跌幅在2026年5月放缓，上海和深圳出现结构性板块表现分化（上海小户型受政府回购推动，深圳改善型住房领先）。高租金收益率资产（如乌鲁木齐、云南文旅房、成都低价房）价格已触底。专家认为复苏路径存在两种情景：基准情景是结构性分化持续，优质新房和高收益低价房率先复苏，逐步扩散至中端房源；强刺激情景下出现类似香港的全面复苏。投资机会集中在高质量新房、超跌中端资产和高租金收益率物业。上海房价乐观估计需6个月企稳，悲观需6-12个月。
高盛在2026年6月3日发布的中国房地产专家电话会议纪要中，揭示了当前市场呈现“结构性分化”而非全面复苏的核心特征。全国二手房价跌幅在5月明显收窄，但不同城市、不同产品类型之间走势严重分化。上海因政府回购小户型用于保障性租赁住房而表现强劲，深圳则受改善型需求驱动。高租金收益率资产（如部分旅游地产和低价房）已率先触底。专家预计复苏将沿着两条路径演进：基准情景是分化持续、缓慢扩散；强刺激情景下才可能出现类似香港的全面反弹。
根据Trend Animals创始人聂聪的观察，截至2026年5月，全国二手房价格下行压力减轻，但城市间分化显著。上海和深圳成为仅有的两个结构性上涨市场：上海主要受政府回购小户型（低总价单位）推动，这些住房将被改造为保障性租赁住房；深圳则因改善型需求（大户型、高品质）而走强。 另一大亮点是“高租金收益率资产”，如乌鲁木齐的住宅、云南的旅游/度假/养老地产、成都部分低价房等。这些资产因租金回报率较高，在利率下行周期中吸引力上升，价格已出现底部企稳迹象。
：结构性分化持续。优质新房（新一代高品质住房）和高收益低价资产率先实现量价修复，然后以不同速度向中端房源外溢，节奏取决于库存水平。截至2026年4月，领先的一二线城市库存去化月数为9-32个月，而其他二线城市为14-479个月，三四线城市更高。 ：类似于香港模式的全面复苏，需要大规模政策刺激（如大幅降息、更多财政支持等）。专家认为该情景在目前政策环境下概率较低。
乐观情形下（政策温和托底、需求自然恢复）：还需6个月（即2026年底前）； 悲观情形下（外部冲击或政策低于预期）：需6-12个月（即2027年中）。此前高盛曾判断上海、深圳可能在2026年底探底。
住房消费从“地段至上”转向“品质优先”，物业管理、社区配套等软性因素日益影响二手房定价。 旅游度假型住房（如云南）吸引多元化买家群体，生活方式驱动需求。
本报告为专家电话会议纪要，未给出具体的个股评级或目标价。但从投资视角，专家建议关注三类机会： ：在品质驱动的新周期中，具备产品溢价能力； ：在主要城市（如上海、深圳）中因流动性差而被低估的中等价位房源，一旦流动性改善，价值修复空间较大； ：在降息周期中，租金回报率的吸引力提升，这类资产（特别是文旅、租赁型）具备长期增值潜力。 投资者可结合这些方向筛选相关开发商或REITs标的。目前行业整体估值仍处于低位，但结构性机会已浮现。
：大规模刺激政策的推出时点与力度具有不确定性，若政策低于预期，全面复苏可能推迟。 ：多数二线城市及三四线库存水平极高（如部分城市去化周期超过10年），即使尾部改善也难以迅速出清，可能拖累全国复苏节奏。 ：上海、深圳的底部企稳时间表存在6-12个月的不确定性，若经济进一步下行或收入预期恶化，价格可能继续探底。 ：高品质与高租金资产的上涨可能无法带动整体市场，投资者需警惕“伪复苏”导致低质量资产进一步下跌。 ：若利率下降过快导致资产价格重估提前，高租金收益率资产可能短期涨幅过大，需注意追高风险。
总体总结
主题正文
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- 全国二手房价跌幅在2026年5月放缓，上海和深圳出现结构性板块表现分化（上海小户型受政府回购推动，深圳改善型住房领先）。
- 投资机会集中在高质量新房、超跌中端资产和高租金收益率物业。
- 高盛在2026年6月3日发布的中国房地产专家电话会议纪要中，揭示了当前市场呈现“结构性分化”而非全面复苏的核心特征。
- 根据Trend Animals创始人聂聪的观察，截至2026年5月，全国二手房价格下行压力减轻，但城市间分化显著。
- 但从投资视角，专家建议关注三类机会：
- ：多数二线城市及三四线库存水平极高（如部分城市去化周期超过10年），即使尾部改善也难以迅速出清，可能拖累全国复苏节奏。
- ：上海、深圳的底部企稳时间表存在6-12个月的不确定性，若经济进一步下行或收入预期恶化，价格可能继续探底。
- ：若利率下降过快导致资产价格重估提前，高租金收益率资产可能短期涨幅过大，需注意追高风险。