- 5月二手房价格和挂牌量继续分化，整体价格环比下跌0.5%，一线城市相对稳定。新挂牌量下降，看房量降温。预计销售K型分化持续，房价将保持疲软，但一线城市可能微
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- 5月二手房价格和挂牌量继续分化，整体价格环比下跌0.5%，一线城市相对稳定。新挂牌量下降，看房量降温。预计销售K型分化持续，房价将保持疲软，但一线城市可能微涨。建议精选受益于行业beta和自身alpha的个股，首选华润置地（1109.HK），其次是建发国际（1908.HK）。
摩根士丹利发布的中国房地产5月跟踪报告显示，二手房市场呈现明显的K型分化：全国整体房价环比继续下行（-0.5%），但一线城市价格仅微跌0.1%，表现相对坚挺。随着前期政策刺激效果减弱和居民杠杆意愿低迷，销售动能可能在三季度转弱。投资者应重点关注6-8月量价数据以判断拐点，当前行业风险回报仍偏下行，建议精选兼具行业贝塔和自身阿尔法的个股，。
全国85个样本城市5月二手房挂牌均价环比下跌0.5%（4月为-0.4%），同比下跌11.3%。 93%的城市出现环比下跌，其中64%的城市跌幅较4月扩大（4月分别为91%和19%）。 ，环比仅跌0.1%，主要受益于深圳、广州4月底政策松绑带来的需求释放，但也需警惕后续挂牌价对成交价的传导压力。
约50个样本城市二手房总挂牌量环比微增0.1%，约60%的城市挂牌量环比上升（4月为49%）。 （环比-4%，同比-10%），但环比下降的城市比例从96%降至67%，说明新增供应边际放缓。 与2025年底相比，仅5%的样本城市挂牌量增加，但31%的城市挂牌量创历史新高（4月分别为53%和20%），高库存压力仍集中于部分城市。
45个样本城市5月平均门店看房量环比下降2%（此前3-4月连续环比增长），但同比仍增长12%。 二手房凭借更具竞争力的定价和更低总价的房源，市场份额有望继续提升，支撑近期销售。
：由于居民加杠杆意愿有限、收入前景谨慎，叠加政策刺激效应和积压需求消退，5月看房量降温可能预示6月销售进一步放缓，3季度同比可能转负。 ：开发商可售资源减少，新房销售同比或继续下降。 ：2026-27年全国房价大概率保持月度环比下跌趋势，但一线城市（尤其去库存进展较好的城市）可能出现温和上涨。
摩根士丹利维持行业观点，建议精选个股： ：Top Pick。2026年NAV估值HK$60.88/股（开发物业DCF，WACC 8.0%；投资物业资本化率5-8%），基于开发商计分卡给予30%折价。上行风险：销售超预期、新商场开业加速；下行风险：销售疲软、新商场开业延迟。 ：次选。2026年NAV估值HK$32.59/股（开发物业DCF，WACC 8.2%），基于计分卡给予35%折价。上行风险：销售和毛利率超预期；下行风险：毛利率低于预期、土地收购放缓。
：销售持续性存在不确定性，尽管中国房地产板块自5月中旬以来股价回调约10%（恒指仅跌1%），但行业风险回报仍偏下行。 ：投资者需密切关注6-8月的二手房成交量、价格变化、挂牌量趋势、交易结构（新房/二手房占比）以及租金回报率，以验证市场是否出现持续拐点。 ：政策变动、融资环境收紧、地价波动可能影响开发商利润和资产价值。
总体总结
主题正文
- 建议精选受益于行业beta和自身alpha的个股，首选华润置地（1109.HK），其次是建发国际（1908.HK）。
- 摩根士丹利发布的中国房地产5月跟踪报告显示，二手房市场呈现明显的K型分化：全国整体房价环比继续下行（-0.5%），但一线城市价格仅微跌0.1%，表现相对坚挺。
- 投资者应重点关注6-8月量价数据以判断拐点，当前行业风险回报仍偏下行，建议精选兼具行业贝塔和自身阿尔法的个股，。
- （环比-4%，同比-10%），但环比下降的城市比例从96%降至67%，说明新增供应边际放缓。
- 45个样本城市5月平均门店看房量环比下降2%（此前3-4月连续环比增长），但同比仍增长12%。
- ：销售持续性存在不确定性，尽管中国房地产板块自5月中旬以来股价回调约10%（恒指仅跌1%），但行业风险回报仍偏下行。
- ：投资者需密切关注6-8月的二手房成交量、价格变化、挂牌量趋势、交易结构（新房/二手房占比）以及租金回报率，以验证市场是否出现持续拐点。
- ：政策变动、融资环境收紧、地价波动可能影响开发商利润和资产价值。