- 5月百强开发商合同销售同比仅降4%，与4月持平，尚未恶化；国企销售连续第二个月正增长（+6%），民企及困境房企大幅下滑；国务院发布‘十五五’城市更新计划，但
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- 5月百强开发商合同销售同比仅降4%，与4月持平，尚未恶化；国企销售连续第二个月正增长（+6%），民企及困境房企大幅下滑；国务院发布‘十五五’城市更新计划，但缺乏现金补偿，对住宅销售提振有限；建议关注销售增长强劲的国企龙头，首选中国海外发展（COLI）、华润置地（CRL）和中国金茂（Jinmao）。
摩根大通最新研报显示，2026年5月中国百强开发商的合同销售仅同比下滑4%，与4月（-5%）基本持平，整体销售未见明显改善但也未进一步恶化。国企开发商（SOE）销售连续第二个月实现正增长，而民企和困境企业仍大幅下滑。国务院发布的“十五五”城市更新计划缺乏现金补偿机制，对住宅销售的实质拉动有限。投资者应聚焦销售持续增长的龙头国企，推荐。
- 5月销售数据：环比改善，同比持平 根据CREIS数据，百强开发商5月合同销售环比增长11%，但主要受季节性因素（5月通常强于4月）驱动。 与2018-2021年四年均值相比，销售仍低71%，与4月持平，表明市场活跃度仍远低于历史正常水平。 管理层预计6月（传统旺季）环比将继续正增长，但同比仍将维持在±5%的窄幅波动区间。
- 国企 vs 民企：分化加剧 ：5月同比+6%（4月+19%），较四年均值仅低3%（4月-10%），显示出较强韧性。 ：5月同比-50%，困境开发商同比-30%，且较四年均值仍低约90%，几乎失去市场参与能力。 5月共有5家国企实现双位数同比增长：。
- 政策解读：“十五五”城市更新计划并非催化剂 国务院计划将“十五五”期间老旧小区改造数量从2500套提升至5000套，城中村改造目标4000个（与“十四五”基本持平）。 关键不足在于（即向拆迁居民发放现金用于购买商品房），因此对住宅销售的直接拉动有限。 研报认为该计划方向与以往一致，更多旨在改善居住条件而非刺激楼市。
- 重点推荐个股表现 ：5月同比+14%，前5月累计+14%，销售持续强劲。 ：5月同比+28%，前5月累计+8%，增速显著。 ：5月同比-16%（因当月推盘少），但前5月累计仍+11%，过去12个月表现优于同行。
公司股票代码评级最新价（港币）1年远期PE股息率市净率 中国海外发展 0688.HK OW 35.32 10.2x 3.6% 0.7x 中国金茂 0817.HK OW 1.74 0.0x（亏损） 2.1% 0.5x 华润置地 1109.HK OW 35.32（注：表格中1109.HK实际为华润置地，但代码与COLI重复，实际华润置地代码为1109.HK，COLI为0688.HK，研报表格可能有误，但估值数据一致） 10.1x 3.7% 0.7x 三只推荐个股均获“增持”（Overweight）评级，估值合理，且销售增长确定性高于行业均值。 民企及困境开发商（如万科、碧桂园、融创）均被给予“减配”或中性评级，缺乏投资价值。
：若后续城市更新政策未能引入现金补偿或更大力度刺激，销售改善可能不及预期。 ：部分国企（如绿城中国）5月销售同比-40%，显示国企内部表现亦不均衡，需关注个股推盘节奏。 ：民企持续收缩可能导致土地市场进一步疲软，进而影响国企未来的可售资源。 ：中国房地产市场的长期复苏仍依赖居民收入预期和就业稳定，若经济放缓超预期，销售可能再次承压。 ：部分困境开发商债务问题未完全解决，可能引发信用事件扰动板块情绪。
总体总结
主题正文
- 建议关注销售增长强劲的国企龙头，首选中国海外发展（COLI）、华润置地（CRL）和中国金茂（Jinmao）。
- 摩根大通最新研报显示，2026年5月中国百强开发商的合同销售仅同比下滑4%，与4月（-5%）基本持平，整体销售未见明显改善但也未进一步恶化。
- 投资者应聚焦销售持续增长的龙头国企，推荐。
- 根据CREIS数据，百强开发商5月合同销售环比增长11%，但主要受季节性因素（5月通常强于4月）驱动。
- 管理层预计6月（传统旺季）环比将继续正增长，但同比仍将维持在±5%的窄幅波动区间。
- 35.32（注：表格中1109.HK实际为华润置地，但代码与COLI重复，实际华润置地代码为1109.HK，COLI为0688.HK，研报表格可能有误，但估值数据一致）
- 三只推荐个股均获“增持”（Overweight）评级，估值合理，且销售增长确定性高于行业均值。
- ：部分国企（如绿城中国）5月销售同比-40%，显示国企内部表现亦不均衡，需关注个股推盘节奏。