- 国务院发布十五五城市更新计划，从增量建设转向存量价值挖掘，目标2030年建成现代化城市。预计增量投资规模4-5万亿人民币，相当于2026-27年地产FAI的
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- 国务院发布十五五城市更新计划，从增量建设转向存量价值挖掘，目标2030年建成现代化城市。预计增量投资规模4-5万亿人民币，相当于2026-27年地产FAI的66%。资金来源多元，但执行落地是核心观察点。
高盛（Goldman Sachs）在最新中国地产专题报告中指出，国务院发布的《》标志着中国城市发展模式从“大拆大建”转向“存量提质”。该计划聚焦危旧房改造、老旧厂区更新、地下管网升级等领域，预计将带来约4-5万亿元的增量投资，显著提振未来两年住房相关固定资产投资（FAI）。但资金落地和执行效率仍是市场关注的核心变量，若前置发力，有望对冲经济下行压力。
- 政策转向：从增量到存量 ：十五五（2026-2030）城市更新规划强调“安全、绿色、智慧、韧性、以人为本”，优先提升现有城市资产的价值和运营效率，而非新增土地开发。 ：加速推进城中村改造、老旧街区与厂区更新、地下管线治理；同时拓展新型基础设施（如智慧城市设施）和历史文化保护项目。
- 投资规模测算 高盛估算，本轮增量投资约4-5万亿元，相当于2026-2027年平均每年地产FAI的66%（对比2015-2019年棚改周期，增量投资约6万亿+，占当时FAI的69%）。 投资节奏可能前移，以缓冲经济下行风险。
- 资金来源与执行路径 ：地方专项债（预计2026年发行4.4万亿）可作项目资本金，商业化项目可获银团贷款。 ：推动基础设施REITs、ABS发行，支持企业债和中期票据融资。 ：规范PPP模式，推进公用事业价格改革以提升项目回报率。 ：放宽土地用途转换和建筑功能升级，鼓励混合主体合作开发。
研报未涉及具体个股或板块估值，但可从宏观角度理解： ：政策利好存量运营能力强的房企（如城市更新经验丰富的国企/央企），以及建筑建材（地下管网、改造施工）和物业管理公司。 ：若执行落地超预期，地产FAI增速有望在2026-2027年企稳，缓解市场对地产链的悲观预期。
：地方财政压力可能制约专项债使用效率，社会资本参与意愿取决于项目收益率。 ：规划目标与地方实际推进速度存在差距，若前置力度不足，对经济的提振效果可能打折扣。 ：若居民收入预期持续偏弱、房价调整未触底，城市更新带来的住房需求增量可能被其他领域下滑所抵消。 ：土地、规划、财政等多部门协同要求高，历史经验显示部分城市更新项目周期常长于预期。
总体总结
主题正文
- 预计增量投资规模4-5万亿人民币，相当于2026-27年地产FAI的66%。
- 高盛（Goldman Sachs）在最新中国地产专题报告中指出，国务院发布的《》标志着中国城市发展模式从“大拆大建”转向“存量提质”。
- 该计划聚焦危旧房改造、老旧厂区更新、地下管网升级等领域，预计将带来约4-5万亿元的增量投资，显著提振未来两年住房相关固定资产投资（FAI）。
- 但资金落地和执行效率仍是市场关注的核心变量，若前置发力，有望对冲经济下行压力。
- ：十五五（2026-2030）城市更新规划强调“安全、绿色、智慧、韧性、以人为本”，优先提升现有城市资产的价值和运营效率，而非新增土地开发。
- 高盛估算，本轮增量投资约4-5万亿元，相当于2026-2027年平均每年地产FAI的66%（对比2015-2019年棚改周期，增量投资约6万亿+，占当时FAI的69%）。
- 投资节奏可能前移，以缓冲经济下行风险。
- ：地方专项债（预计2026年发行4.4万亿）可作项目资本金，商业化项目可获银团贷款。