- 花旗更新了融创中国和碧桂园的盈利预测与目标价，维持碧桂园卖出/高风险评级，目标价从0.29港元下调至0.25港元；维持融创中国中性/高风险评级，目标价从1.
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- 花旗更新了融创中国和碧桂园的盈利预测与目标价，维持碧桂园卖出/高风险评级，目标价从0.29港元下调至0.25港元；维持融创中国中性/高风险评级，目标价从1.59港元下调至1.20港元。两家公司虽在债务削减上取得进展，但销售动能疲弱、利润率承压，未来盈利可见度低，下调估值主要基于70% NAV折让及扩大后的股本基数。
花旗于2026年5月12日发布中国房地产行业报告，主要对碧桂园（2007.HK）和融创中国（1918.HK）进行目标价和模型更新。报告维持对碧桂园的评级，目标价从0.29港元下调至0.25港元；维持对融创中国的评级，目标价从1.59港元下调至1.20港元。两家公司虽然在债务削减和重组方面取得进展，但销售持续低迷、核心利润率承压，未来盈利能见度依然较差。花旗引入2028年盈利预测，并将估值基准从2025E NAV切换至2026E NAV，同时考虑了债转股带来的股本扩大影响。
碧桂园：销售疲弱，亏损加剧 ：公司在减债和交付义务上取得一定进展，但2026年前4个月销售同比仍下降15%，2025年全年合同销售额同比下降约30%。 ：花旗将2026E和2027E核心净利润预测分别下调94%和99%，主要因利润率、销售和竣工假设更为保守。2026E/2027E稀释后每股亏损分别为0.58港元和0.45港元（此前为0.45和0.41港元），亏损扩大部分源于债转股导致的股份数量增加。 ：预计2028E核心亏损约193.22亿人民币，每股亏损0.33港元。 融创中国：债务重组缓释流动性，基本面依然脆弱 ：2025年4月17日与主要债权人就境外债务重组方案达成协议，约96亿美元现有债务已全部解除，短期流动性压力有所缓解。 ：2025年合同销售额同比下降22%，2026年前4个月同比再降38%。2025年净亏损收窄几乎完全来自境外债务重组收益，但高财务费用和资产减值仍拖累业绩。 ：花旗将2026E和2027E核心净利润预测分别下调125%和105%，因利润率、销售和竣工假设更为保守。稀释后每股亏损下调幅度小于核心亏损，同样因债转股扩大股本。
碧桂园（2007.HK） 指标数值 评级 卖出/高风险 目标价 0.25港元（前值0.29港元） 当前价（2026/5/12） 0.27港元 隐含下跌空间 -7.4% 估值方法 70%折让于2026E NAV（0.83港元/股） 牛市情景目标价 0.31港元（+15%），基于65% NAV折让 熊市情景目标价 0.18港元（-33%），基于75% NAV折让 融创中国（1918.HK） 指标数值 评级 中性/高风险 目标价 1.20港元（前值1.59港元） 当前价（2026/5/12） 1.11港元 隐含上涨空间 +8.1% 估值方法 70%折让于2026E NAV（4.00港元/股），折让幅度为-2.0倍标准差 牛市情景目标价 1.50港元（+35%），基于65% NAV折让 熊市情景目标价 1.00港元（-9.9%），基于75% NAV折让 行业背景 中国房地产板块当前NAV折让约为-44%，接近历史均值，但个股分化明显。花旗认为，在市场基本面未明显改善前，高杠杆、销售下滑的开发商仍面临较大风险。
碧桂园风险 ：中国经济超预期增长；房价、租金及资本价值超预期上涨；大规模资产出售或货币化降低杠杆，从而缩小NAV折让。 ：宏观经济进一步疲软；房价下跌或政策收紧；销售持续恶化；债务重组进展不及预期；清盘呈请带来不确定性。 融创中国风险 ：经济强劲复苏；政策环境更友好；销售超预期；房价更快企稳。 ：中国经济或全球经济增速低于预期，影响购房者情绪；通胀或房价过快上涨抑制购买力并引发政策干预；公司项目集中于部分区域，集中度风险较高；市值较小导致股票流动性不足。 ：两家公司均被标记为“高风险”，投资者需关注其股价波动性及持续的经营流动性挑战
总体总结
主题正文
- 两家公司虽在债务削减上取得进展，但销售动能疲弱、利润率承压，未来盈利可见度低，下调估值主要基于70% NAV折让及扩大后的股本基数。
- 两家公司虽然在债务削减和重组方面取得进展，但销售持续低迷、核心利润率承压，未来盈利能见度依然较差。
- 花旗引入2028年盈利预测，并将估值基准从2025E NAV切换至2026E NAV，同时考虑了债转股带来的股本扩大影响。
- ：公司在减债和交付义务上取得一定进展，但2026年前4个月销售同比仍下降15%，2025年全年合同销售额同比下降约30%。
- ：花旗将2026E和2027E核心净利润预测分别下调94%和99%，主要因利润率、销售和竣工假设更为保守。
- ：预计2028E核心亏损约193.22亿人民币，每股亏损0.33港元。
- ：花旗将2026E和2027E核心净利润预测分别下调125%和105%，因利润率、销售和竣工假设更为保守。
- ：两家公司均被标记为“高风险”，投资者需关注其股价波动性及持续的经营流动性挑战