【申万房地产】中海宏洋（00081）深度：下沉市场品质标杆，差异竞争优势显著，首次覆盖、给予买入评级（袁豪/顾铮） 中海宏洋打造下沉市场品质标杆；与中海 外差异
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【申万房地产】中海宏洋（00081）深度：下沉市场品质标杆，差异竞争优势显著，首次覆盖、给予买入评级（袁豪/顾铮）
中海宏洋打造下沉市场品质标杆；与中海 外差异竞争、但相互协同。
中海宏洋（0081.HK）为中海外（0688.HK）兄弟单位，二者同属中国海外集团体系，共用 “中海地产” 品牌，并在项目开发上相互协同，资源共享。中海宏洋布局“弱二线+强三线”城市，锚定中高端产品开发，竞争差异化。
公司聚焦下沉市场业务；拿地重归积极、 土储和销售结构逐步优化。
随着主流房企逐步退出下沉市场，并将战略重心转移至核心一二线城市，下沉市场竞争环境显著改善，公司有望进一步提升市占率。22-24年，公司拿地强度降低，战略聚焦去库存，但25年重归扩张，拿地新增货值335亿元、超过当年销售额322亿，推动公司土储结构优化，随着可售资源中新货占比逐步提升，也将助力公司后续销售和业绩的筑底回升。
25年业绩仍下降；但毛利率回升、减值 相对充分、业绩有望逐步修复。
25年归母净利润3.1·亿元，同比-68%；25年毛利率为9%，较24年+1pct。随着在手土储结构的逐步优化，公司毛利率有望筑底回升。同时，考虑到近期中央多次要求“稳定房地产市场”，北上深连续接力放松限购政策，政策面更趋积极，叠加公司累计减值已经较多，后续减值的进一步减少也会助力业绩修复。
投资分析意见。预计公司2026-28 年归母净利润3.5、4.5、5.8亿元，同比+15.9%、+28.1%、+27.2%。首次覆盖，目标价5.75港元，并给予“买入”评级。
报告链接： 小程序://申万宏源研究/91enZ Fbeqr95E6b
总体总结
主题正文
- 【申万房地产】中海宏洋（00081）深度：下沉市场品质标杆，差异竞争优势显著，首次覆盖、给予买入评级（袁豪/顾铮）
- 中海宏洋（0081.HK）为中海外（0688.HK）兄弟单位，二者同属中国海外集团体系，共用 “中海地产” 品牌，并在项目开发上相互协同，资源共享。
- 随着主流房企逐步退出下沉市场，并将战略重心转移至核心一二线城市，下沉市场竞争环境显著改善，公司有望进一步提升市占率。
- 22-24年，公司拿地强度降低，战略聚焦去库存，但25年重归扩张，拿地新增货值335亿元、超过当年销售额322亿，推动公司土储结构优化，随着可售资源中新货占比逐步提升，也将助力公司后续销售和业绩的筑底回升。
- 25年业绩仍下降；
- 25年归母净利润3.1·亿元，同比-68%；
- 同时，考虑到近期中央多次要求“稳定房地产市场”，北上深连续接力放松限购政策，政策面更趋积极，叠加公司累计减值已经较多，后续减值的进一步减少也会助力业绩修复。
- 预计公司2026-28 年归母净利润3.5、4.5、5.8亿元，同比+15.9%、+28.1%、+27.2%。