【东财地产】近期地产观点及后市展望20250511 1、 2026年楼市呈现“一线成交量回暖、成交价结构分化、整体置换链条在逐步打开”的格局，一线城市 “小阳春
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【东财地产】近期地产观点及后市展望20250511
1、 2026年楼市呈现“一线成交量回暖、成交价结构分化、整体置换链条在逐步打开”的格局，一线城市 “小阳春” 后热度延续，二手房“量价齐升”，新房“量缩价波动”，新房与二手房市场分化加剧。2025 年一线房价下行源于刚需占比过高，2026 年刚需占比增幅收窄，京沪 500-1500 万刚改产品成交占比明显提升，带动二手房均价修复，上海 4 月二手房均价环比上涨 4%。广深政策落地滞后于京沪，刚改需求释放较缓，但广州公积金额度可覆盖主流刚改需求，深圳核心区限购放松吸引外地改善客群，回暖基础已具备。城市间差异显著，一二线靠二手房刚改占比提升，带动均价企稳，进而传导稳定新房市场；三四线则偏好核心地段新房，改善新房表现明显好于二手房。
2、该如何看待当前房地产市场数据的分歧， 其本质是房产的非标属性导致样本偏差，未来无论楼市基本面还是地产链的投资机会，均会在分歧中逐步企稳，中枢不断抬升。当前成交量的筑底共识相对清晰，而成交价分为城市均价环比企稳，但同样本房源价格继续分化，原因在于房产作为非标品，同小区房源价差最高可达30-50%，不同统计口径天然存在差异，其中一线 300 万以下刚需房源成交占比已达 50%，去年下半年以来成交占比提升持续拉低整体这个过程中，随着“卖小买大”的置换链条逐步打通，刚改产品成交占比提升，有助于推动城市均价企稳回升。但同样本房源价格低总价段已企稳，高总价仍有调整压力，与城市整体均价走势形成背离。
3、 后市来看地产链投资机会将受4方面数据逐步形成共振，分别是 成交量， 成交价（分城市均价和同样本价格）， 房企财报， 新开工等统计数据，当前成交量和城市均价已显示乐观迹象，同样本房源价格在解禁冲击后也将迎来企稳，房企一季报利润已出现一定边际转向，房企经营呈现 “现金流先修复、利润后改善” 节奏，2026 年将随着房价见底逐步回暖，当前华润、金茂等优质标的年内涨幅已达 40%-50%，后续随着成交量、成交价、房企财报、官方投资新开工等四类数据，多口径一致向好时，地产链投资机会有望迎来共振，配置价值持续提升。
总体总结
主题正文
- 1、 2026年楼市呈现“一线成交量回暖、成交价结构分化、整体置换链条在逐步打开”的格局，一线城市 “小阳春” 后热度延续，二手房“量价齐升”，新房“量缩价波动”，新房与二手房市场分化加剧。
- 2025 年一线房价下行源于刚需占比过高，2026 年刚需占比增幅收窄，京沪 500-1500 万刚改产品成交占比明显提升，带动二手房均价修复，上海 4 月二手房均价环比上涨 4%。
- 广深政策落地滞后于京沪，刚改需求释放较缓，但广州公积金额度可覆盖主流刚改需求，深圳核心区限购放松吸引外地改善客群，回暖基础已具备。
- 三四线则偏好核心地段新房，改善新房表现明显好于二手房。
- 2、该如何看待当前房地产市场数据的分歧， 其本质是房产的非标属性导致样本偏差，未来无论楼市基本面还是地产链的投资机会，均会在分歧中逐步企稳，中枢不断抬升。
- 当前成交量的筑底共识相对清晰，而成交价分为城市均价环比企稳，但同样本房源价格继续分化，原因在于房产作为非标品，同小区房源价差最高可达30-50%，不同统计口径天然存在差异，其中一线 300 万以下刚需房源成交占比已达 50%，去年下半年以来成交占比提升持续拉低整体这个过程中，随着“卖小买大”的置换链条逐步打通，刚改产品成交占比提升，有助于推动城市均价企稳回升。
- 但同样本房源价格低总价段已企稳，高总价仍有调整压力，与城市整体均价走势形成背离。
- 3、 后市来看地产链投资机会将受4方面数据逐步形成共振，分别是 成交量， 成交价（分城市均价和同样本价格）， 房企财报， 新开工等统计数据，当前成交量和城市均价已显示乐观迹象，同样本房源价格在解禁冲击后也将迎来企稳，房企一季报利润已出现一定边际转向，房企经营呈现 “现金流先修复、利润后改善” 节奏，2026 年将随着房价见底逐步回暖，当前华润、金茂等优质标的年内涨幅已达 40%-50%，后续随着成交量、成交价、房企财报、官方投资新开工等四类数据，多口径一致向好时，地产链投资机会有望迎来共振，配置价值持续提升。