- 4月二手房成交量创16个月新高，同比增长10%，增长从一线城市扩散至更多二三线城市（12个城市同比增长超40%）。高端需求在核心城市持续复苏，与劳动力人口数
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- 4月二手房成交量创16个月新高，同比增长10%，增长从一线城市扩散至更多二三线城市（12个城市同比增长超40%）。高端需求在核心城市持续复苏，与劳动力人口数据高度一致。预计关键城市缓慢复苏为最优情景，推荐买入中国海外发展、金茂、华润置地、保利置业、新城发展及贝壳。
花旗（Citi）最新中国房地产行业报告显示，二手房市场正在经历一轮显著复苏。2026年4月，重点城市二手房周均成交量达到3.17万套，创下16个月新高，同比增长10%，环比增长9%。更重要的是，本轮增长从一线城市（上海创5年新高、北京创1年新高）扩散至更广泛的二三线城市和强三线城市。东莞、无锡、宁波、合肥、南通、苏州等12个城市4月二手房成交量同比增幅超过40%。花旗认为，这与这些城市的劳动人口结构高度相关——产业升级（如科技）和新公司上市创造了大量高收入群体，推动了改善型需求。 报告强调，关键城市的市场复苏正在政策支持下缓慢展开，这是一个对开发商有利的最优情景。花旗上调了行业观点至正面，并推荐买入土地购置增长强劲、2026年资源充足的开发商：中国海外发展（0688.HK）、中国金茂（0817.HK）、华润置地（1109.HK）、保利置业（0119.HK）、新城发展（1030.HK），以及受益于二手房成交量增长的贝壳（BEKE.N/2423.HK）。
4月数据：12个城市二手房成交量同比增长超过40%（见图表1），其中东莞（+74%）、徐州（+72%）、无锡（+70%）领涨。 一线城市：上海成交量创5年新高，北京创1年新高，深圳、广州4月政治局会议后也宣布了本地宽松政策。
报告引用第五次全国经济普查数据（图表2、3），显示苏州、东莞、宁波等城市的单位从业人员占常住人口比例高达64%-65%，远高于全国平均水平。这些城市吸引了大量年轻劳动力，且受益于产业升级和港股IPO热潮（2026年香港IPO数量全球第一），创造了高收入群体，催生了改善性住房需求。
尽管全国数据疲软，但核心城市高端市场表现良好：中高端商场同店零售额4Q25和1Q26同比增长约10%；一线城市总价3000万元以上的高端住宅1Q26销量同比增长2%，高端项目去化强劲。
政策放松发生在市场回暖期间（而非市场疲软时）； 2025年上半年二手房挂牌量激增主要是2017-2021年投资性房源被消化后的短期现象，2026年不可持续（上海除外）； 社交媒体（自2025年11月以来）对家庭预期的正面影响越来越强，购房者信心改善后，公积金放松等政策才发挥辅助作用。
看好土地购置增长强劲的开发商：2025年土地购置面积和金额增长的公司将拥有更充足的2026年可售资源。 贝壳（Beike）作为二手房交易平台，直接受益于成交量增长。
报告提供了详细的估值表格（原文图表4），覆盖H股和A股主要房地产公司，以及贝壳和绿城管理。关键估值指标如下： 股票代码股价 (5/1/26)市值 (亿美元)花旗评级目标价市盈率 (2026E)市净率 (2026E)股息率 (2026E) 中国海外发展 0688.HK 13.28 186 买入 14.20 10.0x 0.3x 3.5% 华润置地 1109.HK 32.50 296 买入 35.80 8.7x 0.6x 4.3% 中国金茂 0817.HK 1.66 29 买入 1.90 12.7x 0.3x 1.9% 保利置业 0119.HK 1.93 9 买入 2.80 4.6x 0.2x 8.7% 新城发展 1030.HK 2.22 21 买入 3.20 11.6x 0.3x
贝壳(美股) BEKE.N 17.13 199 买入 24.40 18.9x 1.9x 2.4% 贝壳(港股) 2423.HK 42.32 189 买入 68.00 17.9x 1.8x 2.5% 整体来看，H股房地产公司平均交易于2026年7-8倍市盈率、0.3-0.6倍市净率，估值仍处于历史低位，但花旗认为随着复苏进程确认，估值有修复空间。
：报告明确指出“broad national recovery is not yet visible”，复苏目前仅集中在少数核心城市，若扩散不及预期，行业整体可能承压。 ：地方放松政策的可持续性需观察，若政策收紧或执行力不足，市场信心可能回落。 ：虽然报告认为投资性房源已被消化，但若上海等城市放松限售导致抛压增加，可能阶段性压制价格。 ：部分高杠杆开发商（如旭辉、碧桂园、万科）评级为中性或卖出，其债务问题和销售疲软可能拖累板块情绪。 ：若经济增速放缓或就业压力加大，购房需求可能进一步推迟，尤其是低线城市。
总体总结
主题正文
- 2026年4月，重点城市二手房周均成交量达到3.17万套，创下16个月新高，同比增长10%，环比增长9%。
- 花旗上调了行业观点至正面，并推荐买入土地购置增长强劲、2026年资源充足的开发商：中国海外发展（0688.HK）、中国金茂（0817.HK）、华润置地（1109.HK）、保利置业（0119.HK）、新城发展（1030.HK），以及受益于二手房成交量增长的贝壳（BEKE.N/2423.HK）。
- 4月数据：12个城市二手房成交量同比增长超过40%（见图表1），其中东莞（+74%）、徐州（+72%）、无锡（+70%）领涨。
- 这些城市吸引了大量年轻劳动力，且受益于产业升级和港股IPO热潮（2026年香港IPO数量全球第一），创造了高收入群体，催生了改善性住房需求。
- 尽管全国数据疲软，但核心城市高端市场表现良好：中高端商场同店零售额4Q25和1Q26同比增长约10%；
- 2025年上半年二手房挂牌量激增主要是2017-2021年投资性房源被消化后的短期现象，2026年不可持续（上海除外）；
- 社交媒体（自2025年11月以来）对家庭预期的正面影响越来越强，购房者信心改善后，公积金放松等政策才发挥辅助作用。
- ：报告明确指出“broad national recovery is not yet visible”，复苏目前仅集中在少数核心城市，若扩散不及预期，行业整体可能承压。