- 花旗银行发布的中国房地产销售追踪报告显示，2026年4月，中国房地产市场的二手房交易量同比显著增长（+9.5%），显示回暖迹象，尤其是一线城市。但新房市场复

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• 花旗银行发布的中国房地产销售追踪报告显示，2026年4月，中国房地产市场的二手房交易量同比显著增长（+9.5%），显示回暖迹象，尤其是一线城市。但新房市场复苏力度较弱（同比+7.3%），且分化明显。二手房挂牌量保持稳定，未出现恐慌性抛售。报告同时提供了主要房企的月度销售数据和估值表，多数房企股价仍远低于估算净资产价值（NAV），反映了市场对行业基本面的持续担忧。

花旗银行（Citi）发布的这份《》报告，基于高频的网签数据，为我们描绘了截至2026年4月底中国房地产市场的“温度计”。

具体来看，二手房交易在2026年4月尤为出色，尤其是北上深等一线城市，周度交易量同比和环比均录得正增长。然而，与之形成鲜明对比的是，新房市场尽管月度同比略有改善，但周度数据显示波动性依然很大，且不同城市层级的分化严重。报告认为，房地产行业的“L型”底部尚未确认，复苏路径将是漫长且充满不确定性的。

报告重点监测了18个核心城市的二手房交易情况。

• 2026年4月，18城二手房周均交易量为31,741套，，环比3月也增长了9.0%。这是自2025年4月以来首次出现明显的同比正增长。
• 一线城市是这次复苏的“领头羊”。以北京、上海、深圳为代表的三个一线城市，4月二手房交易量同比增幅高达，远超二三线城市。这表明在核心城市，积累的购房需求正在释放，政策放松的效果逐步显现。
• 另一项关键指标是39个重点城市的二手房挂牌量。数据显示，截至2026年4月26日，总挂牌量为457万套，与3月底基本持平，周环比变化极小。，为价格稳定提供了基础。

相比二手的暖意，新房市场表现则更为纠结。报告跟踪了34个城市的新房交易情况。

• 4月新房周均成交量为21,600套，，结束了此前连续数月的同比下跌。
• 尽管月度数据改善，但周度表现大起大落。例如，在3月底冲高后，4月初（4/5当周）成交量一度下滑，随后又在4月下旬快速反弹。这反映了开发商推盘节奏、购房者情绪和政策影响的短期扰动十分频繁。
• 一线城市（如北京、上海、广州、深圳）的新房市场表现相对较好，4月同比增长了18.5%。然而，三四线城市依然面临较大压力，同比仍下滑6.0%，表明整体需求的复苏高度集中于核心区域。

报告对37家上市房企的月度销售数据进行了汇总（如图2所示）。

• 2026年4月，37家样本房企的加权总销售金额同比增长，但环比3月微降4%，说明市场并未出现V型反转。
• 国企背景或财务稳健的房企（如华润置地、中国海外发展、招商蛇口）销售表现相对较好。例如，华润置地4月销售同比增长50%，中海增长20%。而一些陷入困境的民企（如旭辉、融创、碧桂园）销售则继续大幅下滑，降幅普遍在40%以上。

报告在末尾提供了详细的行业估值表（图11），为我们理解当前股价水平提供了量化参考：  报告统计的19家主要房企（含港A股），基于2026年4月30日收盘价计算的加权股价，平均较估算净资产价值（NAV）折价高达。这表明市场对该板块的资产质量和盈利能力抱有非常谨慎的预期。  从市盈率（P/E）和市净率（P/B）看，板块整体交易在极低水平。H股房企2026年平均市盈率仅为8.8倍，平均市净率仅为0.5倍。  花旗对大部分优质房企（如华润置地、中海、绿城）给出了“1 – 买入”评级，但对部分高杠杆或流动性紧张的房企（如碧桂园、旭辉、万科）给出了“3 – 卖出”评级。这清晰地表明花旗倾向于“”，看好具有强大资产负债表和国企背景的头部玩家，而非全行业的系统性复苏。  从报告中可以看到，花旗对 和 的2026年目标价分别为35.80港元和14.20港元，较4月30日收盘价分别有约10%和7%的上行空间。对于，作为房产交易平台，其估值相对坚挺（2026年PE约18倍），且花旗给出了24.4美元（美股）和68.0港元（港股）的目标价，上涨空间约50%，显示其对二手房交易中介龙头长期价值的看好。

尽管4月数据出现边际改善，但投资者仍需警惕以下风险：  月度数据的改善能否转化为趋势？购房者的收入预期和信心是否足以支撑后续销售放量？如果经济增长放缓或就业市场恶化，目前的回暖可能只是暂时的。  许多民营开发商仍深陷债务泥潭，其首要任务是“保交付”而非获取新项目。销售回款的改善能否覆盖其到期债务，关乎行业是否会出现新的信用事件。  不断推出的放松政策（如限购松绑、降息、降首付）的边际效用可能正在减弱。市场可能会对政策“脱敏”，需要更强力的财政或直接刺激措施才能推动实质性复苏。  看似极度便宜的估值（如0.5倍市净率）可能是一个价值陷阱。如果中国房地产市场无法回到过去的高增长模式，房企的资产价值（即NAV）可能需要被重新评估，目前的折价可能在长期内成为常态。

总体总结

主题正文

1. • 花旗银行发布的中国房地产销售追踪报告显示，2026年4月，中国房地产市场的二手房交易量同比显著增长（+9.5%），显示回暖迹象，尤其是一线城市。
2. 具体来看，二手房交易在2026年4月尤为出色，尤其是北上深等一线城市，周度交易量同比和环比均录得正增长。
3. 报告重点监测了18个核心城市的二手房交易情况。
4. 然而，三四线城市依然面临较大压力，同比仍下滑6.0%，表明整体需求的复苏高度集中于核心区域。
5. • 2026年4月，37家样本房企的加权总销售金额同比增长，但环比3月微降4%，说明市场并未出现V型反转。
6. 花旗对大部分优质房企（如华润置地、中海、绿城）给出了“1 – 买入”评级，但对部分高杠杆或流动性紧张的房企（如碧桂园、旭辉、万科）给出了“3 – 卖出”评级。
7. 对于，作为房产交易平台，其估值相对坚挺（2026年PE约18倍），且花旗给出了24.4美元（美股）和68.0港元（港股）的目标价，上涨空间约50%，显示其对二手房交易中介龙头长期价值的看好。
8. 尽管4月数据出现边际改善，但投资者仍需警惕以下风险：