【建投地产】高标仓筑底修复，行业格局重构，仓储物流REITs迎结构性机遇——收益型不动产系列报告一 一、供需关系迈入新平衡，区域结构性亮点凸显。仓储物流行业投资
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【建投地产】高标仓筑底修复，行业格局重构，仓储物流REITs迎结构性机遇——收益型不动产系列报告一 一、供需关系迈入新平衡，区域结构性亮点凸显。仓储物流行业投资增速放缓，但高标仓增速领先，仍是本行业投资重点，当前高标仓去化周期正趋于稳定，租金有望筑底修复，已出现结构性机会。第三方物流拉动仓储需求，电商及物流REITs有望直接受益；西南及华中地区整体表现较强，布局该区域的资产业绩领跑。 二、行业竞争格局重构，模式升级推动多元化发展。伴随REITs工具的登场，给多方玩家提供了新的舞台，行业格局出现重构。行业演变为一超多强格局，多元化主体共拓市场机遇，其中国际运营背景公司凭借成熟REITs运作经验优势凸显；商业模式方面，仓配一体和定制仓储构筑差异化壁垒。 三、仓储物流REITs发展空间巨大，业态趋于多元，配置价值凸显。仓储物流REITs市值占公募REITs整体约11.8%，对标国际市场仍有提升空间；国内整体分派率水平介于美国和日新之间，国际运营背景个券分派率优于美日市场。板块经营稳健，出租率韧性显现，物流及特种租赁项目表现突出，其中京东REIT、九州通REIT长期保持满租；以价换量特征下多数项目可供分配金额达成率普遍超预期。市场表现方面，拉长看仓储物流REITs指数显著跑赢同行业权益板块，分派率在3.9%-5.4%。展望未来，底层资产向多元方向延伸，外高桥REIT拟扩募混合业态，菜鸟REIT与宏川智慧REIT蓄势待发，进一步丰富板块配置选择。投资建议上，看好区域修复与新业态标的，具备估值弹性；关注仓配一体化标的，现金流确定性较高；布局国际运营背景标的，看好扩募空间与分派能力，仓储物流REITs兼具稳健现金流与成长空间，配置价值凸显。
总体总结
主题正文
- 仓储物流行业投资增速放缓，但高标仓增速领先，仍是本行业投资重点，当前高标仓去化周期正趋于稳定，租金有望筑底修复，已出现结构性机会。
- 行业演变为一超多强格局，多元化主体共拓市场机遇，其中国际运营背景公司凭借成熟REITs运作经验优势凸显；
- 三、仓储物流REITs发展空间巨大，业态趋于多元，配置价值凸显。
- 仓储物流REITs市值占公募REITs整体约11.8%，对标国际市场仍有提升空间；
- 市场表现方面，拉长看仓储物流REITs指数显著跑赢同行业权益板块，分派率在3.9%-5.4%。
- 展望未来，底层资产向多元方向延伸，外高桥REIT拟扩募混合业态，菜鸟REIT与宏川智慧REIT蓄势待发，进一步丰富板块配置选择。
- 投资建议上，看好区域修复与新业态标的，具备估值弹性；
- 布局国际运营背景标的，看好扩募空间与分派能力，仓储物流REITs兼具稳健现金流与成长空间，配置价值凸显。