- 当前中国房地产市场的价格稳定是虚假信号，类似于2024年9月至2025年3月的复苏假象。二手房交易量回升主要由公积金贷款额度放松和上海限购放宽驱动，但租金仍
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- 当前中国房地产市场的价格稳定是虚假信号，类似于2024年9月至2025年3月的复苏假象。二手房交易量回升主要由公积金贷款额度放松和上海限购放宽驱动，但租金仍同比下降2.6%，新房销售更为疲弱（前百强房企一季度合同销售同比下降25%）。与香港市场相比，内地缺乏人口流入和利率下降等持续性因素。可持续复苏的关键在于租金回升，而当前基本面依然疲软。
瑞银（UBS）在2026年4月发布的这份研报中，对中国房地产市场提出了的观点。报告明确指出，2026年一季度出现的二手房“价格稳定”迹象是一场，而非真正的复苏起点。核心逻辑是：当前的市场回暖主要依赖政策刺激（公积金贷款额度放松、上海限购放宽），而非基于真实需求的改善，且关键指标——租金仍在持续下跌，表明基本面依然疲弱。
- 与2024年9月-2025年3月“假复苏”周期的对比 ：两次周期均出现二手房交易量大幅回升（2026年YTD六大城市二手房成交量同比+1%，4月周度同比+17%），但（2026年3月一线城市租金同比-2.6%）。 ：本轮更为不利的是，①（上海二手房挂牌量同比-28%），这看似是供应收紧，实则是业主撤盘待涨，而非需求驱动；②（前100强房企2026年一季度合同销售同比-25%），远低于上一周期（Q424-Q125同比仅-4%），表明二手房回暖更多是“以价换量”，购房者追逐高租金收益率（老破小租金收益率约2.5%，与新公积金贷款利率2.6%接近），而非改善性需求。
- 与香港市场2025年6月以来复苏路径的比较 香港住宅价格自2025年6月反弹14%，其驱动因素是（较2023年1月低点上涨21%）和。而内地一线城市：①租金仍在下跌；②户籍门槛已经很低，难以通过类似“高才通”计划吸引人口流入；③政策仅能通过降低公积金利率间接降低购房成本（相当于降低房贷利率），但缺乏薪资和就业增长支撑。因此，内地无法复制香港的复苏路径。
- 渠道调研反馈 报告通过与开发商、销售总监和中介的交流确认：①二手房回暖主要由更高租金收益率和情绪改善驱动；②新房销售略有改善，但主要受益于二手房流动性提升后的置换需求；③持续性高度不确定，买家观望情绪仍在。
报告未给出具体目标价，但明确以下三类企业： 和 ：因其业务模式转型和加速资本循环，有望提升ROE。 ：因其在第三方管理项目数量上的竞争优势持续扩大。 估值方法主要采用。风险提示方面，下行风险包括：①政府行政调控限制需求与按揭；②开发商融资环境收紧；③经济增长低于预期导致住宅销售疲软。上行风险包括：①实质性的政策放松有效提振销售、投资和价格；②部分开发商以合理价格大规模处置资产以缓解流动性。
：当前市场回暖高度依赖政策性刺激（如公积金提额、限购放宽），一旦政策力度减弱或预期落空，市场可能快速转冷。 ：租金是反映真实供需关系的核心指标，若租金继续下跌，则房价缺乏基本面支撑，假复苏可能迅速破灭。 ：新房销售同比大幅下滑，开发商资金链压力将传导至土地市场和整体经济，形成负向循环。 ：内地一线城市户籍门槛已较低，但就业和收入增长乏力，难以吸引有效人口流入，无法复制香港的租金增长逻辑。
总体总结
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- 当前中国房地产市场的价格稳定是虚假信号，类似于2024年9月至2025年3月的复苏假象。
- 二手房交易量回升主要由公积金贷款额度放松和上海限购放宽驱动，但租金仍同比下降2.6%，新房销售更为疲弱（前百强房企一季度合同销售同比下降25%）。
- 报告明确指出，2026年一季度出现的二手房“价格稳定”迹象是一场，而非真正的复苏起点。
- 核心逻辑是：当前的市场回暖主要依赖政策刺激（公积金贷款额度放松、上海限购放宽），而非基于真实需求的改善，且关键指标——租金仍在持续下跌，表明基本面依然疲弱。
- ：两次周期均出现二手房交易量大幅回升（2026年YTD六大城市二手房成交量同比+1%，4月周度同比+17%），但（2026年3月一线城市租金同比-2.6%）。
- ②（前100强房企2026年一季度合同销售同比-25%），远低于上一周期（Q424-Q125同比仅-4%），表明二手房回暖更多是“以价换量”，购房者追逐高租金收益率（老破小租金收益率约2.5%，与新公积金贷款利率2.6%接近），而非改善性需求。
- 香港住宅价格自2025年6月反弹14%，其驱动因素是（较2023年1月低点上涨21%）和。
- 上行风险包括：①实质性的政策放松有效提振销售、投资和价格；