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- 尽管近期一线城市二手房销售数据超出预期，但摩根士丹利对复苏的可持续性持谨慎态度。他们认为，低总价房屋成交占比高，中高端住宅价格调整尚未结束，且改善性需求依然疲软。销售改善难以扩散至更多低线城市，居民对房地产的投资信心已发生根本性转变。建议投资者保持谨慎，同时关注新房销售、房价及租赁市场等后续数据，以确认市场是否真正企稳。
核心观点 摩根士丹利在2026年4月26日发布的这份报告中，针对近期中国房地产市场，尤其是核心城市二手房销售的强劲表现，发表了审慎的看法。 报告提醒投资者，不要被短期超预期的销售数据所迷惑，复苏的根基并不稳固，且向更广泛城市扩散的可能性较低。 详细分析 这份报告主要围绕三个维度展开分析：
报告首先承认，2026年3月至4月，部分一线城市（上海、北京）和二线城市（如南京、厦门）的二手房销售数据确实超越了市场预期。 ：在有利的基数效应下，3月份这些城市的二手房销售录得3%-14%的同比增长，4月份这一增速更是扩大至7%-25%。 ：报告认为，这轮销售反弹主要是由以下因素共同驱动： ：上海和北京放宽了住房贷款政策，降低了购房门槛。 ：老旧、低总价房产的租金回报率有所上升，吸引了部分自住买家。 ：在2025年第四季度居民情绪不再那么悲观后，部分首次购房者的刚性需求得到释放。
尽管短期数据亮眼，但报告对这股销售热潮能否持续表达了明确的怀疑。理由如下： ：报告指出，今年以来上海和北京的二手房销售中，低总价房屋的成交占比超过了80%。这暗示： 销售增长可能部分源于从新房市场“抢”来的份额，而非市场整体需求的增加。 中高端住宅的价格调整还远未结束。 由二手房业主“卖一买一”带动的改善性需求仍然非常疲弱。 ：即将到来的二季度是传统销售淡季，随着政策效应的逐渐减弱和居民情绪的潜在波动，销售热度可能降温。 ：报告特别提到，过去几年房地产市场也曾出现过几次短暂的复苏迹象，但最终都无果而终。本次的复苏需要更多月份的稳定数据来验证，才能确认不是又一次“虚假的黎明” (false start)。
报告认为，本轮复苏很难从核心城市扩散到更广泛的低线城市。 ：虽然4月份整体销售因基数原因实现同比增长，但各城市之间存在显著分化，多数城市仍处于持平或同比下降状态。 ：引用其AlphaWise调查的结果，报告指出，长期的市场疲软已经改变了居民对房产的认知，。这意味着历史上那种因情绪传染而导致的“普涨”模式将不复存在。居民更加理性地认识到，一个城市的房地产市场最终取决于其人口和供需基本面，而非单纯的投机情绪。 ：大多数一线和二线城市市场不企稳，中国整体房地产市场的贝塔（即市场整体向好的趋势）将持续为负。 估值与评级 报告本身并未对行业指数或特定公司给出明确的评级调整（如“增持/减持”），而是提供了 为 ，建议投资者采取 策略。 在个股推荐方面，报告保持了 的风格，并重申看好那些具有 的优质公司，具体包括： ：报告为其设定的目标价为，是基于2026年每股净资产值 (NAV) 折让30%得出的。认为其土地储备、执行力、规模、财务杠杆等综合评分较高。 ：目标价为，折让35%。同样具有较高的执行力和融资能力评分。 ：目标价为，折让40%。评分相对前两者略低，尤其在土地储备和增长性方面，但认为其商业地产运营和土地收购速度可能成为上行风险。 这些推荐的核心逻辑在于，面临行业下行周期，这些公司凭借自身的经营优势和财务纪律，有能力穿越周期，实现超额表现。 风险提示 报告在分析中隐含着几项关键风险，投资者应予以关注： ： 核心城市（上海、北京）及部分二线城市的销售热度持续超预期。 新房销售数据出现明显改善，显示整体需求回暖。 房价，特别是中高端住宅价格止跌企稳。 ： ：当前的强劲销售数据不可持续，二季度销售再度大幅下滑。 ：市场改善仅局限于少数核心城市，无法向更多城市扩散。 ：后续政策刺激力度减弱或效果不及预期。 ：居民收入和房价预期进一步恶化，导致购房需求再度萎缩。 ：对于推荐的三家公司，也可能面临合同销售不及预期、利润率下滑、新项目开业慢于计划等自身经营风险。
总体总结
主题正文
- 建议投资者保持谨慎，同时关注新房销售、房价及租赁市场等后续数据，以确认市场是否真正企稳。
- 摩根士丹利在2026年4月26日发布的这份报告中，针对近期中国房地产市场，尤其是核心城市二手房销售的强劲表现，发表了审慎的看法。
- ：在有利的基数效应下，3月份这些城市的二手房销售录得3%-14%的同比增长，4月份这一增速更是扩大至7%-25%。
- ：虽然4月份整体销售因基数原因实现同比增长，但各城市之间存在显著分化，多数城市仍处于持平或同比下降状态。
- 报告本身并未对行业指数或特定公司给出明确的评级调整（如“增持/减持”），而是提供了 为 ，建议投资者采取 策略。
- 评分相对前两者略低，尤其在土地储备和增长性方面，但认为其商业地产运营和土地收购速度可能成为上行风险。
- 报告在分析中隐含着几项关键风险，投资者应予以关注：
- ：对于推荐的三家公司，也可能面临合同销售不及预期、利润率下滑、新项目开业慢于计划等自身经营风险。