- 基于与数据机构‘冰山指数’的专家访谈，摩根大通认为中国房地产市场正接近拐点，房价从‘急跌’进入‘缓跌’阶段，市场可能已接近底部。2026年整体市场预计将温和
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- 基于与数据机构‘冰山指数’的专家访谈，摩根大通认为中国房地产市场正接近拐点，房价从‘急跌’进入‘缓跌’阶段，市场可能已接近底部。2026年整体市场预计将温和下行（-0.5%月环比），一线城市（尤其是上海）表现出领先的企稳迹象，二手房销售量和价格均显示出积极信号。在投资者预期极低的背景下，即使仅一线城市能持续企稳，板块也可能迎来首轮价值重估。报告首选开发商为华润置地、中海地产、金茂，首选物管公司为华润万象生活，并指出贝壳亦将受益于强劲的二手房成交量。
摩根大通（J.P. Morgan）通过对房地产数据专家（冰山指数）的深度访谈，对中国房地产市场得出了谨慎但趋向于积极的判断。核心结论是：。一线城市，特别是上海，展现出领先的企稳迹象。尽管全面强劲反弹难以出现，但在市场预期极低的情况下，部分城市（尤其是一线城市）的可持续企稳趋势，就足以引发房地产板块的第一轮价值重估。
： ：全国40城成交均价较峰值已下跌41%，回落至2016年3月的水平。专家判断，房价已从“急跌”进入“缓跌”阶段，预计2026年全国月度跌幅约为-0.5%，底部可能还有不到10%的下行空间。春节后（“小阳春”）的房价跌幅已明显收窄，恐慌性降价行为减少。 ：二手房成交量正在改善。核心和非核心城市均录得同比显著增长（核心>10%，非核心>30%）。与2024年不同，当前市场的负面情绪有所缓解，购房者决策更为果断。 ： ：二手房挂牌量在持续下降，而成交量走强。自2026年1月以来房价保持相对稳定，并在3月中旬开始回升，主要由300万以下的“刚需”产品带动，属于“价值修复性反弹”，而非短期政策刺激所致。乐观预期下，上海房价可能在2026年企稳。 ：北京和深圳房价预计在2026年还有3-6%的温和下行空间，与上海类似，也已回调了相当幅度。 ： ：25城二手房挂牌量自2025年11月起下降，尽管春节后季节性回升，但增幅远小于往年，表明恐慌性抛售（“砸盘”）现象已大幅减少。 ：一线城市的议价空间（谈判幅度）已收窄，反映出卖家不再那么急于出手，供需关系更加平衡。 ： 专家预计全国房价将持续“缓跌”至2026年第四季度，并可能在2027年趋于平稳。 市场面临的挑战包括：购房者杠杆意愿不强，流入房地产市场的增量资金有限，二手房对新房需求有一定“挤出效应”。
基于上述对行业拐点和结构性机会的判断，摩根大通给出了其在该板块的： ：、、。 ：。 此外，报告亦提及，如果二手房成交量保持强劲， 也将受益。 （注：报告的估值表显示，除首选股获得“超配（OW）”评级外，对部分民营开发商如万科、碧桂园、融创等给予了“低配（UW）”或“不覆盖（NC）”评级。）
：报告中提到的“缓跌”、“接近底部”等判断是基于当前数据，若宏观经济或居民收入修复不及预期，市场探底过程可能被拉长，价格下行幅度或超过预期。 ：报告明确指出，近期上海等地的购房限制放宽政策在实际中影响甚微。未来如果缺乏更有效的需求端刺激政策，市场回暖的力度和范围可能受限。 ：上海等一线城市的领先复苏能否持续，并有效传导至二、三线城市，存在不确定性。非核心城市的高库存和需求疲软问题依然严峻。 ：行业整体仍处于出清阶段，部分民营开发商的现金流和债务问题尚未完全解决，信用事件仍可能对板块情绪造成冲击。 ：若未来利率环境或信贷政策发生不利变化，将直接影响购房者的支付能力和市场情绪。
总体总结
主题正文
- 2026年整体市场预计将温和下行（-0.5%月环比），一线城市（尤其是上海）表现出领先的企稳迹象，二手房销售量和价格均显示出积极信号。
- 专家判断，房价已从“急跌”进入“缓跌”阶段，预计2026年全国月度跌幅约为-0.5%，底部可能还有不到10%的下行空间。
- 核心和非核心城市均录得同比显著增长（核心>10%，非核心>30%）。
- 自2026年1月以来房价保持相对稳定，并在3月中旬开始回升，主要由300万以下的“刚需”产品带动，属于“价值修复性反弹”，而非短期政策刺激所致。
- ：北京和深圳房价预计在2026年还有3-6%的温和下行空间，与上海类似，也已回调了相当幅度。
- ：25城二手房挂牌量自2025年11月起下降，尽管春节后季节性回升，但增幅远小于往年，表明恐慌性抛售（“砸盘”）现象已大幅减少。
- 专家预计全国房价将持续“缓跌”至2026年第四季度，并可能在2027年趋于平稳。
- ：报告中提到的“缓跌”、“接近底部”等判断是基于当前数据，若宏观经济或居民收入修复不及预期，市场探底过程可能被拉长，价格下行幅度或超过预期。