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title: "- 高盛发布中国房地产第41周周报。核心要点：1) 一手成交环比+1%、同比-3%，二手成交环比+7%、同比+11%，二手房先行指标（认购、带看）改善；2) 天"
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# - 高盛发布中国房地产第41周周报。核心要点：1) 一手成交环比+1%、同比-3%，二手成交环比+7%、同比+11%，二手房先行指标（认购、带看）改善；2) 天

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## 正文

- 高盛发布中国房地产第41周周报。核心要点：1) 一手成交环比+1%、同比-3%，二手成交环比+7%、同比+11%，二手房先行指标（认购、带看）改善；2) 天津发布8月28日改革实施细则，与此前北京/上海/广州/武汉基本一致，已有5城公布细则；3) 预计10月百强房企合同销售同比降15%，9月竣工同比降近30%，新开工同比降近30%；4) 贝壳3Q26E新房+二手房总GTV预计同比+6%（新房-8%、二手+11%）；5) 估值层面，海外覆盖房企平均折让2026E NAV 40%、P/B 0.4倍；国内覆盖房企折让NAV 12%、P/B 0.5倍，均处于下行周期低谷水平。维持华润置地(1109.HK,买入)及中海外(0688.HK,买入)推荐评级。

高盛于2026年10月13日发布的中国房地产周报（第41周）传递了以下核心信号：。具体而言：
：成交面积环比微增1%，但同比仍下降3%，年初至今同比下降11%。
：成交表现明显优于一手，环比+7%、同比+11%，且带看、认购等先行指标同步改善。
：继北京、上海、广州、武汉之后，天津于10月10日发布8月28日改革的实施细则，目前累计已有5城公布细则，政策传导路径逐步清晰。
：新房搜索活跃度环比+3.1%，二手房新增挂牌环比下降5%，显示需求端有企稳迹象。
：海外/国内覆盖房企估值已处于2008年下半年、2011年下半年和2014年上半年三个下行周期低谷附近。

一、政策端：天津跟进，5城细则落地
天津于10月10日公布8月28日改革的实施规则，与此前四个城市的核心要素：
政策维度天津与此前城市的共同点天津的差异化安排
土地款支付节奏
与上海/广州相同
—
购房者定金上限
与广州/武汉相同
—
新旧项目分类
与此前城市类似
—
过渡安排
与此前城市类似
—
托管账户政策
整体类似
设定"关键托管阈值"，允许结余资金直接支付项目相关款项（如建材供应商、施工工人账户）
信贷支持
—
强调对现房销售及"好房子"项目的开发贷款支持，配套住房质量评价体系
这表明，特别是对优质项目的差异化支持。
二、市场表现：一手企稳、二手先行
1. 一手房（第41周）
成交量：环比+1%、同比-3%
搜索活跃度：环比+3.1%（正面信号）
YTD：同比-11%，较2024年/2023年分别-16%/-36%
2. 二手房（第41周）
成交量：环比+7%、同比+11%
认购（领先登记1-2周）：环比+3%
带看量：环比+8%
新增挂牌：环比-5%（供给收缩+需求回暖的良性组合）
YTD：同比+2%，较2024年/2023年均+13%
3. 价格预期分化
（CSI指数）：环比-1.8个百分点、同比+3.8个百分点，显示中介对短期价格仍偏谨慎
（CAI指数）：环比持平、同比-5.1个百分点，卖家心态相对稳定
三、领先指标：竣工与新开工持续承压
指标9月预计同比8月实际同比（NBS/GSe）
竣工（GSPC追踪器）
-近30%
-28%/-高十几个百分点
新开工
-近30%
-31%/-近30%
10月百强合同销售
-15%
9月-14%
GSPC基于浮法玻璃供需模型推断，，反映前期拿地与新开工萎缩的滞后传导效应。
四、贝壳3Q26E前瞻
新房GTV：同比-8%
二手房GTV：同比+11%
合计GTV：同比+6%
这一表现（合计+1%，新房持平、二手+1%），主要受益于二手市场活跃度超预期。

海外覆盖房企
股价表现（第41周）：平均环比-2%（MSCI中国+1%）
估值：
历史低谷对照：
2H2008：折让41%、P/B 0.7倍
2H2011：折让73%、P/B 0.9倍
1H2014：折让58%、P/B 0.9倍
国内覆盖房企
股价表现（第41周）：平均环比-5%（CSI 300 -2%）
估值：
历史低谷对照：
2H2008：折让67%、P/B 1.6倍
2H2011：折让64%、P/B 1.5倍
1H2014：折让61%、P/B 1.2倍
推荐标的
：评级，第41周股价+2%
：评级，第41周股价+1%
两家央企龙头在本周弱市中逆势走强，体现。其他开发商第41周平均下跌6%。

：虽然5城细则已落地，但执行力度和实际效果仍有不确定性，可能影响市场修复节奏。
：二手成交活跃可能进一步分流新房需求，对开发商去化形成压力。
：9月竣工同比预计仍下降近30%，产业链上下游（建材、家居、家电）景气度承压。
：中介端看涨预期环比下滑，若价格预期转向悲观，可能引发抛压。
：当前估值虽处于历史低谷，但盈利预期下修可能进一步压制估值修复空间。
：10月预计同比-15%，全年完成率面临压力，可能引发新一轮信用风险事件。

## 总体总结

主题正文
要点：1) 一手成交环比+1%、同比-3%，二手成交环比+7%、同比+11%，二手房先行指标（认购、带看）改善；2) 天津发布8月28日改革实施细则，与此前北京/上海/广州/武汉基本一致，已有5城公布细则；3) 预计10月百强房企合同销售同比降15%，9月竣工同比降近30%，新开工同比降近30%；4) 贝壳3Q26E新房+二手房总GTV预计同比+6%（新房-8%、二手+11%）；5) 估值层面，海外覆盖房企平均折让2026E NAV 40%、P/B 0.4倍；国内覆盖房企折让NAV 12%、P/B 0.5倍，均处于下行周期低谷水平。维持华润置地(1109.HK,买入)及中海外(0688.HK,买入)推荐评级。

高盛于2026年10月13日发布的中国房地产周报（第41周）传递了以下核心信号：。具体而言：
：成交面积环比微增1%，但同比仍下降3%，年初至今同比下降11%。
：成交表现明显优于一手，环比+7%、同比+11%，且带看、认购等先行指标同步改善。
：继北京、上海、广州、武汉之后，天津于10月10日发布8月28日改革的实施细则，目前累计已有5城公布细则，政策传导路径逐步清晰。
：新房搜索活跃度环比+3.1%，二手房新增挂牌环比下降5%，显示需求端有企稳迹象。
：海外/国内覆盖房企估值已处于2008年下半年、2011年下半年和2014年上半年三个下行周期低谷附近。

一、政策端：天津跟进，5城细则落地
天津于10月10日公布8月28日改革的实施规则，与此前四个城市的核心要素：
政策维度天津与此前城市的共同点天津的差异化安排
土地款支付节奏
与上海/广州相同
—
购房者定金上限
与广州/武汉相同
—
新旧项目分类
与此前城市类似
—
过渡安排
与此前城市类似
—
托管账户政策
整体类似
设定"关键托管阈值"，允许结余资金直接支付项目相关款项（如建材供应商、施工工人账户）
信贷支持
—
强调对现房销售及"好房子"项目的开发贷款支持，配套住房质量评价体系
这表明，特别是对优质项目的差异化支持。
二、市场表现：一手企稳、二手先行
1. 一手房（第41周）
成交量：环比+1%、同比-3%
搜索活跃度：环比+3.1%（正面信号）
YTD：同比-11%，较2024年/2023年分别-16%/-36%
2. 二手房（第41周）
成交量：环比+7%、同比+11%
认购（领先登记1-2周）：环比+3%
带看量：环比+8%
新增挂牌：环比-5%（供给收缩+需求回暖的良性组合）
YTD：同比+2%，较2024年/2023年均+13%
3. 价格预期分化
（CSI指数）：环比-1.8个百分点、同比+3.8个百分点，显示中介对短期价格仍偏谨慎
（CAI指数）：环比持平、同比-5.1个百分点，卖家心态相对稳定
三、领先指标：竣工与新开工持续承压
指标9月预计同比8月实际同比（NBS/GSe）
竣工（GSPC追踪器）
-近30%
-28%/-高十几个百分点
新开工
-近30%
-31%/-近30%
10月百强合同销售
-15%
9月-14%
GSPC基于浮法玻璃供需模型推断，，反映前期拿地与新开工萎缩的滞后传导效应。
四、贝壳3Q26E前瞻
新房GTV：同比-8%
二手房GTV：同比+11%
合计GTV：同比+6%
这一表现（合计+1%，新房持平、二手+1%），主要受益于二手市场活跃度超预期。

海外覆盖房企
股价表现（第41周）：平均环比-2%（MSCI中国+1%）
估值：
历史低谷对照：
2H2008：折让41%、P/B 0.7倍
2H2011：折让73%、P/B 0.9倍
1H2014：折让58%、P/B 0.9倍
国内覆盖房企
股价表现（第41周）：平均环比-5%（CSI 300 -2%）
估值：
历史低谷对照：
2H2008：折让67%、P/B 1.6倍
2H2011：折让64%、P/B 1.5倍
1H2014：折让61%、P/B 1.2倍
推荐标的
：评级，第41周股价+2%
：评级，第41周股价+1%
两家央企龙头在本周弱市中逆势走强，体现。其他开发商第41周平均下跌6%。

：虽然5城细则已落地，但执行力度和实际效果仍有不确定性，可能影响市场修复节奏。
：二手成交活跃可能进一步分流新房需求，对开发商去化形成压力。
：9月竣工同比预计仍下降近30%，产业链上下游（建材、家居、家电）景气度承压。
：中介端看涨预期环比下滑，若价格预期转向悲观，可能引发抛压。
：当前估值虽处于历史低谷，但盈利预期下修可能进一步压制估值修复空间。
：10月预计同比-15%，全年完成率面临压力，可能引发新一轮信用风险事件。