--- title: "[太阳]【华泰地产】828细则跟踪：二三线城市细则或呈现更多灵活性 [玫瑰]截至10月8日，北京、上海、广州、武汉相继发布住房销售制度改革细则。我们认为北上广方" topic_id: 14425442845121412 created_at: 2026-10-08T20:09:36.225+0800 source: zsxq type: topic cssclasses: zsxq-vault --- # [太阳]【华泰地产】828细则跟踪：二三线城市细则或呈现更多灵活性 [玫瑰]截至10月8日，北京、上海、广州、武汉相继发布住房销售制度改革细则。我们认为北上广方 - 序号：135 - 星球链接：[打开网页](https://wx.zsxq.com/group/15522451881222/topic/14425442845121412) - 附件：图片 0，音频 0，文档 0 - 音频文件：_无音频_ ## 图片 _无图片_ ## 正文 [太阳]【华泰地产】828细则跟踪：二三线城市细则或呈现更多灵活性 [玫瑰]截至10月8日，北京、上海、广州、武汉相继发布住房销售制度改革细则。我们认为北上广方案相对严格，武汉则提供更多灵活空间，未来更多城市细则灵活性或普遍优于北上广，有助于缓冲销售制度改革对于房企和行业的影响。总体上，我们认为市场对于销售制度改革的反应已相对充分，未来将重新聚焦房地产量价复苏进程，供（销售制度改革）需（房贷贴息）两端的双重优化或将更多城市房价加速筑底。我们对于地产板块转向积极，重点推荐更能适应新模式的房企：1）融资、产品力、工程能力、或持有运营管理能力突出的房企：华润置地、中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、滨江集团、中国海外宏洋、建发股份、绿城中国、中国金茂、越秀地产、城投控股、龙湖集团、新城控股；2）头部二手房经纪商；3）头部港资房企：太古地产、新鸿基地产；4）优质商管及物管公司：华润万象生活、绿城服务、招商积余。 [玫瑰]北上广方案：相对严格的一线城市范本 北上广方案相对类似，在新老划断、土地分期方面给予一定空间，但在新项目预售条件和资金监管、竣备条件等方面较为严格。具体来看：新老划断方面，三城均对828前已拿地（含正在出让）但未取得工规证的项目作出过渡性安排，在区政府确保能交付且加强预售资金监管的情况下，27年底前可按原预售条件执行。土地分期方面，三城均要求30天内缴纳不低于总价款的50%，余款最长两年内缴清。新项目预售条件和资金监管方面，三城均要求单体建筑应完成主体结构封顶（北京额外要求取得相关单位验收记录），京沪明确要求预售资金全额、全过程监管，三城均未提及保函置换。竣备条件方面，三城均未做出优化，仅广州提出支持项目分期分栋开发。 [玫瑰]武汉方案：给予更多灵活空间 相对于北上广，武汉方案在多个方面增加了更多灵活性。新老划断方面，武汉允许26年底前纳入智能建造试点/认定为装配式建筑的项目，26年底前取得工规证和施工证的，可按原预售条件+预售资金监管政策执行。土地分期方面，武汉允许半年内缴纳不低于50%，余款最长两年内缴清。新项目预售条件和资金监管方面，武汉单体建筑主体结构封顶条件有所放松，且明确提及“新项目保函置换政策另行制定”，为后续保函置换预售监管资金留下空间。竣备条件方面，武汉支持项目按最小单元分批竣工备案，且可按地上/地下、毛坯/室内装修分阶段办理竣备手续。此外，武汉对于销售制度改革后的潜在流程堵点进行优化，例如完善现房销售抵押注销、开展分户土地使用权集合设定抵押试点等。沿用《量化测算住房销售制度改革对房企和行业的影响》（26.9.13）中的模拟项目，武汉细则下，我们预计现售项目股东IRR有望从5.6%提升至11.6%，较旧预售（18.0%）的降幅收窄至36%。 [玫瑰]其它城市灵活性或普遍优于北上广 我们认为土地分期、竣工周期缩短等有望显著缓冲销售制度改革带来的影响，而保函置换、税务优化等也将提供一定助力。总体来看，四城细则均能带来一定缓冲，武汉空间相对更大，我们预计其它城市也将陆续跟进，且总体灵活性或普遍优于北上广。而即便是北上广，我们认为执行端亦不排除在竣备认定、保函置换、税负等方面存在优化可能。 ## 总体总结 主题正文 1. 我们认为北上广方案相对严格，武汉则提供更多灵活空间，未来更多城市细则灵活性或普遍优于北上广，有助于缓冲销售制度改革对于房企和行业的影响。 2. 我们对于地产板块转向积极，重点推荐更能适应新模式的房企：1）融资、产品力、工程能力、或持有运营管理能力突出的房企：华润置地、中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、滨江集团、中国海外宏洋、建发股份、绿城中国、中国金茂、越秀地产、城投控股、龙湖集团、新城控股； 3. 具体来看：新老划断方面，三城均对828前已拿地（含正在出让）但未取得工规证的项目作出过渡性安排，在区政府确保能交付且加强预售资金监管的情况下，27年底前可按原预售条件执行。 4. 新项目预售条件和资金监管方面，三城均要求单体建筑应完成主体结构封顶（北京额外要求取得相关单位验收记录），京沪明确要求预售资金全额、全过程监管，三城均未提及保函置换。 5. 新老划断方面，武汉允许26年底前纳入智能建造试点/认定为装配式建筑的项目，26年底前取得工规证和施工证的，可按原预售条件+预售资金监管政策执行。 6. 沿用《量化测算住房销售制度改革对房企和行业的影响》（26.9.13）中的模拟项目，武汉细则下，我们预计现售项目股东IRR有望从5.6%提升至11.6%，较旧预售（18.0%）的降幅收窄至36%。 7. 我们认为土地分期、竣工周期缩短等有望显著缓冲销售制度改革带来的影响，而保函置换、税务优化等也将提供一定助力。 8. 总体来看，四城细则均能带来一定缓冲，武汉空间相对更大，我们预计其它城市也将陆续跟进，且总体灵活性或普遍优于北上广。