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title: "[红包]【申万房地产】京沪现房新政细则点评：京沪现房细则温和落地，国常会明确稳地产政策，建议买入（袁豪/陈鹏） [玫瑰] 1、京沪发布现房新政细则；明确新老划断"
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# [红包]【申万房地产】京沪现房新政细则点评：京沪现房细则温和落地，国常会明确稳地产政策，建议买入（袁豪/陈鹏） [玫瑰] 1、京沪发布现房新政细则；明确新老划断

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## 正文

[红包]【申万房地产】京沪现房新政细则点评：京沪现房细则温和落地，国常会明确稳地产政策，建议买入（袁豪/陈鹏）

[玫瑰] 1、京沪发布现房新政细则；明确新老划断、土地款分期等；期待更多城市细则出台

1）新老划断温和过渡： 预售制度上，京沪828前已拿地项目、不论取工规证与否，均可按老规预售，828后拿地项目按新规预售，同时上海明确828前公告土地出让、828后拿地也可按老规预售；按揭信贷上：按828取预售证节点划断，828前封顶按揭、828后竣备按揭。
2）支持土地款分期： 京沪均支持土地款分期首月50%，余款2年内付清，有效减轻现金流压力。
3）定金： 京沪可分别按不超总房价款的1%、3%收取定金。
4）融资方面： 上海指出支持符合条件的房地产开发企业通过债券、股票、资产支持证券和不动产投资信托基金等方式开展基于项目的融资。
总体而言，本次京沪细化现房销售细则，在新老划断上边际放松、同时土地款分期节奏友好（其中上海细则略宽松于北京），有效对冲828政策对房企项目IRR的下滑。我们认为北京和上海作为核心城市确定了后续城市执行细则的下限，预计后续二三线城市的现房销售细则将有更多因城施策的灵活空间、值得期待。

[玫瑰] 2、国常会明确研究出台稳地产政策；Q3政策积极性提升、预计需求政策或将推出

国常会： 9月28日，国常会指出，推出一批务实管用的增量政策，优化财政支出安排；研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施；继续研究储备提振内需的政策举措。
政策积极性： 3季度以来房地产需求端政策积极性提升，7月中央层面政治局会议同样强调“稳定房地产市场”，8月地方层面北京和上海再次接力楼市放松。
政策预期： 表明中央和地方政府对于房地产市场需求端的支持态度，也预计中央层面进一步的稳楼市政策或将推出，预计比如：公积金贷款降息、按揭贷款贴息、核心城市限购放松、交易税费优化等。

[玫瑰] 3、投资分析意见。推荐：1）优质房企：建发国际、华润置地、中国海外发展、中国金茂、中海宏洋、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发股份、越秀地产、保利发展；2）二手房中介：贝壳-W，我爱我家；3）商业地产：新城控股、太古地产、嘉里建设； 4）物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余。

## 总体总结

主题正文
1. [红包]【申万房地产】京沪现房新政细则点评：京沪现房细则温和落地，国常会明确稳地产政策，建议买入（袁豪/陈鹏）
2. 1）新老划断温和过渡： 预售制度上，京沪828前已拿地项目、不论取工规证与否，均可按老规预售，828后拿地项目按新规预售，同时上海明确828前公告土地出让、828后拿地也可按老规预售；
3. 4）融资方面： 上海指出支持符合条件的房地产开发企业通过债券、股票、资产支持证券和不动产投资信托基金等方式开展基于项目的融资。
4. 总体而言，本次京沪细化现房销售细则，在新老划断上边际放松、同时土地款分期节奏友好（其中上海细则略宽松于北京），有效对冲828政策对房企项目IRR的下滑。
5. 我们认为北京和上海作为核心城市确定了后续城市执行细则的下限，预计后续二三线城市的现房销售细则将有更多因城施策的灵活空间、值得期待。
6. 政策积极性： 3季度以来房地产需求端政策积极性提升，7月中央层面政治局会议同样强调“稳定房地产市场”，8月地方层面北京和上海再次接力楼市放松。
7. 政策预期： 表明中央和地方政府对于房地产市场需求端的支持态度，也预计中央层面进一步的稳楼市政策或将推出，预计比如：公积金贷款降息、按揭贷款贴息、核心城市限购放松、交易税费优化等。
8. 推荐：1）优质房企：建发国际、华润置地、中国海外发展、中国金茂、中海宏洋、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发股份、越秀地产、保利发展；