---
title: "📑 📅📌9 月 24 日，北京市公布预售模式调整的实施细则。 📊📌 🔍📌该政策具备对其他一线城市的参考示范意义，对开发商的影响更大，开发商更倾向于在一线城市储备"
topic_id: 82258251221855412
created_at: 2026-09-26T21:32:02.180+0800
source: zsxq
type: topic
cssclasses: zsxq-vault
---

# 📑 📅📌9 月 24 日，北京市公布预售模式调整的实施细则。 📊📌 🔍📌该政策具备对其他一线城市的参考示范意义，对开发商的影响更大，开发商更倾向于在一线城市储备

- 序号：133
- 星球链接：[打开网页](https://wx.zsxq.com/group/15522451881222/topic/82258251221855412)
- 附件：图片 0，音频 0，文档 0
- 音频文件：_无音频_

## 图片

_无图片_

## 正文

📑

📅📌9 月 24 日，北京市公布预售模式调整的实施细则。
📊📌
🔍📌该政策具备对其他一线城市的参考示范意义，对开发商的影响更大，开发商更倾向于在一线城市储备土地。
📉📌
✅📌该政策对贝壳控股形成利好，潜在需求会外溢至二手房交易。
⚠️📌该政策对保利发展形成利空，2026 年上半年保利发展在北京的合同销售占比达到 18%。
⚖️📌北京政策相比武汉政策更加严格，主要体现在三点。
📌第一，
📌第二，北京允许土地出让金分期缴纳，要求首月至少缴纳 50%，剩余 50% 需在两年之内缴清，该条款对开发商同样不够友好；武汉则允许土地出让金首期缴纳 10%，首年内缴纳 40%，剩余 50% 两年内缴清。
📌第三，2026 年 8 月 28 日之前完成供地的项目，可在 2027 年底之前仍按旧预售规则申请办理。
🧮📌项目层面内部收益率将从 14.5% 下降至 10.1%。
📌测算假设条件：房价与地价保持不变，地价占房价比重为 50%，土地出让金首期缴纳 50%，剩余 50% 于两年期末缴清，项目去化周期为两年。
📌📌在上述假设之下，我们测算新政下项目内部收益率将由旧预售模式的 14.5% 下降至 10.1%；而采用武汉预售政策测算，对应内部收益率为 13.6%。
📉📌随着项目内部收益率走低，我们预计北京土地拍卖热度、新房供给大概率将出现回落。
📄📌本报告由瑞银证券亚洲有限公司撰写，分析师认证以及强制披露信息，包含瑞银定量研究评审相关内容，详见报告第 3 页。
💡📌估值方法与风险提示：我们采用市净率方法对中国房地产开发商以及物业公司进行估值。
⚠️📌我们认为中国房地产市场主要下行风险包含三点：第一，政府出台行政政策对购房需求以及按揭贷款形成限制；第二，国内开发商融资环境持续收紧；第三，中国经济增长不及预期。
📈📌我们认为主要上行风险包含两点：第一，政策出现实质性宽松，带动房产销售、投资、房价实现同比正增长；第二，部分开发商按公允价格大规模处置资产，缓解自身流动性压力。

## 总体总结

主题正文
1. 🔍📌该政策具备对其他一线城市的参考示范意义，对开发商的影响更大，开发商更倾向于在一线城市储备土地。
2. 📌第二，北京允许土地出让金分期缴纳，要求首月至少缴纳 50%，剩余 50% 需在两年之内缴清，该条款对开发商同样不够友好；
3. 🧮📌项目层面内部收益率将从 14.5% 下降至 10.1%。
4. 📌测算假设条件：房价与地价保持不变，地价占房价比重为 50%，土地出让金首期缴纳 50%，剩余 50% 于两年期末缴清，项目去化周期为两年。
5. 📌📌在上述假设之下，我们测算新政下项目内部收益率将由旧预售模式的 14.5% 下降至 10.1%；
6. 📄📌本报告由瑞银证券亚洲有限公司撰写，分析师认证以及强制披露信息，包含瑞银定量研究评审相关内容，详见报告第 3 页。
7. ⚠️📌我们认为中国房地产市场主要下行风险包含三点：第一，政府出台行政政策对购房需求以及按揭贷款形成限制；
8. 📈📌我们认为主要上行风险包含两点：第一，政策出现实质性宽松，带动房产销售、投资、房价实现同比正增长；