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# 高盛——亚太数据中心：东南亚数据中心专家电话会纪要 一、会议背景 高盛举办东南亚数据中心专家电话会，讨论聚焦于区域数据中心供需动态、美国/中国超大规模云厂商需求

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## 正文

高盛——亚太数据中心：东南亚数据中心专家电话会纪要

一、会议背景

高盛举办东南亚数据中心专家电话会，讨论聚焦于区域数据中心供需动态、美国/中国超大规模云厂商需求、供应瓶颈、典型合同条款及运营商格局。

二、核心观点

1. 强劲AI需求驱动

AI是首要结构性需求驱动力，整体市场2026—2030年CAGR达26—28%，近期部署规模远超历史订单。美国/中国超大规模云厂商在该区域部署的主要逻辑：①亚洲占全球人口2/3，贴近客户对AI推理至关重要；②相比受约束的美欧市场，该区域电力、土地及建造成本优势使部署速度更快，对AI训练具吸引力；③部分客户的AI集群租赁需求；④中东地缘紧张带来的溢出需求，部分亦分流至北欧。

专家对区域供需格局持建设性看法。多数区域利用率达80—90%，新加坡高达99%。新项目通常已锁定50—60%容量，并迅速达到满负荷。专家强调多元需求来源保护基础设施所有者——若某类AI需求发生结构性偏移，其他AI及非AI需求将填补容量，因此数据中心资产不存在重大风险（区别于neocloud玩家）。

2. 枢纽格局演变

• 新加坡：当前东南亚最大枢纽，容量接近2GW（高盛预估2026年实际运营容量1.5GW），土地约束使其为溢价市场。四年前暂停令后，DC-CFA2宣布在新加坡释放额外200MW容量。运营商将区域工作负载迁出以优先保障本地关键需求，市场呈严格卖方格局，零售与超大规模需求价差区间狭窄。

• 柔佛（马来西亚）：预计8—12个月内超越新加坡成为区域最大枢纽。需求由新加坡溢出与入境AI需求共同驱动，其中中国超大规模云厂商贡献显著。当前实际运营容量约1GW（高盛预估2026年1.4GW），早期储备管线达7—8GW，其中2GW在建。专家判断柔佛不存在供应过剩。当地及国家政府提供税收优惠、电力绿色通道等利好政策（泰国EEC亦提供类似激励）。但马来西亚对GPU相关需求敞口高于其他市场，监管风险相对较高。

• 印尼：当前容量约1GW，稳步增长。

• 泰国：公开信息有限，但重大开发与容量扩张正在进行，部分买家为分散马来西亚风险而转向泰国。

• 菲律宾：近期增长较慢，但数据本地化法律公布后有望加速。

• 越南：仍处于极早期阶段。

3. 供应瓶颈

增长约束集中在合理时间框架内的带电土地获取，管线转化为实际运营容量需2—5年（视地点而定）。电力问题核心在于发电端与数据中心选址之间的错配，但电力公司因需求稳定性而青睐数据中心。除新加坡、香港、东京外，多数市场土地并非制约因素。

此外：①长交期设备（空调、发电机、电力设备、AI芯片/服务器）是影响建设周期的关键变量；②水资源担忧被夸大——行业用水效率提升空间大，且AI工作负载采用闭环系统，蒸发量低于传统数据中心；③物理执行面临熟练建筑工人和建材约束。

4. 合同条款与定价

典型租期超过10年（如15年承诺+单方面5年续约选项，最长可达25年），体现极高的数据中心客户黏性；最短合同为5年。使用5—7年后底层芯片存在健康的二手市场。

定价方面：零售企业托管均价约350美元/kW/月；超大规模数据中心90—130美元/kW/月；AI工作负载可达200—250美元/kW/月，较标准超大规模溢价150—200%（不含电费）。批发超大规模模式采用电费穿透定价，不同于零售托管。尽管需求强劲，区域并非完全卖方市场，原因：①超大规模客户因规模大且具备自建经验，议价能力强；②并非所有枢纽相互竞争。合同价格与CPI挂钩或采用固定年增幅（如3%）。

中国超大规模云厂商较西方厂商对价格更敏感；为获取更低报价，可能在工程可用性等级上妥协，降低冗余和弹性要求（如减少柴油和现场备用发电机配置）。

5. 运营商格局

本地玩家和早期进入者已锁定强大的先发优势（如电力获取），大型平台则享有规模经济，尤其在长交期设备采购时机上占优。领先平台（尤其具中国背景者）的核心竞争力在于卓越的工程能力、项目管理和利用预制机柜实现的快速部署。

## 总体总结

主题正文
1. AI是首要结构性需求驱动力，整体市场2026—2030年CAGR达26—28%，近期部署规模远超历史订单。
2. 专家强调多元需求来源保护基础设施所有者——若某类AI需求发生结构性偏移，其他AI及非AI需求将填补容量，因此数据中心资产不存在重大风险（区别于neocloud玩家）。
3. • 柔佛（马来西亚）：预计8—12个月内超越新加坡成为区域最大枢纽。
4. • 泰国：公开信息有限，但重大开发与容量扩张正在进行，部分买家为分散马来西亚风险而转向泰国。
5. 增长约束集中在合理时间框架内的带电土地获取，管线转化为实际运营容量需2—5年（视地点而定）。
6. 尽管需求强劲，区域并非完全卖方市场，原因：①超大规模客户因规模大且具备自建经验，议价能力强；
7. 为获取更低报价，可能在工程可用性等级上妥协，降低冗余和弹性要求（如减少柴油和现场备用发电机配置）。
8. 领先平台（尤其具中国背景者）的核心竞争力在于卓越的工程能力、项目管理和利用预制机柜实现的快速部署。